Jumat Melesat, Pekan Depan Saham Properti Masih Seksi

Pelemahan rupiah tentu menjadi kabar buruk bagi saham-saham emiten properti, seiring dengan eksposur mereka yang besar terhadap dolar AS.

Tim Riset CNBC Indonesia mengukurnya dengan membandingkan total liabilitas dalam mata uang asing yang dimiliki emiten-emiten properti tanah air, dibandingkan dengan total liabilitasnya. Data yang digunakan adalah data tahun 2017.



Eksposur terbesar dimiliki oleh ASRI. Dari total liabilitas perusahaan, sebanyak 53,6% adalah dalam denominasi mata uang asing. Sementara itu, emiten properti yang relatif kebal terhadap pelemahan nilai tukar adalah SMRA, dengan porsi sebesar 1,2% saja.

Pada perdagangan hari Jumat, rupiah menguat sebesar 0,34% di pasar spot ke level Rp 14.465/dolar AS.

Penguatan rupiah lantas membuat kekhawatiran pelaku pasar mereda. Emiten-emiten properti untuk sementara waktu tak perlu menghadapi tekanan keuangan yang datang dari pelemahan rupiah. Kedepannya, saham-saham emiten properti berpeluang terus melaju, seiring dengan rupiah yang berpotensi terus menguat. Kabar positif pertama bagi rupiah datang dari ekspektasi bahwa The Federal Reserve selaku bank sentral AS tidak akan mengerek suku bunga acuan sama sekali pada tahun depan.

Padahal sebulan yang lalu, ada keyakinan bahwa The Fed akan mengerek suku bunga acuan hingga 3 kali pada tahun 2019. Mengutip situs resmi CME Group yang merupakan pengelola bursa derivatif terkemuka di dunia, berdasarkan harga kontrak Fed Fund futures per 8 Desember 2018, probabilitas kenaikan suku bunga acuan sebanyak 3 kali pada tahun depan hanyalah sebesar 2,7% (dengan asumsi ada kenaikan sebesar 25 bps dulu pada bulan ini), anjlok dari posisi 1 bulan lalu yang sebesar 22,7%.

Sementara itu, probabilitas Federal Funds Rate (FFR) berada di level 2,25-2,5% pada tahun 2019 (tidak ada kenaikan) adalah sebesar 38,2%, naik dari posisi bulan lalu yang hanya sebesar 8,1%. Probabilitas untuk kenaikan suku bunga acuan sebesar 1 kali juga cukup besar, yakni 34,8%. Untuk kenaikan 2 kali, probabilitasnya adalah 13,5%.

Kabar positif kedua bagi rupiah datang dari rendahnya angka inflasi. Pada tahun ini, inflasi bisa berada di bawah level 3%. BI meramalkan terjadi inflasi pada Desember 2018 sebesar 0,3% MoM. Hal ini terungkap berdasarkan survei yang dilakukan bank sentral pada pekan pertama bulan Desember.

"Survei pada pekan pertama Desember 0,3% (MoM). Kita akan lakukan survei terus sampai pekan keempat, kalau bisa bertahan, maka inflasi year to date 2,81% sama dengan year on year," papar Deputi Gubernur Senior Bank Indonesia (BI) Mirza Adityaswara di Kompleks BI, Jumat (7/12/2018).

Kabar positif yang terakhir datang dari naiknya cadangan devisa Indonesia. Pada hari Jumat, BI mengumumkan posisi cadangan devisa per akhir bulan November sebesar US$ 117,2 miliar, naik US$ 2 miliar dibandingkan dengan bulan sebelumnya yang hanya US$ 115,2 miliar.

"Posisi cadangan devisa tersebut setara dengan pembiayaan 6,5 bulan impor atau 6,3 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor," jelas BI dalam keterangannya seperti dikutip Jumat (7/12/2018).

Sebagai informasi, dalam 2 bulan terakhir cadangan devisa selalu membukukan kenaikan. Seiring dengan adanya peluang bahwa The Fed tidak akan mengerek suku bunga acuan pada tahun depan, BI pun menjadi tak memiliki urgensi untuk bertindak agresif. Sepanjang tahun ini, sebagai respons dari kenaikan suku bunga acuan di AS yang mencapai 75 bps, BI sudah menaikkan suku bunga acuan sebesar 175 bps.

Kala BI mengerem kenaikan suku bunga acuan, emiten-emiten properti tentu akan diuntungkan lantaran suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tak perlu dikerek naik.

Selain itu, potensi peningkatan penjualan datang seiring dengan rencana pemerintah menebar insentif di sektor ini. Pada bulan lalu, Menteri Keuangan Sri Mulyani menyampaikan bahwa saat ini sedang diselesaikan aturan terkait relaksasi pengenaan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah (PPnBM) untuk rumah dan apartemen.

"Selama ini dapatkan kendala karena ada PPnBM yang sangat tinggi dengan menaikkan threshold (batas bawah)-nya dari yang tadinya Rp 20 miliar menjadi Rp 30 miliar" ucap Sri Mulyani dilansir dari situs Sekretariat Kabinet, Rabu (21/11/2018).

Terkait PPh Pasal 22 untuk rumah mewah, besaran tarif akan diturunkan dari 5% menjadi 1%. "Dengan demikian kita berharap sektor konstruksi akan menjadi meningkat dari segi kegiatan usahanya," tambah Sri Mulyani.

TIM RISET CNBC INDONESIA