Sangat Murah! BEST Jadi Saham "Mercy Seharga Avanza"

• PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (BEST) membukukan pertumbuhan laba bersih 738%, menjadi Rp 109 miliar pada kuartal-I 2023.
• Saham BEST tergolong dalam kategori aset tersembunyi berupa persediaan tanah yang dinilai secara akuntansi terlalu rendah.
• Dengan perhitungan konservatif, saham BEST layak untuk dihargai pada PBV 0,6 kali, sehingga potensi kenaikan saham BEST setidaknya mencapai 100%.

Jakarta, CNBC Indonesia - PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk (BEST) membukukan pertumbuhan laba bersih 738%, menjadi Rp 109 miliar pada kuartal-I 2023 secara tahunan (year-on-year/yoy). Pertumbuhan laba bersih disokong dari sisi topline atau pendapatan yang bertumbuh 166%, menjadi Rp 197 miliar (yoy).

Pertumbuhan pendapatan BEST disebabkan oleh adanya lonjakan penjualan tanah 338%, menjadi Rp 156,7 miliar. Penjualan tanah tersebut berasal dari PT Jaya Yasuda Indonesia Rp 108 miliar dan sisanya PT Multi Cita Rasa Rp 48,7 miliar.

Pertumbuhan pendapatan BEST yang signifikan tentunya diikuti dengan pertumbuhan beban pokok pendapatan (cost of goods sold/COGS) sebesar 123%, menjadi Rp 67 miliar. Namun, persentase kenaikannya tidak setinggi pertumbuhan pendapatannya.

Sehingga, margin laba kotor perusahaan mampu bertumbuh dari 59% menjadi 66%. Kemudian, beban usaha (Selling and General Administrative expenses/SG&A) BEST hanya bertumbuh 3,5%.

Situasi ini mengindikasikan bahwa SG&A perusahaan relatif stabil untuk mendapatkan pertumbuhan pendapatan. Perusahaan tidak perlu memerlukan pengeluaran beban yang signifikan untuk meningkatkan laba bersihnya.

Poin penting lainnya dari laporan laba rugi BEST yaitu akun pendapatan lain-lain yang bertumbuh 141% menjadi Rp 41,7 miliar. Besarnya pertumbuhan dikontribusikan oleh laba selisih kurs yang meningkat 168%, menjadi Rp 36 miliar.

Peningkatan laba selisih kurs menunjukkan bahwa BEST mendapatkan keuntungan dari pelemahan rupiah, karena perseroan menerima kas dalam bentuk mata uang asing.

Bagaimana BEST dapat meningkatkan pendapatannya?

­­Pendapatan Bekasi Fajar (BeFa) disebabkan pencatatan penjualan tanah yang melesat dari jumlah area terjual maupun harga jual rata-ratanya (Average Selling Price/ASP).

Area terjual meningkat 400%, menjadi 5 hektar. Sedangkan, ASP meningkat 6,8%, menjadi Rp 3,1 juta per meter persegi.

Perusahaan membukukan pertumbuhan pendapatan disebabkan oleh penjualan marketing tanah ke sektor logistik/pergudangan dan otomotif.

Perseroan menargetkan penjualan marketing tanah tahun ini sebesar Rp 651 miliar. Namun, hingga kuartal-I 2023, BEST baru membukukan penjualan marketing tanah sebesar Rp 51 miliar. Artinya, BEST perlu meningkatkan pertumbuhan pendapatan mencapai 10 kali lipat lebih dalam 3 kuartal ke depan.

BEST perusahaan kawasan industri dengan aset terpendam

Valuasi terpendam BEST dari segi harga dibanding laba bersih (Price to Earning Ratio/PER) sempat tersembunyi akibat laba bersih tahun 2022 hanya sebesar Rp 34 miliar, sehingga PER-nya sebesar 38 kali.

Sedangkan, secara harga dibanding dengan modal (Price to Book Value/PBV) berada di kisaran 0,3 kali. Hal ini mengindikasikan terdapat aset perusahaan yang sangat besar, namun belum dapat menghasilkan.

Top 3 aset BEST terbesar berasal dari persediaan tidak lancar, persediaan lancar, dan kas yang senilai Rp 3 triliun, Rp 1,7 triliun, dan Rp 0,5 triliun. BEST sebagai perusahaan kawasan industri yang berfokus menjual tanah dapat diartikan mayoritas persediaan asetnya berupa tanah.

Ketiga aset tersebut jika ditotalkan senilai Rp 5,2 triliun, sedangkan utang BEST hanya sebesar Rp 1,7 triliun. Artinya, aset bersih BEST senilai Rp 3,5 triliun. Padahal, kapitalisasi pasar BEST senilai RP 1,5 triliun.

Dengan perhitungan tersebut, investor yang membeli saham BEST saat ini akan memperoleh kelebihan aset yang senilai 2 triliun. Jika harga saham BEST dapat senilai aset bersihnya, investor berpotensi memperoleh keuntungan hingga 133%.

Perhitungan aset tersembunyi BEST dapat menjadi lebih fantastis jika dilakukan breakdown dari persediaan tanah perseroan.

Melansir materi public expose Mei 2023, persediaan bank tanah BEST terbagi menjadi dua gross sebesar 1036 hektar (ha) dan net sebesar 688 ha.

Dengan asumsi harga tanah net Rp 500 ribu per meter persegi dan harga tanah gross Rp 250 ribu per meter persegi, total aset persediaan BEST senilai Rp 6 triliun.

Perhitungan tersebut cukup konservatif, mengingat ASP BEST cukup premium berada di kisaran Rp 2,9-3,3 juta per meter persegi.

Layak beli atau tidak?

Saham BEST memiliki valuasi yang sangat murah dengan PBV 0,3 kali. Bahkan, perhitungan valuasi tanah secara konservatif menunjukkan nilai tanah lebih tinggi dibanding dengan yang tercatat di laporan keuangan.

Peningkatan penjualan tanah pada kuartal-I 2023 menjadi sentimen positif untuk prospek saham BEST ke depannya. Manajemen yang membuat target penjualan tanah mencapai Rp 651 miliar, akan menjadi potensi saham BEST bullish jika tercapai.

Pelaku pasar akan melihat aset tersembunyi dari BEST, sehingga pasar akan mengapresiasi harganya dan berpotensi kembali ke harga wajarnya.

Dengan perhitungan konservatif, saham BEST layak untuk dihargai pada PBV 0,6 kali, sehingga potensi kenaikan saham BEST setidaknya mencapai 100%.

CNBC INDONESIA RESEARCH

[email protected]

Sanggahan: Artikel ini adalah produk jurnalistik berupa pandangan CNBC Indonesia Research. Analisis ini tidak bertujuan mengajak pembaca untuk membeli, menahan, atau menjual produk atau sektor investasi terkait. Keputusan sepenuhnya ada pada diri pembaca, sehingga kami tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari keputusan tersebut.