Analisis

Kasus Evergrande, Korban Aturan 'Three Red Lines' Xi Jinping?

Market - Ferry Sandria, CNBC Indonesia
24 September 2021 06:50
Chinese President Xi Jinping arrives ahead of the Asia-Pacific Economic Cooperation (APEC) Summit, in Port Moresby, Papua New Guinea, November 15, 2018. REUTERS/David Gray

Jakarta, CNBC Indonesia - Selama hampir tiga dekade, Evergrande Group - seperti puluhan pengembang properti China lainnya - bertaruh besar pada pembangunan infrastruktur China yang sedang booming akibat pesatnya pertumbuhan ekonomi Negeri Tirai bambu.

Tanpa pikir panjang perusahaan properti mengambil pinjaman yang sering dipaketkan dengan suku bunga dua digit dan bertaruh bahwa penjualan apartemen yang belum dibangun akan cukup tinggi untuk membayar utang yang membengkak.

Evergrande, dengan segala drama menuju kebangkrutannya, hanyalah gejala dari masalah yang jauh lebih besar.


Sektor real estat China yang luas, yang menyumbang 29% dari produk domestik bruto negara itu, melakukan pembangunan dan pengembangan properti secara sangat berlebihan.

Hal ini mengancam perannya yang selama ini dipandang sebagai pendorong utama pertumbuhan ekonomi China, sebaliknya berpotensi menjadi hambatan ke depannya.

Kelebihan pasokan telah menjadi masalah selama beberapa tahun, sehingga tahun lalu China memutuskan bahwa masalah tersebut telah menjadi sangat kronis sehingga perlu ditangani dengan tegas.

Presiden Xi Jinping juga sepertinya telah kehabisan kesabaran dengan ekses sektor properti yang bermuara pada rumusan 'three red lines' (tiga garis merah) yang dikeluarkan Beijing untuk mengurangi tingkat utang di sektor tersebut.

Evergrande pun terbukti menjadi 'korban' raksasa pertama.

Apa itu three red lines?

Secara singkat, three red lines merupakan pedoman bagi perusahaan properti untuk menentukan batas maksimal pertumbuhan utang tahunan.

Aturan ini terdiri dari tiga prasyarat yang mana jika perusahaan melewati batas yang ditentukan terdapat konsekuensi terkait pertumbuhan utang tahunan maksimal yang harus ditaati.

Three red lines atau tiga kriteria kondisi finansial yang harus dipenuhi adalah sebagai berikut

  1. Rasio utang terhadap aset (tidak termasuk penerimaan uang muka) kurang dari 70%
  2. Net gearing ratio kurang dari 100% (gearing ratio: membandingkan ekuitas pemilik dengan peminjam)
  3. Rasio kas terhadap hutang jangka pendek lebih dari 1x

China memberlakukan pedoman tersebut kepada beberapa pengembang terpilih setelah pertemuan Agustus 2020 di Beijing yang dilatarbelakangi oleh tingkat utang yang meningkat, kenaikan harga tanah, dan penjualan yang kian bertambah.

UBS dalam laporannya mengatakan sebagai bagian dari skema awal, 12 pengembang percontohan harus menyerahkan laporan terperinci tentang situasi pembiayaan mereka untuk dievaluasi oleh regulator yang dipimpin oleh People's Bank of China, bank sentral China, dan Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan, regulator konstruksi negara.

Dikutip dari laporan UBS, menurut perkiraan S&P hingga awal tahun ini, hanya 6,3% dari pengembang yang di-rating oleh mereka yang dapat sepenuhnya mematuhi ketiga kriteria yang diharapkan.

Akhir Maret lalu China Evergrande juga ikut berjanji untuk memenuhi 'tiga garis merah' Beijing pada tahun 2023 mendatang, tentu dengan asumsi perusahaan selamat dari krisis yang sedang dihadapi.

China Rilis Aturan Pertumbuhan Utang, dok. UBSFoto: China Rilis Aturan Pertumbuhan Utang, dok. UBS
China Rilis Aturan Pertumbuhan Utang, dok. UBS

Tentu penerapan kebijakan baru ini datang dengan dampak positif maupun negatif baik bagi perusahaan maupun pemerintah China sendiri.

Jika berhasil diterapkan, peraturan ini tentu akan mampu mengontrol harga tanah dan properti di China, karena perusahaan tidak dapat dengan serta merta dengan bebas dan mudahnya memperoleh pinjaman sehingga dapat beradu harga dengan pengembang lain yang pada akhirnya mengganggu harga pasar, baik itu lahan maupun properti.

Pertumbuhan harga rumah hunian yang terjadi selama 15-20 tahun terakhir membuat properti menjadi sangat tidak terjangkau bagi jutaan penduduk China.

Aturan ini juga dapat membatasi kredit yang diserap oleh industri real estate. Pengekangan penyaluran kredit ke sektor real estate ini merupakan bagian dari strategi pemerintah untuk menyalurkan kredit ke sektor perekonomian lain yang lebih produktif.

Penerapan kontrol yang lebih ketat oleh pemerintah China juga untuk memastikan masa depan yang lebih berkelanjutan. Real estate adalah bagian penting dari ekonomi China karena memiliki hubungan yang erat dan mata rantai ekonomi yang panjang baik dengan berbagai industri hulu maupun hilir.

NEXT: Apa Jadinya Kalau Diterapkan di Emiten Properti RI?

Apa Jadinya Kalau Diterapkan di Emiten Properti RI?
BACA HALAMAN BERIKUTNYA
HALAMAN :
1 2
Terpopuler
    spinner loading
Features
    spinner loading