Aduh Kacau! Sektor Properti China Ada di Ujung Tanduk

Jakarta, CNBC Indonesia - Ledakan properti yang masif selama beberapa dekade terakhir yang dipompa oleh sektor properti, telah menjadikan ekonomi China sangat bergantung pada sektor tersebut.

Apartemen bertingkat tinggi pun kian menjamur di ratusan kota untuk menampung tenaga kerja kerah putih yang semakin bertambah banyak, yang dibangun oleh pekerja konstruksi yang ramai-ramai bermigrasi dari wilayah pedesaan.

Kini sektor yang merupakan salah satu penyumbang terbesar dalam perekonomian China ini sedang dihantam masalah besar, dengan satu per satu perusahaan berguguran gagal melaksanakan kewajiban utangnya akibat likuiditas yang terbatas.

Krisis properti di negara ekonomi terbesar kedua dunia ini gejolaknya dimulai dari Evergrande, pengembang real estat dengan kewajiban utang mencapai US$300 miliar. Perusahaan dihadapkan realita sulit setelah Beijing menerapkan aturan baru tahun lalu untuk mengurangi pembiayaan dari utang di pasar properti yang semakin liar.

Baca: Kemarin Malu-malu, Hari Ini IHSG Dibuka Langsung Ngegas

Aturan yang semula diharapkan mampu membuat perusahaan semakin sehat, malah membuat neraca keuangan makin kacau dengan segala kebobrokan yang sekian lama dipendam muncul ke permukaan.

Perusahaan properti kian susah melakukan penggalangan dana akibat akses kredit terbatas ke bank yang disertai keraguan dari investor yang memegang surat utang perusahaan.

Satu persatu perusahaan properti berguguran gagal membayar kewajiban kepada investor pemegang surat berharga, khususnya yang menggunakan denominasi dolar, yang banyak dimiliki oleh investor asing.

Fantasia Holdings, Kaisa Group, Evergrande dan beberapa perusahaan lain telah mengalami gagal bayar dan ratingnya diturunkan oleh lembaga pemeringkatan global.

Ketakutan akan penularan yang lebih luas, Beijing sedang bekerja untuk membatasi efek dari keruntuhan Evergrande di sektor properti yang merupakan pendorong signifikan ekonomi negara itu.

Bank sentral dan regulator perbankan China mendesak lembaga keuangan negara itu untuk mendukung investasi real estat 'berkualitas tinggi', menurut sebuah laporan pada hari Senin di Financial News, sebuah organisasi media yang sebagian didukung oleh bank sentral China (People's Bank of China/PBoC).

Baca: Kurang Kompak, Bursa Asia Ditutup Beragam di Awal Pekan

PBoC juga telah mengadakan pertemuan dengan perusahaan real estat besar dan bank di negara itu untuk mendorong operator yang sehat mengambil alih proyek dari kelompok yang tertekan, sebut Financial News. PBoC juga mendesak bank untuk tidak menarik pinjaman dari pengembang berisiko.

Selain itu, China turut menurunkan suku bunga acuan pinjaman utama untuk bank domestik pada hari Senin untuk melawan hilangnya momentum ekonomi. Bank sentral memangkas suku bunga pinjaman satu tahun demi memerangi krisis di sektor properti, dampak pandemi virus corona, dan aktivitas konsumen yang lemah.

Langkah tersebut dilakukan setelah pada awal Desember ini PBoC memangkas i rasio persyaratan cadangan untuk bank menjadi 8,4%, mulai 15 Desember, yang akan mengeluarkan sekitar 1,2 triliun yuan, atau US$ 188,3 miliar, ke dalam sistem keuangan. ini adalah langkah kedua tahun ini setelah sebelumnya dilakukan pada Juli.

Kaisa Group Holdings Ltd., yang pada tahun 2015 menjadi salah satu pengembang China pertama yang gagal bayar di luar negeri, mengatakan telah gagal melakukan beberapa pembayaran obligasi dolar dari rencana awal, dan sedang berbicara dengan kreditur tentang rencana restrukturisasi skala besar.

Keputusan tersebut mengikuti langkah Evergrande yang sejak berbulan-bulan lalu mengatakan sedang dalam pembahasan restrukturisasi, meski rencana pasti terkait pelaksanaan dinal masih belum diumumkan. Kaisa dan Evergrande yang berbasis di Shenzhen memiliki tanggungan kewajiban jumbo. Kaisa mengatakan pada hari Senin bahwa mereka memiliki obligasi denominasi dolar AS sebesar US$ 11,8 miliar yang beredar, sedangkan untuk Evergrande  diperkirakan hampir mencapai US$ 20 miliar.

Sektor properti China telah terseok-seok akibat dari pembatasan pemerintah kepada akses pinjaman diperparah dengan penurunan penjualan rumah. Aksi jual di pasar obligasi telah menutup peluang untuk penerbitan baru di pasar tersebut, melumpuhkan perusahaan yang semakin sulit melakukan pembiayaan kembali utang dolar yang akan jatuh tempo.

Kaisa mengatakan tidak membayar pokok dan bunga atas obligasi 6,5% senilai $400 juta yang jatuh tempo pada 7 Desember dan melewatkan lebih dari US$ 105 juta pembayaran bunga yang telah jatuh tempo pada tiga obligasi lainnya.

Perusahaan mengatakan telah melakukan pembicaraan dengan perwakilan pemegang obligasi tentang 'rencana restrukturisasi utang yang komprehensif' yang mencakup obligasi luar negeri. Ia telah mempekerjakan spesialis restrukturisasi Houlihan Lokey Inc. sebagai penasihat keuangan, dan firma hukum Sidley Austin. Houlihan juga menasihati Evergrande dan pengembang lain yang baru-baru ini gagal, Fantasia Holdings Group Co.

Sementara itu, China Evergrande Group mengatakan dalam proses restrukturisasinya akan memprioritaskan pembayaran kepada pekerja migran dan pemasok karena regulator mendesak pengembang yang kekurangan uang untuk mencegah risiko kerusuhan sosial, menurut orang yang mengetahui masalah tersebut, dilansir Bloomberg.

Pihak berwenang secara khusus fokus untuk memastikan pembayaran gaji dipenuhi sebelum liburan Tahun Baru Imlek mulai 1 Februari, ketika ribuan pekerja konstruksi migran akan berkumpul kembali dengan keluarga mereka. Evergrande memiliki 163.119 karyawan per 30 Juni dan secara tidak langsung ikut mempengaruhi kehidupan lebih banyak orang lainnya melalui vendor perusahaan yang ikut terdampak.

Membayar pekerja sebelum hari libur paling penting di China akan menjadi prioritas utama tidak hanya untuk Evergrande tetapi juga untuk sejumlah pengembang lain yang kesulitan mengingat janji yang diberikan pemerintah Xi Jinping pada stabilitas sosial.

Sekitar 52 juta pekerja migran mencari nafkah di sektor konstruksi, menurut perhitungan berdasarkan data resmi. Sebagian besar akan bergabung dengan ritual tahunan reuni keluarga yang berpusat di sekitar perayaan tahun baru, menjadikan apa yang sering menjadi satu-satunya perjalanan pulang mereka setiap tahun.

(fsd/fsd)
[Gambas:Video CNBC]
Next Article Gawat! Kasus Evergrande Baru Permulaan, Bisa Lebih Bahaya?