Ngerinya Evergrande! Bisa Picu Krisis Seperti Lehman Brothers
Ferry Sandria, CNBC Indonesia
21 September 2021 08:45
Jakarta, CNBC Indonesia - Beberapa tahun sekali terdapat perusahaan yang tumbuh begitu besar dan menjadi kian berantakan sehingga pemerintah takut akan dampak negatif pada ekonomi yang lebih luas jika perusahaan tersebut bangkrut. Saat ini, di China perusahaan tersebut adalah Evergrande, pengembang properti dan real estate yang berkantor pusat di Shenzen.
Caixin Global, perusahaan media yang berbasis di Beijing berfokus pada jurnalisme investigatif melaporkan bahwa dalam dua bulan terakhir pengunjuk rasa yang terdiri dari pekerja konstruksi, pemasok bahan bangunan dan investor wealth management products (WMPs) - produk keuangan yang tidak diasuransikan yang dijual di China - berkumpul di Zhuoyue Houhai Center kantor pusat Evergrande.
Dari pemasok cat hingga perusahaan dekorasi dan konstruksi, Evergrande berutang lebih dari 800 miliar yuan (US$ 124 miliar) atau setara dengan Rp 1.773 triliun (kurs Rp 14.300/US$) yang akan jatuh tempo dalam satu tahun, sementara itu kas atau setara kas Evergrande hanya sepersepuluh dari jumlah tersebut.
Hingga akhir Juni, Evergrande memiliki utang yang nyaris mencapai 2 triliun yuan (US$ 309 miliar) pada pembukuannya, ditambah utang lain yang tidak tercatat dengan jumlah yang belum diketahui. Banyak lembaga percaya raksasa properti ini berada di ambang restrukturisasi utang yang fantastis atau bahkan di ambang kebangkrutan.
Kebangkrutan tersebut berpotensi menjadi tsunami finansial, atau seperti yang dikatakan beberapa analis, "Lehman Brothers China." Runtuhnya bank investasi raksasa Amerika tahun 2008 yang memicu krisis keuangan global.
Evergrande sendiri merupakan salah satu dari tiga pengembang terbesar di China, dengan jejak yang cukup signifikan.
Liabilitas perusahaan setara dengan sekitar 2% dari PDB China dengan lebih dari 200.000 karyawan yang mana mereka beserta anggota keluarga lain telah menginvestasikan miliaran yuan pada WMP perusahaan.
Perusahaan memiliki lebih dari 800 proyek yang sedang dibangun, lebih dari setengahnya dihentikan karena kas yang tidak mencukupi. Ada ribuan perusahaan dari hulu ke hilir yang mengandalkan Evergrande untuk bisnis, menciptakan lebih dari 3,8 juta pekerjaan setiap tahun.
Seperti banyak konglomerat China yang dikategorikan "too big to fail", krisis Evergrande telah memicu spekulasi apakah pemerintah akan turun tangan untuk menyelamatkan. Beberapa perusahaan milik negara, termasuk Shenzhen Talents Housing Group Co. Ltd. dan Shenzhen Investment Ltd., yang dikendalikan oleh Komisi Pengawasan dan Administrasi Aset Shenzhen (SASAC), sedang dalam pembicaraan dengan Evergrande mengenai proyek-proyeknya di Shenzhen, menurut orang-orang yang dekat dengan masalah tersebut. Tapi sejauh ini, belum ada kesepakatan yang tercapai.
Dalam sebuah pernyataan pekan lalu, Evergrande membantah rumor bahwa mereka akan bangkrut. Walaupun sedang menghadapi kesulitan yang belum pernah terjadi sebelumnya, perusahaan akan memenuhi tanggung jawabnya dan mengambil segala langkah untuk memulihkan operasi dan melindungi hak dan kepentingan sah pelanggan, menurut sebuah pernyataan di situs resmi perusahaan.
Perusahaan mempekerjakan penasihat keuangan untuk mengeksplorasi "semua solusi yang layak" untuk meredakan krisis ini, memperingatkan bahwa tidak ada jaminan perusahaan mampu memenuhi kewajiban keuangannya.
Perusahaan telah berulang kali mengisyaratkan bahwa mereka akan menjual ekuitas dan aset termasuk properti investasi, hotel dan properti lainnya dan menarik investor untuk meningkatkan ekuitas Evergrande dan perusahaan yang terafiliasi.
Selama bertahun-tahun, Evergrande telah berkali-kali menghadapi tekanan likuiditas, tetapi selalu dapat menghindar. Kali ini, krisis arus kas dan juga kepercayaan sepertinya akan berbeda.
Saham Evergrande di Hong Kong anjlok ke level terendah dalam 10 tahun. Obligasi dalam negerinya jatuh dan menuju gagal bayar. Tiga perusahaan pemeringkat kredit global dan satu perusahaan pemeringkat domestik telah menurunkan peringkat utang Evergrande.
Selama bertahun-tahun, omset, laba dan leverage tinggi membuat pengembang menggunakan uang pinjaman untuk memperoleh tanah, mengumpulkan uang pra-penjualan sebelum proyek dimulai, dan kemudian meminjam lebih banyak uang untuk diinvestasikan dalam proyek baru.
Caixin juga melaporkan bahwa Evergrande sering melaksanakan penggalangan dana internal. Salah satu produknya disebut "Chaoshoubao," yang berarti "harta karun return super."
Tahun 2017 perusahaan berupaya memperoleh pembiayaan dari Citic Bank yang mengharuskan investasi personal oleh eksekutif. Menanggapi hal ini perusahaan mengeluarkan "Chaoshoubao" kepada karyawan dan menjanjikan 25% bunga tahunan dengan pokok dan bunga pinjaman akan dibayarkan dalam waktu dua tahun. Investasi minimum adalah 3 juta yuan. China Citic Bank akhirnya setuju untuk memberikan dana akuisisi 40 miliar yuan kepada Evergrande.
Pada tahun 2020, Chen Xuying, mantan wakil presiden China Citic Bank dan kepala bank cabang Shenzhen dari 2012 hingga 2018, dijatuhi hukuman 12 tahun penjara karena menerima suap setelah mengeluarkan pinjaman.
Beberapa karyawan juga bahkan berhutang untuk membeli Chaoshoubao karena tergiur imbal balik yang tinggi. Pada thun 2019 ketika jatuh tempo, perusahaan meminta perpanjangan satu tahun, selanjutnya hal yang sama terjadi tahun 2020. Salah satu investor mengaku total return dalam 4 tahun yang ia dapatkan hanya 4-5%, jauh dari yang dijanjikan.
Ketika kisruh melebar, perusahaan memilih untuk hanya membayar eksekutif yang masih bekerja. Dari akhir Agustus hingga awal September perusahaan membayar eksekutif dan karyawan 2 miliar yuan, tapi masih memiliki utang 200 miliar kepada mantan karyawan.
Evergrande juga menjual WMP ke publik. Sebagian besar WMP ini menawarkan pengembalian 5-10%, dengan investasi minimum 100.000 yuan, kata mantan karyawan di departemen manajemen aset Evergrande.
Karena pengembaliannya lebih tinggi daripada WMP yang biasanya dijual di bank, banyak karyawan Evergrande membelinya dan membujuk keluarga dan teman untuk ikut berinvestasi. Salah seorang karyawan mengatakan biasanya, 20 juta yuan WMP dapat terjual habis dalam waktu lima hari.
Perusahaan juga menjual WMP ke mitra konstruksi. Meskipun tidak wajib bagi perusahaan konstruksi untuk membeli WMP, mereka sering melakukannya demi menjaga hubungan baik dengan Evergrande, berkisar 10% dari piutang proyek.
Sekitar 40 miliar yuan dari produk WMP sekarang jatuh tempo. "Sulit bagi Evergrande untuk melakukan semua pembayaran sekaligus pada saat ini," kata Du Liang, manajer umum divisi kekayaan Evergrande.
Evergrande awalnya mengusulkan untuk memberlakukan penundaan pembayaran, dengan investasi 100.000 yuan ke atas yang akan dilunasi dalam lima tahun. Setelah mendapat kecaman dari investor, perusahaan mengubah rencananya minggu lalu, menawarkan tiga opsi.
Investor dapat menerima cicilan tunai, membeli properti Evergrande di kota mana pun dengan harga diskon, atau membebaskan utang atas unit yang mereka beli.
Beberapa investor menentang opsi penukaran "utang dengan properti", karena banyak proyek Evergrande telah dihentikan dengan risiko proyek tidak selesai di masa depan.
Petisi pun dilayangkan mendesak pemerintah untuk membekukan rekening dan aset Evergrande dan menuntut pembayaran tunai atas pokok dan bunga pinjaman. Beberapa investor memilih untuk menerima skema pembayaran yang diajukan oleh Evergrande. Mereka memilih proyek Evergrande yang berlokasi di wilayah strategis dengan harapan dapat menebus kerugian dengan penjualan kembali di masa depan.
Akibat utang ke banyak kepada perusahaan konstruksi, lebih dari 500 dari total 800 lebih proyek Evergrande di seluruh China sekarang dihentikan dengan ratusan ribu unit rumah hunian yang telah terjual sebelumnya belum terselesaikan.
Pada bulan Agustus, perusahaan konstruksi yang dikontrak untuk membangun kota wisata budaya di Nantong mengumumkan penghentian proyek karena tagihan yang belum dibayar oleh Evergrande. Jiangsu Nantong Sanjian Construction Group mengatakan telah berinvestasi 500 juta yuan dari ke dalam proyek tersebut dan Evergrande baru membayar kurang dari 290 juta yuan.
Sanjian memiliki kontrak konstruksi lain dengan Evergrande dan anak perusahaannya. Pada September, Evergrande berutang kepada perusahaan di Nantong sekitar 20 miliar yuan.
Pada Agustus 2020, Evergrande memiliki 8.441 perusahaan mitra dari hulu ke hilir. Jika aliran uang Evergrande berhenti, operasi normal perusahaan-perusahaan ini juga akan terganggu, dan beberapa bahkan berpotensi bangkrut.
Evergrande sangat bergantung pada 'kertas komersial' untuk membayar mitra konstruksi dan pemasok. Di antara pembayaran yang dilakukan ke Sanjian, hanya 8% dalam bentuk tunai dan sisanya dalam bentuk surat berharga.
Awalnya, kertas tersebut tersebut berupa wesel enam bulan dengan tingkat bunga tahunan sebesar 15% -16%. Sekarang sebagian besar memiliki bunga lebih dari 20%. Pemegang surat berharga tersebut dapat menjual dengan harga diskon untuk mendapatkan uang tunai. Pada 2017-18, surat utang Evergrande dijual dengan harga diskon 15%-20%. Sejak Mei 2021, surat yang masih laku dijual telah didiskon hingga 55%, menurut seseorang yang mengetahui transaksi tersebut.
Untuk pemasok kecil dan menengah, memiliki surat berharga Evergrande dalam jumlah besar adalah beban berat. Dalam beberapa bulan terakhir, sejumlah pemasok menggugat Evergrande karena pelanggaran kontrak tetapi sering berakhir dengan perjanjian damai di pengadilan.
Evergrande juga menawarkan opsi "utang diganti properti" kepada pemegang surat berharga komersialnya. Dari 1 Juli hingga 27 Agustus, Evergrande menjual properti kepada pemasok dan kontraktor untuk mengurangi total beban utang sebesar 25 miliar yuan.
Aset terbesar Evergrande adalah kepemilikan lahan. Pada 30 Juni, ia memiliki 778 proyek dengan total luas area lantai yang direncanakan 214 juta meter persegi bernilai 456,8 miliar yuan. Selain itu, ia memiliki 146 proyek pengembangan kembali wilayah perkotaan.
Dalam tiga bulan terakhir, Evergrande telah melakukan pembicaraan dengan China Overseas Land and Investment Ltd., China Vanke Co. Ltd. dan China Jinmao Holdings Group Ltd. untuk kemungkinan penjualan aset lahan. SASAC Shenzhen dan Guangzhou telah mengatur pertemuan dan Evergrande telah mendekati setiap pembeli yang mungkin di pasar, kata sumber.
Namun, tidak ada kesepakatan yang tercapai. Beberapa pembeli potensial mengatakan mereka dapat mempertimbangkan akuisisi melalui kewajiban utang, tetapi Evergrande enggan menjual dengan harga rugi.
Pada pertemuan staf darurat 10 September, perusahaan mengatakan sebagian besar cadangan tanah Evergrande tidak untuk dijual, mencerminkan posisi pendirinya, Xu Jiayin.
"Di China, cadangan lahan adalah aset paling berharga," kata Du, manajer umum divisi kekayaan Evergrande. "Ini adalah aset terbesar dan upaya terakhir Evergrande.
Du juga mengatakan ada yang menawar tanah di harga 300 yuan, perusahaan menolak menjual karena harga akuisisi mencapai 1 miliar yuan dan harga wajarnya mencapai 2 miliar yuan.
Jikapun Evergrande dapat dengan cepat menjual aset rumahnya, angka tersebut diperkirakan masih kurang untuk membayar hutang. Potensi Evergrande tidak akan mampu membayar bunga yang jatuh tempo pada kuartal ketiga adalah 99,99%, kata seorang bankir yang bank tempat ia bekerja memiliki miliaran yuan terikat di perusahaan.
Pada akhir Juni, Evergrande memiliki total aset 2,38 triliun yuan dan total kewajiban 1,97 triliun yuan. Dari hampir 2 triliun yuan utang, utang berbunga 571,7 miliar yuan, turun sekitar 145 miliar yuan dari akhir 2020. Penurunan utang berbunga sebagian besar dicapai oleh utang yang ditangguhkan kepada pemasok.
Evergrande juga ditengarai memiliki utang di luar neraca yang sangat besar. Namun jumlahnya tidak diketahui.
Pada tahap awal proyek, pengembang perlu menginvestasikan banyak uang, yang secara signifikan dapat meningkatkan utang di neraca. Perusahaan sering mengeluarkan utang ini dari neraca mereka melalui berbagai cara. Setelah pra-penjualan proyek, atau ketika setelah arus kas positif, utang ini akan dikonsolidasikan ke dalam neraca dalam bentuk transfer ekuitas, Caixin melaporkan berdasarkan pengakuan insider industri properti.
Utang tersembunyi Evergrande juga termasuk pembayaran yang belum lunas untuk memperoleh ekuitas.
Evergrande juga berutang biaya transfer tanah ke beberapa pemerintah daerah. Sekitar 20 afiliasi Evergrande belum melakukan pembayaran kepada pemerintah kota Lanzhou, ibu kota provinsi Gansu, dari total 41 perusahaan yang masuk dalam daftar yang terbit bulan Juli.
Potensi gagal bayar Evergrande dapat menyebar ke pasar di luar China karena memiliki obligasi luar negeri yang besar dan berbunga tinggi. Beberapa obligasi luar negeri memiliki suku bunga hingga 15%, kata seseorang yang dekat dengan pasar modal Hong Kong. UBS memperkirakan sekitar $19 miliar dari kewajiban Evergrande terdiri dari obligasi yang beredar di luar negeri.
Dibandingkan dengan pesaingnya, Evergrande memiliki modal dan biaya SDM yang lebih tinggi tapi harga jual yang lebih rendah, kata seorang pelaku industri.
Pengembang melaporkan penurunan laba 29% untuk paruh pertama. Keuntungannya sebesar 10,5 miliar yuan ditopang oleh penjualan beberapa saham dan kepemilikan di unit internet Hengten Networks senilai 18,5 miliar yuan. Sedangkan bisnis utamanya, properti, mengalami kerugian 4 miliar yuan.
Rasio utang Evergrande yang sangat tinggi, beban biaya tinggi, dan penundaan pembayaran berulang kali kepada pemasok, mitra, dan pemerintah daerah menunjukkan bahwa likuiditasnya seret, tetapi di sisi lain, Evergrande selama bertahun-tahun mampu bertahan dengan model ini menunjukkan bahwa perusahaan dapat menghasilkan uang, kata seorang investor veteran.
Saat ini tidak hanya di China, masyarakat dunia juga ikut memperhatikan apakah Evergrande mampu menghindari peluru sekali lagi dan menyelesaikan masalah ini atau ini adalah akhir cerita.
(hps/hps)
[Gambas:Video CNBC]
Next Article Waspada! Industri Properti China di Ujung Tanduk
Tags
Related Articles
Recommendation
Most Popular