Derita Pengembang Raksasa, Downgrade & Susah Bayar Utang

Market - chd, CNBC Indonesia
01 October 2020 11:47
Awal Desember 2017, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) mencatat capaian Program Satu Juta Rumah sebanyak 765.120 unit rumah, didominasi oleh pembangunan rumah bagi  masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sebesar 70 persen, atau sebanyak 619.868 unit, sementara rumah non-MBR yang terbangun sebesar 30 persen, sebanyak 145.252 unit.
Program Satu Juta Rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo, sekitar 20 persen merupakan rumah yang dibangun oleh Kementerian PUPR berupa rusunawa, rumah khusus, rumah swadaya maupun bantuan stimulan prasarana dan utilitas (PSU), 30 persen lainnya dibangun oleh pengembang perumahan subsidi yang mendapatkan fasilitas KPR FLPP, subsisdi selisih bunga dan bantuan uang muka. Selebihnya dipenuhi melalui pembangunan rumah non subsidi oleh pengembang.
Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Junaidi Abdillah mengungkapkan, rumah tapak masih digemari kelas menengah ke bawah.
Kontribusi serapan properti oleh masyarakat menengah ke bawah terhadap total penjualan properti mencapai 70%.
Serapan sebesar 200.000 unit ini, akan terus meningkat pada tahun 2018 menjadi 250.000 unit.

Jakarta, CNBC Indonesia - Kondisi keuangan perusahaan properti lokal berada di titik nadir. Tercatat tiga pengembang besar mulai tak kuat membayar utang, bahkan sudah ada yang digugat pailit. 

Pandemi virus corona (covid-19) membuat perusahaan properti tersebut semakin kesusahan, apalagi dalam kurun waktu lima tahun terakhir industri properti memang sedang mengalami tekanan karena perlambatan penjuala. 

Seperti gunung es, satu per satu perusahaan properti yang mengalami kesulitan keuangan muncul ke permukaan. Ini diketahui setelah lembaga pemeringkat utang mengumumkan beberapa perusahaan properti sudah tidak bisa memenuhi kewajiban sesuai tenggat atau gagal bayar (default). 


Baru-baru ini, lembaga pemeringkat internasional, Moody's Investors Service (Moody's) memangkas peringkat PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) dari sebelumnya Caa1 menjadi Caa3.

Pada saat yang sama, Moody's juga menurunkan peringkat surat utang senior tanpa jaminan perusahaan yang jatuh tempo pada tahun2021 dan 2022.

Kedua surat utang ini dikeluarkan oleh anak usaha Alam Sutera, yakni Alam Synergy Pte. Ltd, yang juga diturunkan dari Caa1 menjadi Caa3.

Penurunan peringkat ini menyusul pengumuman yang dilakukan oleh Alam Sutera pada 29 September 2020, dimana perusahaan telah mengeluarkan obligasi dalam bentuk dolar AS Sebesar US$ 115 atau 11,5% yang jatuh tempo pada April 2021 dan obligasi $370 juta 6,625% jatuh tempo.

Hal ini memperpanjang kabar dari pemangkasan peringkat dari emiten-emiten properti di Indonesia.

Sebelumnya, salah satu lembaga peringkat internasional, Fitch Ratings juga melakukan pemangkasan peringkat PT Modernland Reality Tbk (MDLN) beserta 2 penerbitan surat utang perseroan dalam denominasi dollar menjadi C dari sebelumnya CC.

Kedua surat utang atau notes tersebut antara lain sebesar US$ 150 juta yang jatuh tempo 2021 dan surat utang sebesar US$ 240 juta yang akan jatuh tempo pada 2024. Surat utang ini diterbitkan oleh entitas anak MDLN, JGC Ventures Pte. Ltd. dan Modernland Overseas Pte Ltd.

Sebelumnya Fitch juga memangkas peringkat PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) dari sebelumnya CCC- menjadi C. Pada saat yang sama Fitch juga menempatkan obligasi senilai US$ 300 juta yang jatuh tempo pada 2024 ke Rating Watch Negative (RWN).

Penurunan peringkat tersebut terjadi setelah perseroan mengumumkan perpanjangan jatuh tempo surat utang yang diterbitkan PT Sinar Menara Deli (SMD), anak usaha perseroan, senilai Rp 350 miliar yang jatuh tempo 26 Agustus 2020 menjadi 22 Agustus 2021.

Penurunan Rating Obligasi Emiten Properti

Emiten

Peringkat Sebelumnya

Peringkat Sekarang

ASRI

Caa1

Caa3

MDLN

CC

C

APLN

CCC-

C

 

Artinya sudah 3 emiten properti besar yang peringkat utangnya dipangkas. ASRI merupakan emiten yang dipangkas peringkatnya selama 2 kali. Tercatat pada Agustus lalu, peringkat obligasi yang jatuh tempo 2021 yang semula di B- menjadi CCC-

Salah satu penyebab peringkat obligasi ASRI kembali dipangkas karena meningkatnya risiko opsi pembayaran salah satunya melalui pinjaman bank atau melakukan penjualan aset di tengah pandemi yang berdampak pada pelemahan ekonomi dan disrupsi di pasar modal serta kredit.

Sedangkan emiten MDLN, alasan lembaga peringkat meringkas rating obligasi MDLN karena perusahaan tidak membayar kupon yang jatuh tempo 31 Agustus 2020 untuk surat utang global sebesar US$ 150 juta yang jatuh tempo 2021 dan telah memasuki masa tenggang selama 30 hari.

Hal ini karena perusahaan tidak memiliki cukup kas untuk melunasi utangnya dan akan bergantung pada pendanaan eksternal untuk memenuhi pembayaran kupon.

Selanjutnya, alasan Fitch meringkas obligasi yang dikeluarkan APLN karena likuiditasnya lemah akibat pandemi virus corona yang membuat usaha di sektor propertinya mengalami kesulitan dan menunda rencananya untuk mendivestasi properti investasi.

APLN melaporkan saldo kas konsolidasi menipis tinggal Rp 492 miliar pada akhir Juni, dari Rp 767 miliar pada akhir Maret.

Fitch memperkirakan likuiditas APLN di holding company sangat ketat sehingga kemungkinan tidak dapat memenuhi pembayaran kupon sebesar US$ 12 juta yang jatuh tempo pada Desember 2020 atas uang kertas dolar AS.

Sektor properti merupakan salah satu sektor yang paling terdampak dari pandemi Covid-19. Emiten-emiten properti mulai kehabisan "amunisi" karena daya beli masyarakat masih rendah.

Ketidakpastian kapan berakhirnya pandemi membuat masyarakat lebih tertarik menabung (saving) ketimbang berbelanja (spending).

Hal ini lah yang menyebabkan sektor properti semakin lesu, sehingga basis keuangan perusahaan properti tidak bisa meng-cover obligasi yang sudah jatuh tempo. Sehingga, perusahaan akan merestrukturisasi kembali obligasi yang sudah jatuh tempo.

Namun, restrukturisasi obligasi ini dapat mengganggu kepercayaan pembeli atas proyek-proyek perusahaan.

TIM RISET CNBC INDONESIA


[Gambas:Video CNBC]

(chd/hps)
Terpopuler
    spinner loading
Features
    spinner loading