Properti China Kolaps, Ekonomi Indonesia dan Dunia Terancam!

Jakarta, CNBC Indonesia - Kabar buruk kembali datang dari mitra dagang terbesar RI yakni China. Pengadilan Hong Kong memerintahkan likuidasi raksasa properti China Evergrande Group pada Senin (29/1/2024). Keputusan untuk melikuidasi pengembang tersebut dibuat oleh Hakim Hong Kong Linda Chan.

Chan mencatat bahwa Evergrande, yang memiliki utang US$300 miliar atau sekitar Rp4.749 triliun, tidak dapat menawarkan rencana restrukturisasi yang konkret meskipun tertunda selama berbulan-bulan.

Sementara itu, Evergrande mengajukan penundaan lagi pada Senin karena pengacaranya mengatakan pihaknya telah membuat "beberapa kemajuan" dalam proposal restrukturisasi.

Dalam penawaran terbaru, pengembang mengusulkan kreditor menukar utang mereka ke seluruh saham yang dimiliki perusahaan di dua unitnya di Hong Kong, dibandingkan dengan kepemilikan sekitar 30% di anak perusahaan tersebut menjelang sidang terakhir pada bulan Desember.

Proses likuidasi bisa jadi rumit, dengan potensi pertimbangan politik, mengingat banyaknya pihak berwenang yang terlibat.

Evergrande, yang memiliki aset senilai US$240 miliar, membuat sektor properti China terpuruk pasca gagal membayar utangnya pada 2021. Keputusan likuidasi tersebut kemungkinan akan semakin mengguncang pasar modal dan properti Beijing yang sudah rapuh.

Investasi Aset dan Properti di China

Investasi real estat menyumbang seperempat dari total investasi aset tetap (FAI) di China. Keterkaitan industri dan keuangan yang luas di sektor real estat menjadikannya jenis kegiatan ekonomi yang khusus, terutama ketika proses penciptaan kredit terutama bergantung pada agunan, seperti di China. Akibatnya, dampak jatuhnya investasi real estat di China terhadap aktivitas ekonomi, walaupun kecil kemungkinannya akan cukup besar, dan akan berdampak besar pada sejumlah mitra dagang China.

Investasi aset tetap China meningkat sebesar 3% secara tahunan menjadi CNY 50,30 triliun pada periode Januari hingga Desember 2023, sedikit lebih tinggi dari perkiraan pasar dan kenaikan sebesar 2,9% pada periode sebelumnya.

Foto: tradingeconomics

Investasi di sektor sekunder meningkat sebesar 9,0%, sama seperti periode sebelumnya, didorong oleh pertumbuhan sektor listrik, pemanas, gas dan air (23,0%), serta pertambangan (2,1%).

Selain itu, investasi di sektor tersier tumbuh sebesar 0,4% dibandingkan kenaikan sebelumnya sebesar 0,3%, terutama didorong oleh peningkatan pada sektor transportasi, pergudangan dan jasa pos (10,5%). Pada saat yang sama, investasi terus menurun pada tingkat yang lebih rendah di sektor primer (-0,1% vs -0,2%). Dibandingkan bulan sebelumnya, investasi tetap naik 0,09% di bulan Desember.

Survei swasta mengungkapkan bahwa perusahaan properti negara mendominasi penjualan dan transaksi tanah di pasar real estate China pada tahun 2023.

Temuan ini tidak mengejutkan, mengingat preferensi Beijing terhadap pengembang negara yang akan mengikuti kebijakan pemerintah, sementara perusahaan swasta mengalami kesulitan mendapatkan pinjaman bank baru selama krisis utang yang berkepanjangan di sektor ini dalam beberapa tahun terakhir.

China Index Academy mengatakan total penjualan 100 pengembang teratas China turun 17,3% menjadi CNY 6,3 triliun (US$883,70 miliar) pada tahun 2023 dibandingkan tahun sebelumnya, karena perusahaan properti berfokus pada pengendalian biaya dan pembangunan yang stabil daripada ekspansi agresif.

Sejak pertengahan tahun 2021, sektor properti China telah bergulat dengan krisis likuiditas, dengan banyak pengembang yang gagal bayar, atau menunda, pembayaran utang karena mereka kesulitan menjual apartemen dan mengumpulkan dana. Perlambatan di sektor yang menyumbang sekitar seperempat perekonomian ini merupakan pukulan besar terhadap kepercayaan konsumen dan investor.

Pihak berwenang telah mengumumkan serangkaian langkah untuk mencoba menghidupkan kembali pasar perumahan namun terbukti hanya memberikan sedikit manfaat, sehingga meningkatkan tekanan pada Beijing untuk memberikan lebih banyak stimulus guna meningkatkan permintaan dan menyuntikkan likuiditas ke pasar.

Harga rumah baru turun untuk bulan kelima berturut-turut di bulan November, menurut data resmi, sementara investasi properti bulan Januari-November turun 9,4% secara tahunan, setelah penurunan 9,3% pada bulan Januari-Oktober.

Lembaga pemeringkat Fitch mengatakan bulan lalu bahwa penjualan properti diperkirakan turun 5% hingga tidak menunjukkan pertumbuhan pada tahun 2024, dibandingkan dengan perkiraan penurunan 10% hingga 15% pada tahun 2023. Namun, lingkungan operasional akan tetap menjadi tantangan bagi pengembang.

Dampak Krisis Real Estat di China

Perlambatan pertumbuhan yang cepat dalam investasi real estat akan berdampak pada seluruh perekonomian, sehingga menurunkan investasi di berbagai sektor. Mengingat kuatnya keterkaitan ke belakang dengan industri lain, terutama manufaktur bahan konstruksi, produk logam dan mineral, mesin dan peralatan, penurunan pertumbuhan investasi real estat yang bersifat sementara dan hanya memiliki deviasi satu standar akan menyebabkan investasi di industri sekunder yang banyak memproduksi manufaktur melambat.

Pertumbuhan ekspor, khususnya ekspor manufaktur, diprediksi akan turun terutama disebabkan oleh berkurangnya permintaan dari mitra dagang pada tahun 2024.

Foto: tradingeconomics

Diketahui, ekspor di China meningkat menjadi US$ 303,62 miliar pada bulan Desember dari US$ 292,75 Miliar pada bulan November 2023.

Selain prediksi penurunan ekspor, imbas dari krisis properti China yang berkepanjangan juga akan menyebabkan penurunan impor pada tahun 2024.

Foto: tradingeconomics

Diketahui, impor di China meningkat menjadi US$ 228,28 miliar pada bulan Desember dari US$ 223,30 miliar pada November 2023.

Adapun, konsumsi akan berkurang karena ekspansi pendapatan dan kekayaan (termasuk apresiasi harga rumah dan penilaian pasar saham) melambat.

Penjualan ritel riil diprediksi akan turun dan akan terjadi penurunan total nilai tambah dan output industri.

Foto: tradingeconomics

Diketahui, penjualan ritel China meningkat sebesar 7,4% secara tahunan pada bulan Desember 2023, meleset dari konsensus pasar sebesar 8% dan melambat dari lonjakan 10,1% pada bulan November. Meskipun menandai kenaikan perdagangan ritel selama 12 bulan berturut-turut, angka terbaru ini merupakan yang paling lemah sejak bulan September.

Dampak Krisis Properti China Terhadap Global

Guncangan sementara terhadap pertumbuhan investasi real estate di China akan berdampak luas di seluruh dunia, dan dampaknya terhadap perekonomian G20 yang akan berlangsung pada tahun 2024. Dalam praktik ini, perkiraan dampak terhadap pertumbuhan PDB akan bervariasi sesuai dengan besarnya rasio produksi industri terhadap PDB di masing-masing negara.

Secara keseluruhan, produsen barang modal yang memiliki paparan langsung yang cukup besar ke China melalui ekspor ke China sebesar persentase PDB mereka dan sangat terintegrasi dengan negara-negara G20 lainnya sehingga berbagi masukan buruk dari guncangan negatif di China dengan mitra dagang lainnya, seperti Jerman, Jepang, dan Korea akan merasakan dampak yang lebih besar terhadap produksi industri dan PDB.

Hasilnya juga menunjukkan bahwa aktivitas perdagangan global akan menurun (total ekspor dan total impor untuk setiap perekonomian G20 akan melemah), yang menunjukkan bahwa negara-negara yang memperoleh manfaat signifikan dari ekspansi perdagangan global dan memiliki hubungan yang lebih erat melalui negara-negara rantai pasok selama dekade terakhir, seperti seperti Jerman dan Jepang.

Ekspansi perdagangan dengan China dan perdagangan global secara keseluruhan juga akan melambat seiring melemahnya pertumbuhan permintaan global dan China.

Bagi Inggris dan India, ekspor ke China akan menanggung dampak terberat, namun karena kedua negara tersebut bukan merupakan komponen penting dari permintaan akhir di negara-negara tersebut, dampaknya terhadap aktivitas perekonomian akan relatif moderat.

Selain itu, eksportir komoditas ke China, seperti Indonesia, Australia, Kanada dan Brazil, juga akan mengalami dampak limpahan yang tidak dapat diabaikan terhadap pertumbuhan ekspor. Dampak terhadap ekspor Indonesia kemungkinan besar berasal dari permintaan batubara China. Karena ekspor batu bara ke China meningkat tajam dalam beberapa tahun terakhir, dampaknya terhadap produksi Indonesia saat ini mungkin lebih besar.

CNBC Indonesia Research

[email protected]