Krisis Properti China Ngeri, Ekonomi Global Bisa Sengsara?

Jakarta, CNBC Indonesia - Sektor properti menjadi sektor yang cukup penting di China, karena sektor ini menjadi penopang terbesar perekonomian China. Industri properti China pernah menyumbangkan 30% produk domestik bruto (PDB) China. Wajar jika krisis properti dapat membuat perekonomian China semakin terpuruk.

Ketika pasar properti mengalami kebangkrutan, bank sering kali mengikuti kondisi tersebut, di mana yang paling terkenal adalah di Amerika Serikat (AS) pada tahun 2008.

Kini China sedang menghadapi ledakan properti, dengan pengembang-pengembang besar tertatih-tatih dan penjualan perumahan sepanjang tahun ini berada pada tingkat terendah sejak 2015. Apakah ini berarti krisis keuangan akan segera terjadi?

Belum tentu hal ini terjadi karena adanya beberapa keanehan yang mengejutkan dari pasar perumahan China dan pengaruh besar Beijing dalam sistem keuangan.

Namun dampaknya kemungkinan besar akan menimbulkan kerusakan serius pada neraca bank, sehingga mengganggu kemampuan mereka untuk mendukung pertumbuhan selama bertahun-tahun.

Selain itu, gejolak keuangan yang meluas tidak dapat dikesampingkan, terutama jika harga perumahan dan tanah turun terlalu cepat atau jika Beijing tidak berbuat lebih banyak untuk mendukung pemerintah daerah dan pemberi pinjaman kecil yang kekurangan uang.

Foto: WSJ, CEIC Investasi China vs NPL Perbankan China

Baru-baru ini, skandal baru kembali menjerat raksasa properti China, Evergrande. Setelah jatuh dalam utang senilai US$ 300 miliar atau Rp 4.650 triliun (Rp kurs 15.500), kali ini pendiri grup properti itu, Hui Ka Yan, sedang diselidiki atas dugaan kejahatan ilegal.

Perdagangan saham perusahaan tersebut dihentikan pada hari sebelumnya setelah ada laporan bahwa pimpinannya telah ditempatkan di bawah pengawasan polisi. Evergrande mengatakan sahamnya akan tetap ditangguhkan hingga pemberitahuan lebih lanjut.

"Perusahaan dengan ini mengumumkan bahwa Perusahaan telah menerima pemberitahuan dari otoritas terkait bahwa Tuan Hui Ka Yan ... telah menjalani tindakan wajib sesuai dengan hukum karena dugaan kejahatan ilegal," kata Evergrande dikutip Reuters, Jumat (29/9/2023).

Berita ini memberi sinyal untuk pertama kalinya bahwa pihak berwenang dapat meminta pertanggungjawaban miliarder pendiri Evergrande atas kesulitan keuangan yang dialami pengembang. Diketahui, utang raksasa itu telah menghancurkan sektor properti yang menyumbang sekitar seperempat perekonomian China.

Penyelidikan terhadap Hui, yang mendirikan Evergrande pada 1996, juga menjadi sebuah kemunduran yang luar biasa bagi mantan teknisi baja berusia 64 tahun tersebut.

Properti merupakan 'jantung' perekonomian China, yang menggerakkan sekitar seperempat total aktivitas perekonomian.

Namun baik bank konvensional maupun "bank bayangan" China seperti perusahaan perwalian (trust firm) telah dengan cepat melepaskan eksposur propertinya dalam beberapa tahun terakhir.

Total pinjaman kepada pengembang properti dan pembeli rumah mencapai hampir 30% dari total pinjaman bank komersial pada tahun 2019, menurut data bank sentral China (People's Bank of China/PBoC). Angka tersebut turun menjadi hanya 23% pada pertengahan tahun 2023.

Eksposur Tidak Langsung

Sayangnya, tidak ada eksposur langsung bank terhadap properti yang tampaknya dapat dikelola dengan baik karena pasar perumahan mempunyai hubungan erat dengan dua peminjam utama lainnya yakni industri berat dan pemerintah daerah.

Industri berat seperti baja mendapatkan pasokan langsung dari konstruksi, sementara pemerintah daerah, terutama di kota-kota kecil, membiayai dirinya sendiri dengan penjualan tanah kepada pengembang.

Foto: WSJ, Peterson Institute for International Economics Pendapatan Pemerintah Daerah di China

Kabar baiknya adalah industri-industri berat yang menjadi pusat krisis utang dan perumahan besar terakhir di China pada tahun 2015 seperti industri logam, batu bara, semen, dan bahan kimia berada dalam kondisi yang lebih baik dibandingkan sebelumnya.

Total keuntungan dari peleburan logam, bahan bangunan, batu bara, dan bahan kimia sekitar enam kali lebih besar dari pembayaran bunga pada pertengahan tahun 2023.

Pada tahun 2015 dan awal tahun 2016, rasio tersebut turun di bawah dua, di mana salah satu alasan utama terjadinya lonjakan besar kredit macet (non-performing loan/NPL) dan gagal bayar (default) obligasi pada tahun-tahun tersebut.

Namun kabar buruknya, sektor lain yang banyak berhutang dan mengalami kesulitan pada tahun 2015, seperti pemerintah daerah, mungkin justru mengalami kondisi yang lebih buruk saat ini.

Pemerintah daerah di China, terutama yang berada di pedalaman yang miskin dan tidak memiliki basis pajak perusahaan yang besar, telah lama mengandalkan penjualan tanah dan transfer dari Beijing untuk menutup kesenjangan anggaran mereka.

Namun selama beberapa dekade terakhir, utang dan tanah menjadi sumber pendanaan yang semakin penting di China.

Bagi pemerintah daerah secara keseluruhan, penjualan tanah dan pajak terkait tanah menyumbang 25% pendapatan pada tahun 2015, menurut data dari Tianlei Huang dari Peterson Institute for International Economics. Pada tahun 2021, angka tersebut meningkat menjadi 38%.

Pemerintah daerah juga mempunyai tumpukan utang kolektif yang sangat besar, di mana sebagian besar dipegang oleh bank-bank lokal. Sedangkan utang pengembang properti hanya sebesar 5,7% dari total pinjaman bank pada pertengahan tahun 2023.

Namun pinjaman pemerintah daerah melalui sarana pembiayaan korporasi mencakup setidaknya 11% dari pinjaman bank, menurut perusahaan konsultan Gavekal Dragonomics.

Adapun angka totalnya mungkin jauh lebih tinggi karena perkiraan tersebut dihitung menggunakan prospektus obligasi yang tersedia untuk umum, yang juga mencantumkan pinjaman lain dari emiten, termasuk pinjaman bank.

Banyak sarana pembiayaan daerah, terutama di kota-kota kecil, mungkin tidak dapat mengakses pasar obligasi dan bergantung pada bank.

Apa Solusinya?

Ada sedikit kabar baik, di mana sejak akhir Agustus, Beijing dan pemerintah daerah di China mulai melakukan langkah-langkah yang lebih agresif untuk mendukung pasar properti.

China mungkin akan terhindar dari krisis keuangan yang sistemik pada tahun 2023 dan awal tahun 2024. Namun Tiongkok kemungkinan besar tidak akan terhindar dari kerusakan serius pada neraca bank, bahkan bagi pemberi pinjaman yang lebih sehat.

Hal ini mempunyai konsekuensinya sendiri bagi China, yakni memilih lebih sedikit uang tunai yang tersedia untuk mendukung usaha kecil dan kebijakan industri besar dan pada akhirnya mungkin dapat menyebabkan pertumbuhan ekonomi yang lebih lambat dari sebelum-sebelumnya.

CNBC INDONESIA RESEARCH

[email protected]