Wahai Capres, Ada 12,7 Juta Keluarga Miskin Tak Punya Rumah

• Backlog perumahan di Indonesia mencapai 12,7 juta unit
• Terbatasnya sumber pembiayaan dan mahalnya lahan menjadi salah satu penyebab besarnya backlog
• Backlog perumahan menjadi PR berat siapapun presiden terpilih mendatang

Jakarta, CNBC Indonesia - Backlog kepemilikan rumah di Indonesia masih sangat tinggi, mencapai 12,7 juta. Angka backlog sulit turun karena terus meningkatnya kebutuhan karena pertambahan penduduk di tengah keterbatasan lahan dan mahalnya suku bunga kredit kepemilikan rumah.

Angka backlog adalah kekurangan rumah yang dihitung berdasarkan selisih antara jumlah kepala keluarga dengan jumlah rumah yang ada.

Kementerian Pekerjaan Umum dan Rumah dan Perumahan Rakyat (KemenPUPR) memperkirakan backlog perumahan saat ini mencapai 12,7 juta.
Di perkotaan mencapai 10 juta sementara di pedesaan sebesar 2,7 juta. Angka backlog tidak banyak berubah dalam satu dekade terakhir, hanya turun tipis dibandingkan pada 2010 yang tercatat 13,5 juta unit. Target pemerintah backlog kepemilikan rumah mengecil menjadi 8 juta pada 2045.

Kalkulasi pemerintah kebutuhan rumah baru berkisar antara 820.000 hingga 1 juta rumah per tahunnya, sementara pengembang hanya mampu membangun 400.000 unit per tahun. Defisit besar backlog ini lah yang mengakibatkan harga properti merangkak dengan cepat. Ini tercermin dalam

Data Bank Indonesia (BI) tentang indeks harga properti residensial yang menanjak signifikan dalam empat tahun tahun terakhir, khususnya tipe kecil dan menengah.

Selain backlog, status kepemilikan rumah juga bisa menjadi indikator lain untuk menunjukkan keterjangkauan tempat tinggal bagi masyarakat. Data Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan jumlah rumah tangga yang tinggal di rumah milik sendiri atau rumah keluarga mencapai 83,99% pada 2022.
Naik signifikan dibandingkan pada 2021 yang tercatat 81,08%.

Kekurangan rumah layak juga sangat terasa di DKI Jakarta. Sekitar 1,77 juta rumah tangga di Jakarta tidak memiliki rumah layak huni pada 2022. Jumlah tersebut setara dengan 63% rumah tangga di Jakarta.

Askes Pembiayaan Kurang Mendukung

Terbatasnya sumber pembiayaan menjadi salah satu persoalan dalam memangkas backlog kepemilikan rumah. Menurut data Bank Indonesia, pembiayaan non-perbankan masih menjadi sumber pembiayaan utama untuk pembangunan properti residensial. Pada kuartal I-2023, sebesar 73,31% dari total kebutuhan modal pembangunan proyek perumahan berasal dari dana internal.

Sementara itu dari sisi konsumen, fasilitas KPR (kredit pemilikan rumah) masih menjadi pilihan utama dalam pembelian properti residensial dengan pangsa sebesar 74,83% dari total pembiayaan.

Sumber pembiayaan lain berupa penggalangan dana melalui pasar modal ataupun lewat obligasi belum banyak diambil oleh pengembang. Kondisi ini berdampak pada kemampuan perusahaan untuk melakukan ekspansi.

Foto: Bank Indonesia Sumber pembiayan perumahan

Bagi konsumen, ketergantungan pembiayaan yang sangat besar terhadap KPR membuat ongkos pinjaman rentan naik saat suku bunga melesat seperti saat ini. Akibatnya, pembeli harus menyisihkan uang lebih banyak untuk mencicil KPR. Bagi perbankan, penyaluran kredit perumahan memiliki masalah tersendiri terkait mismatch antara sumber dana perbankan dan peruntukan pembiayaan.

Mayoritas sumber dana perbankan adalah dana bertenor pendek dari simpanan masyarakat. Sementara itu, proyek pembangunan hingga pelunasan kepemilikan rumah membutuhkan waktu yang panjang.

Mismatch ini menjadi salah alasan tingginya bunga pinjaman bagi pengembang ataupun pembeli. Hal ini berdampak bagi kemampuan pengembang untuk menambah stok rumah.

Jutaan Pekerja Informal sulit akses KPR

Data Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan jumlah pekerja informal di Indonesia mencapai 83,34 juta atau 60% dari total pekerja di Indonesia, naik drastis dibandingkan pada 2019 sebesar 57,2%.

Pekerja yang mencari makan tanpa kehadiran negara ini memiliki profesi beragam mulai dari ojek online, pedagang kaki lima, pekerja lepas industri kreatif, hingga pedagang di pasar.

Mereka tidak bisa mengajukan KPR, sebab bank meminta sejumlah persyaratan mulai dari SK kepegawaian, slip gaji, dan keterangan surat keterangan kerja. Tentu saja pekerja informal tidak memiliki syarat-syarat itu, sebab tidak memiliki kantor tertentu atau pemberi kerja tetap.
Bank menolak memberikan KPR karena takut resiko debitur dari penghasilan yang tak menentu, keberlangsungan pekerjaan, risiko gagal bayar, hingga rekening perbankan.

.

Rumah Untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)

Pemerintah telah melakukan berbagai upaya untuk menekan backlog kepemilikan rumah. Diantaranya pembiayaan untuk MBR hingga Tuku Lemah Oleh Omah untuk kalangan miskin.
Pemerintah sebenarnya telah mencoba untuk memperluas sumber pembiayaan bagi pengadaan rumah, terutama untuk kalangan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Salah satunya adalah dengan menyediakan subsidi pembiayaan perumahan berupa KPR Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Inisiatif lainnya adalah subsidi selisih bunga, subsidi bantuan uang muka, bantuan pembayaran uang muka sebagian biaya atas pembangunan rumah swadaya Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT). Selain pembiayaan terdapat pula program penyediaan satu juta unit rumah susun perkotaan, serta membangun rumah khusus bagi warga perbatasan negara, korban konflik sosial, daerah terpencil dan terluar.

Pemerintah daerah (pemda) juga memiliki sejumlah inisiatif untuk mengurangi backlog dan memperluas pembiayaan untuk proyek perumahan.
Pemda DKI Jakarta memiliki inisiatif bernama Jakhabitat. Program tersebut memungkinkan warganya untuk mencicil kredit rumah dengan uang muka Rp 0. Jawa Tengah memiliki program Tuku Lemah Oleh Omah. Warga yang belum memiliki tanah akan dibantu proses kredit di bank. Warga hanya mengangsur tanah dan rumahnya dibangunkan oleh Pemprov Jateng.

Program tersebut mampu membantu 639 warga miskin untuk memiliki rumah pada periode 2020-2022. Sumatera Selatan memiliki program BCGS yang merupakan kolaborasi antara Business (Perbankan dan Pengembang), Community(Masyarakat), Government(pemerintah) dan Social(CSR) untuk mendukung Social Green Housing

Jutaan Milenial dan Gen-Z Terancam Kesulitan Memiliki Rumah

Hasil Sensus Penduduk 2020 mencatat jumlah generasi Z di Indonesia mencapai sekitar 75 juta atau sebanyak 27,94% dari total populasi. Sementara itu, generasi milenial sebanyak 69 juta atau 25,87%.

Kelompok milenial dan gen Z yang sangat menomorsatukan efisiensi akan membutuhkan hunian yang dekat ke tempat kerja dan sarana transportasi yang memadai.

Banyaknya generasi Z yang memilih untuk menyewa rumah daripada memiliki rumah juga harus menjadi pertimbangan pemangku kebijakan ke depan. Arah kebijakan perumahan ke depan harus memperhatikan keinginan kedua generasi tersebut. Dengan keterbatasan lahan dan semakin mahalnya harga lahan di perkotaan maka diperlukan arah kebijakan yang berfokus pada pembangunan vertical housing di perkotaan.

Sarana dan prasarana di daerah pemukiman vertical housing harus dibuat semenarik mungkin dari sisi kepraktisan, kedekatan, hingga harga. Pembangunan rumah susun murah bisa menjadi alternatif untuk menyerap kebutuhan rumah yang murah tetapi tetap dekat dengan tempat kerja.

Foto: KemenPUPR Perbandingan jumlah rumah susun tapak vs FLPP

Sayangnya, realisasi pembangunan rumah susun untuk mereka yang berpenghasilan rendah masih sangat minim. Data Kementerian PUPR menunjukkan realisasi rumah susun (rusun) pada program FLPP, BP2BT, dan hanya 0,05% dari target. Hingga 2021, program selisih rusun untuk FLPP hanya terealisasi 582 unit. Bandingkan dengan rumah tapak dari program FLPP yang mencapai 943.051 unit.

Persoalan besarnya backlog ini menjadi pekerjaan rumah bagi presiden Indonesia berikutnya mengingat rumah adalah kebutuhan primer yang harus dipenuhi masayarakar dan pemerintah wajib memudahkan penyediaannya.