IPO Untuk Ekspansi, Emiten Properti RELF Bisa Layak Beli

• Emiten pengembang properti, Greenland Kemang bakal IPO dengan harga penawaran Rp90 - Rp100/saham dan potensi meraih dana segar Rp120 miliar
• Dana IPO bakal seluruhnya digunakan untuk ekspansi berupa pembelian tanah dan modal kerja perseroan.
• Kendali begitu, valuasi sahamnya dari harga yang ditawarkan sudah terlampau mahal

Jakarta, CNBC Indonesia - Emiten properti PT Graha Mitra Asia Tbk atau Relife Asia yang dikenal sebagai developer properti Greenland Kemang bakal melakukan Initial Public Offering (IPO) di Bursa Efek Indonesia (BEI) dengan memakai kode saham RELF.

Saham yang akan diterbitkan dari aksi korporasi ini sebanyak-banyaknya 1,2 miliar lembar dengan harga penawaran di rentang Rp90 - Rp100 per saham. Dengan begitu, jumlah dana yang potensi diraih jika terserap penuh mencapai Rp120 miliar.

Bersamaan dengan itu, RELF juga menerbitkan waran seri I sebanyak-banyaknya 1,2 miliar lembar saham. Artinya, setiap pemegang satu saham baru akan mendapatkan satu waran seri I. Dana perolehan dari waran ini bisa mencapai Rp150 miliar dengan masa berlaku sekitar satu tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi.

Adapun jadwal penting pencatatan perdana saham RELF sebagai berikut :

• Masa Penawaran Awal : 25 Mei - 5 Juni 2023
• Tanggal Efektif : 12 Juni 2023
• Masa Penawaran Umum : 14 - 20 Juni 2023
• Tanggal Penjatahan : 20 Juni 2023
• Tanggal Distribusi Saham dan Waran Seri I : 21 Juni 2023
• Tanggal pencatatan perdana saham dan waran : 22 Juni 2023

Sedangkan untuk jadwal perdagangan waran seri I sebagai berikut :

• Awal perdagangan waran seri I : 22 Jun 2023
• Akhir perdagangan waran seri I : 19 Juni 2024 (pasar reguler & negosiasi) dan 21 Juni 2024 (pasar tunai)
• Awal pelaksanaan waran seri I : 22 Desember 2023
• Akhir pelaksanaan waran seri I : 24 Juni 2024
• Akhir masa berlaku waran seri I : 24 Juni 2024.

Penggunaan Dana IPO
Dana yang potensi diraih dari aksi IPO ini berkisar Rp120 miliar, rencananya dana ini akan digunakan sebesar 22,92% untuk pembelian tanah di Jl M Kahfi, Jagakarsa, Jakarta Selatan. Kemudian, 46,67% untuk pembelian tanah lagi di Semplak Barat, Kemang, Bogor. Terakhir sisanya digunakan untuk modal kerja seperti pembayaran kontraktor, pembangunan infrastruktur, dll.

Sedangkan dana dari perolehan waran seri I akan digunakan untuk pembebasan lahan tambahan di proyeksi yang sedang berjalan saat ini. Dari seluruh dana tersebut bisa dibilang semuanya untuk ekspansi.

Dalam hal pembelian tanah tentunya ini akan menambah jumlah cadangan lahan perusahaan yang membuat keberlangsungan bisnis perusahaan bertahan dalam jangka panjang dan potensi memberikan margin yang lebih tinggi di masa depan.

Kepemilikan Saham Sebelum Vs Setelah IPO
Dengan pengeluaran saham baru melalui IPO, kepemilikan saham lama tentu akan menyusut karena menambah porsi kepemilikan publik atau free float sebanyak 20,95% dari total modal yang ditempatkan dan disetor

Walaupun ada penyusutan untuk pemegang saham pengendali tidak berubah Ghofar Rozaq Nazila selaku Komisaris yang juga menjabat sebagai Direktur PT Relife Realty Indonesia sekurang-kurangnya 12 bulan setelah pernyataan efektif IPO dengan kepemilikan saham sebesar 10,77%, dari sebelumnya sebesar 13,63%

Bagaimana Kinerja Keuangannya?
Berdasarkan data prospektus, kinerja keuangan RELF sepanjang 2022 terbilang naik signifikan dibandingkan periode tahun sebelumnya hingga delapan kali lipat menjadi Rp18,34 miliar.

Namun, jika ditelisik lebih dalam kenaikan pendapatan ini karena ada penjualan rumah di Greenland Kemang, sedangkan pada 2021 lalu RELF belum mencatatkan penjualan rumah, yang artinya pendapatan didapat paling banyak hanya dari agen penjualan.

Sejalan dengan itu, beban pokok penjualan juga naik signifikan menjadi Rp8,91 miliar sedangkan di 2021 malah nihil. Akan tetapi, ini wajar karena pada 2021 memang tidak ada penjualan rumah.

Oleh karena itu, laba bersih perusahaan melonjak hingga lebih dari 27 kali lipat menjadi Rp4,48 miliar di sepanjang 2022. Bisa dibilang faktor utama kinerja perusahaan meningkat signifikan karena penjualan rumah yang merupakan inti bisnis nya.

Bagaimana Neracanya?

Dari sisi neraca atau pada laporan posisi keuangan, di bagian aset terlihat ada kenaikan dari Rp153,15 miliar pada 2021 menjadi Rp166,03 miliar pada 2022. Sayangnya, pada posisi kas dan setara kas turun dari Rp3,31 miliar menjadi Rp1,62 miliar, walaupun begitu, aksi IPO ini diharapkan bisa memberikan kas yang lebih tebal ke depannya agar neraca bisa menjadi lebih sehat.

Dalam menilai aset di perusahaan properti yang sangat penting dilihat adalah cadangan lahan karena akan berhubungan dengan berapa lama kegiatan usaha properti ini berlangsung. Tercatat sampai dengan akhir 2022 RELF memiliki cadangan lahan atau tanah yang belum dikembangkan seluas 15.514 meter persegi atau setara Rp51,91 miliar.

Jumlah cadangan lahan tersebut meningkat dibandingkan periode tahun sebelumnya sebesar Rp41,66 miliar. Peningkatan cadangan lahan tentunya baik bagi operasional perusahaan karena bisa menambah peluang keberlangsungan usaha dalam jangka panjang.

Selanjutnya dari sisi kewajiban nya tercatat ada kenaikan dari Rp39,18 miliar pada 2021 menjadi Rp47,57 miliar. Namun, jika dibandingkan dengan ekuitas nya atau modal sebesar Rp118,46 miliar akan mengimplikasikan debt to equity ratio yang relatif kecil sebesar 0,40 kali.

Valuasi
Menggunakan metrik price to book value (PBV) dengan perhitungan modal atau ekuitas yang ditambah potensi dana raihan IPO didapatkan nilai sebesar 2,16 kali sampai dengan 2,40 kali

Karena belum ada data historis, maka untuk membandingkan murah dan mahalnya harus dibandingkan dengan kompetitornya sebagai berikut :

Dari data diatas terlihat secara valuasi, RELF dihargai lebih tinggi dari rata-rata industrinya, maka dari itu secara teoritis valuasinya sudah mahal.

Layakkah di Investasi?

Secara valuasi memang sudah cukup mahal, sehingga kurang terlalu menarik karena harga yang didapatkan masih belum di area best price. Akan tetapi prospek setelah IPO di mana seluruh dana yang digunakan untuk ekspansi masih cukup menarik karena bisa mengoptimalkan pendapatan ke depan

Apalagi secara sektoral properti potensi masih diuntungkan sejalan dengan Bank Indonesia (BI) yang sudah menahan suku bunga selama empat bulan beruntun. Hal ini tentunya akan membuat beban perusahaan menjadi lebih ringan dan potensi menarik minat masyarakat untuk membeli properti menggunakan sistem pembayaran kredit (KPR).

CNBC INDONESIA RESEARCH
[email protected] 

Sanggahan : Artikel ini adalah produk jurnalistik berupa pandangan CNBC Indonesia Research. Analisis ini tidak bertujuan mengajak pembaca untuk membeli, menahan, atau menjual produk atau sektor investasi terkait. Keputusan sepenuhnya ada pada diri pembaca, sehingga kami tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari keputusan tersebut.