Begini Peluang Investasi Properti di Tahun Macan Air

Jakarta, CNBC Indonesia - Belakangan pasar properti tanah air dihebohkan oleh fenomena apartemen hantu di Indonesia. Bukan seharfiah dihuni oleh makhluk halus, namun kiasan ini digunakan untuk menggambarkan membludaknya jumlah apartemen siap huni yang masih belum dibeli oleh masyarakat.

Tingkat hunian atau okupansi apartemen sewa di DKI Jakarta terus dalam tren penurunan. Dari riset Colliers, okupansi apartemen servis menurun hingga kuartal III-2021, posisi okupansinya hanya di 51% di bawah rata-rata tahun lalu yang mencapai 60%. Angka tersebut juga turun 6% dari kuartal sebelumnya. Dengan kata lain hampir separuh setiap gedung rata-rata kosong tanpa penghuni.

Pandemi Covid-19, terutama di wilayah Jakarta maupun sekitarnya, memperburuk keadaan. Kondisi ini semakin memukul sektor pasar apartemen baru maupun bekas. Akibatnya, banyak penjualan apartemen khususnya kelas mewah harganya dipangkas signifikan.

Ketua Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) DKI Jakarta kepada CNBC Indonesia menyebut, harga apartemen kelas atas terkoreksi hingga 10-15%.

Ia juga menjelaskan daerah apartemen yang paling banyak terkoreksi adalah pinggiran di luar area CBD , seperti Jakarta Selatan, juga Jakarta Barat. Selain itu minat beli masyarakat memang minim tergantung dari diskon yang diberikan.

Lalu bagaimana dengan potensi investasi properti tahun ini?

Perusahaan investasi dan layanan profesional asal Kanada, Colliers, menyebutkan ada peluang beserta tanda-tanda positif terkait investasi properti di Indonesia tahun 2022.

Steve Atherton Direktur Capital Market & Investment Service Colliers Indonesia mengungkapkan "saat ini, segmen pasar investasi yang paling cerah adalah investor swasta perorangan yang mulai membeli rumah tapak dan apartemen, sedangkan untuk segmen institusi yang lebih besar, lingkungan saat ini cukup lemah."

Terkait pasar investasi properti, Atherton menjelaskan bahwa terminologi tersebut akan berbeda antar masing-masing pengembang.

Untuk pengembang perumahan tapak dan pengembang apartemen, pasarnya dapat berarti pengguna akhir individu atau investor swasta yang memiliki kapasitas untuk membeli satu atau lebih rumah atau apartemen untuk tujuan investasi.

Untuk pengembang dan pemilik kompleks komersial, perumahan, dan penggunaan campuran yang besar, pasarnya dapat berarti institusi besar, private equity, kantor keluarga, dan investor bernilai tinggi yang memiliki sumber daya keuangan untuk membeli seluruh bangunan, kompleks, dan portofolio.

Meskipun ada banyak modal yang masih belum masuk dalam investasi aset properti, baik itu karena harga penawaran yang belum cukup baik, atau luasnya risiko yang terkait dengan hal yang tidak diketahui, membuat penjaminan menjadi sangat sulit.

Misalnya, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk sewa kantor dan hunian kantor untuk bangkit kembali ke tingkat sebelumnya, atau kapan tingkat permintaan apartemen mewah akan kembali?

Meski demikian Colliers melihat peningkatan tingkat investasi di banyak kota gerbang lainnya di Asia dan Amerika Utara, dalam beberapa kasus saat ini telah menyamai atau melampaui tingkat pra-pandemi.

Atherton merasa "Indonesia dalam situasi yang berbeda, situasinya lebih sulit bagi pengembang perkantoran & apartemen besar karena tidak hanya [Indonesia] dilanda situasi ekonomi dan Covid-19, tetapi [Indonesia] sudah berada di pasar kantor dan apartemen yang sudah kelebihan pasokan, serta tren penurunan."