Meikarta Bikin Saham Lippo Cikarang Ambrol, Tak Layak Beli?

• LPCK murah dengan PBV 0,4
• Harga saham LPCK turun karena penurunan kinerja dan melepas saham MSU
• Properti 2023 optimis tumbuh

Jakarta, CNBC Indonesia - Kasus Meikarta makin memanas, PT Mahkota Sentosa Utama (MSU), pemilik mega proyek Meikarta harus menanganinya sendiri, kendati bahwa PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK) sudah tidak menjadi pemegang saham MSU sejak Mei 2018.

Pelepasan saham MSU oleh LPCK dari 2018 membuat harga saham LPCK terus mengalami koreksi hingga saat ini.

Pada penutupan perdagangan 17/2/2023 LPCK di tutup dengan harga Rp 990. Dalam lima tahun terakhir LPCK juga mengalami koreksi 68,95%.

Diketahui LPCK sudah listing di Bursa Efek Indonesia sejak 24 Juli 1997 dengan harga IPO Rp925. Saham beredar LPCK berada di 2,68 milyar lembar. Market cap nya berada di Rp 2,65 triliun.

Bagaimana dengan valuasi LPCK?

Investor bisa melihat dari sisi rasio keuangan terlebih dahulu.

LPCK memang terlihat sangat murah. Dapat dilihat harga wajar LPCK berada di Rp2.480 sedangkan harga saham per 17/2/2023 berada di Rp990. Sehingga PBV LPCK masih 0,4.

Secara sektoral PER LPCK juga masih terjangkau. Rata-rata PER sektor properti terbilang mahal jika berada di atas PER 13. Hal ini menandakan bahwa PER LPCK masih di bawah kewajaran PER sektor properti.

Secara Gross Profit Margin (GPM) LPCK terlihat sangat baik dengan memiliki margin 51%. Selisih antara pendapatan dengan beban pokoknya cukup besar.

Secara Net Profit Margin (NPM) LPCK juga terlihat sangat baik di 27,64%. Hal ini menandakan bahwa laba bersih LPCK cukup baik di atas rata-rata 10%.

Untuk Return On Equity (ROE) LPCK tidak terlalu baik di 5,51%. Dimana angka ini masih jauh dari ROE yang baik di 8,32%. Kemampuan mengelola modal terhadap laba perlu diperbaiki.

Untuk Return On Asset (ROA) LPCK juga tidak cukup terlalu baik berada di 3,92%. Dimana angka ini masih jauh dari ROA yang baik di 5,98%. Kemampuan mengelola aset terhadap laba perlu diperbaiki.

Secara Debt to Equity Ratio (DER) cukup baik di 34,76%. Kemampuan dalam membayar hutang terhadap modalnya cukup baik.

Namun secara Cash Ratio (CR) LPCK memiliki angka yang kurang baik hanya di 9,41%. Hal ini menandakan likuiditas LPCK secara kas sangat kecil. Hal ini LPCK harus melakukan efisiensi agar kas LPCK bisa memiliki likuiditas yang lebih baik.

Selanjutnya bisa melihat dari sisi pertumbuhan laba bersih, ini adalah salah satu faktor yang mempengaruhi penurunan harga saham LPCK.

Pertumbuhan laba bersih tahunan

Dalam pertumbuhan laba bersih sejak 2015 hingga ke 2017, LPCK mengalami penurunan kinerja. Lalu di tahun 2017 ke 2018 mengalami kenaikan kinerja karena masuknya pendapatan dari uang muka pelanggan proyek Meikarta.

Kemudian terjadi penurunan kembali yang berlanjut hingga 2021. Untuk 2020 justru minus karena efek Covid-19. Penurunan kinerja tersebut diakibatkan meningkatnya beban usaha dan beban pajak penghasilan.

Kemudian bisa dilihat secara skala lebih kecil atau kuartal.

Pertumbuhan laba kuartal III

Pada laporan keuangan kuartal III sejak tahun 2017 hingga 2022 terjadi gejolak naik dan turun. Namun bisa dilihat pada kuartal III 2020 hingga 2022 terjadi penurunan akibat meningkatnya beban usaha dan beban pajak penghasilan.

Efek penurunan harga saham LPCK karena melepas saham MSU?

Selain penurunan kinerja, penurunan harga saham juga dipengaruhi faktor lain. LPCK sudah tidak lagi menjadi pemegang saham secara langsung PT Mahkota Utama Sentosa (MSU). pemilik megaproyek Meikarta, karena sejak Mei 2018 MSU tidak dikonsolidasikan dalam laporan keuangan group.

Berdasarkan Akta Notaris No.13, tanggal 11 Mei 2018, Peak Asia Investments Pte. Ltd, (PEAK), yang juga merupakan entitas anak usaha LPKR, melepas kepemilikan 14.000 saham di MSU, yang juga entitas anak, kepada Mas Agoes Ismail Ning dengan harga pengalihan sebesar Rp 14.

Kemudian LPCK melepas seluruh kepemilikan saham di PEAK kepada Hasdeen Holdings Limited, pihak ketiga, dengan harga pengalihan sebesar S$ 1.

Atas pelepasan saham tersebut, selisih nilai transaksi pengalihan saham dan bagian investasi di PEAK dan MSU yang dialihkan sebesar Rp 119.201 dicatat sebagai selisih transaksi pihak non-pengendali.

Kemudian, MSU menerbitkan 14.000 saham baru yang diambil oleh PEAK dengan harga Rp 4,05 juta.

Sebagai akibat dari peningkatan modal pada MSU dan pelepasan seluruh kepemilikan saham PEAK. Dengan demikian perusahaan kehilangan pengendalian atas MSU.

Atas hilangnya pengendalian atas MSU, selisih transaksi pihak non-pengendali sebesar Rp 119.201 direklasifikasi pada laba rugi dan laporan keuangan MSU tidak dikonsolidasi oleh Grup.

Sisa investasi pada MSU sebesar 49,72% diakui sebagai investasi pada entitas asosiasi. Artinya kepemilikanLPCKtercatat secara tidak langsung.

Kemudian pada laporan keuangan kuartal III 2022, MSU masih memiliki hutang kepada LPCK sebesar Rp5,7 milyar. Dapat terlihat pada laporan piutang pihak berelasi LPCK pada kuartal III 2022.

Diketahui Pembangunan Meikarta seluas 22 juta meter persegi sudah dirancang sejak 2014. Pekerjaan fisik sudah dimulai sejakJanuari 2016.

Namun permasalahan mangkraknya proyek Meikarta, PT Lippo Cikarang Tbk. (LPCK) menyatakan pemenuhan tanggung jawab proyek Meikarta milik PT Mahkota Sentosa Utama (MSU).

Hal ini dikarenakan LPCK sudah tidak lagi menjadi pemegang saham secara langsung PT Mahkota Sentosa Utama (MSU). pemilik megaproyek Meikarta, karena sejak Mei 2018.

Lalu jika melihat dari pergerakan harga saham LPCK sebelum proyek Meikarta dimulai.

Dapat dilihat juga secara chart, ketika informasi pembangunan proyek besar Meikarta tahun 2014 dengan induk LPCK, harga saham LPCK terus menanjak hingga tembus Rp11.000 hingga April 2015.

Lalu setelah April 2015 harga saham LPCK terus mengalami koreksi hal ini diakibatkan juga karena penurunan laba di tahun 2016 hingga ke 2017.

Kemudian tahun 2018 laba bersih LPCK melonjak akibat pendapatan dari transaksi uang muka pelanggan pada tahun 2017 sebesar Rp 2,8 triliun, pada 2018 uang muka pelanggan sudah menjadi Rp 324 milyar. Sebesar Rp 2,5 triliun sudah menjadi pendapatan sehingga laba bersih LPCK pada tahun 2018 menjadi Rp 2,2 triliun.

Namun karena LPCK melepas saham MSU pada 2018. Para pelaku pasar merespon hal negatif, sehingga harga saham LPCK terkoreksi hingga saat ini.

Lalu bagaimana dengan prospek bisnis LPCK setelah melepas Meikarta?

Diketahui berdasarkan rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 15-16 Februari 2023 memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 5,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar 5,00%, dan suku bunga Lending Facility sebesar 6,50%.

Bertahannya suku bunga ini akan berakibat baik untuk sektor properti, dikarenakan dengan suku bunga tetap maka harga properti kemungkinan tidak akan berimbas kenaikan harga. Hal ini akan mendorong tingkat penjualan properti.

Dapat dilihat juga pada pertumbuhan KPR, KPA dan FLPP berdasarkan data dari Bank Indonesia.

Foto: bi

Foto: bi

Pada triwulan III 2022, pertumbuhan total nilai kredit KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dan KPA (Kredit Pemilikan Apartemen) secara tahunan tercatat meningkat sebesar 7,98% (yoy), lebih tinggi dibanding 7,80% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Sementara itu, penyaluran KPR dan KPA secara tahunan terpantau meningkat sebesar 7,73% (yoy), lebih tinggi dari triwulan sebelumnya yang tumbuh 7,07% (yoy) (Grafik 13). Selanjutnya, pencairan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada triwulan III 2022 tercatat sebesar Rp5,679 triliun atau tumbuh negatif -15,62% (yoy), lebih rendah dari 17,29% pada triwulan sebelumnya (Grafik 14).

Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia mengindikasikan bahwa peningkatan harga properti residensial di pasar primer secara tahunan masih berlanjut hingga triwulan III 2022. Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan III 2022 tercatat sebesar 1,94% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 1,66% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Namun demikian, pada triwulan IV 2022, harga properti residensial primer diprakirakan mulai meningkat secara terbatas sebesar 1,65% (yoy).

Dari sisi penjualan, pertumbuhan penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan III 2022 tetap kuat. Hal ini terindikasi dari penjualan properti residensial yang tumbuh sebesar 13,58% (yoy) pada triwulan III 2022, meski lebih rendah dari 15,23% (yoy) pada triwulan sebelumnya.

Hasil survei juga menunjukkan bahwa pembiayaan non-perbankan masih menjadi sumber pembiayaan utama untuk pembangunan properti residensial. Pada triwulan III 2022, sebesar 73,20% dari total kebutuhan modal pembangunan proyek perumahan berasal dari dana internal. Sementara itu, dari sisi konsumen, pembiayaan perbankan dengan fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam pembelian properti residensial dengan pangsa sebesar 74,53% dari total pembiayaan.

Hal ini akan menjadi pendorong bahwa properti 2023 optimis bertumbuh.

Hal lainnya, jika proyek Meikarta berjalan hingga ke serah terima unit, hal ini akan menguntungkan MSU dan juga konsumen. Tidak menutup kemungkinan LPCK kembali membeli saham MSU dan kembali mendapatkan keuntungan atas berhasilnya proyek Meikarta.

Layak koleksi atau tidak?

Alangkah lebih baik menunggu hasil laporan keuangan tahunan LPCK periode 2022 untuk melihat hasil kinerja tahunan. Jika bertumbuh maka pasar pun akan merespon positif, jika tidak pasar biasanya akan merespon negatif.

Selain itu pergerakan harga saham LPCK masih terpantau dalam jalur downtrend. Hal ini karena belum ada sentimen positif pada saham LPCK sehingga membuat harga sahamnya masih terus melaju ke bawah.

Sanggahan: Artikel ini adalah produk jurnalistik berupa pandangan CNBC Indonesia Research. Analisis ini tidak bertujuan mengajak pembaca untuk membeli, menahan, atau menjual produk atau sektor investasi terkait. Keputusan sepenuhnya ada pada diri pembaca, sehingga kami tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari keputusan tersebut.

CNBC INDONESIA RESEARCH

[email protected]