Peringkat REITs Lippo Jadi "Junk" karena Rupiah Jatuh

Per Desember 2017, proporsi utang jangka pendek LMIRT terhadap total utangnya naik menjadi 39%, dari sekitar 28% pada 30 September. Namun LMIRT menyebut angka berbeda yakni 34%, atau di bawah batasan minimum yang diatur otoritas moneter Singapura (sebesar 45%) karena semua surat berharga berbunga abadi (perpetual) diperlakukan sebagai aset dan bukan utang.

"Menyusul penurunan peringkat LMIRT hari ini menjadi tak layak investasi, Moody's akan memperlakukan semua surat berharga perpetual sebagai utang, yang berujung pada kenaikan rasio utang terhadap asetnya per 31 Desember 2017 menjadi 48%," tutur Poh.

Nilai kewajiban LMIRT yang jatuh tempo tahun ini mencapai S$270 juta, terdiri dari fasilitas kredit bergulir senilai S$80 juta, surat utang jangka menengah (medium-term notes/ MTN) S$100 juta berjatuh tempo pada November, serta S$90 juta utang berjaminan yang harus ditebus pada Desember.

Dalam 12-18 bulan ke depan, Moody's memperkirakan rasio utang LMIRT terhadap asetnya akan melambung mencapai 50%. "Meski trust tersebut memiliki rekam jejak baik dalam membiayai kembali utangnya yang jatuh tempo, tapi tahun ini kemungkinan sulit dijalankan apalagi jika likuiditas pasar mendadak mengetat," kata Poh.

Peringkat LMIRT Namun, dia melanjutkan, kecil kemungkinan akan membaik dalam 12-18 bulan ke depan karena outlooknya negatif. Namun, Moody's menjanjikan perubahan outlook menjadi stabil jika LMIRT bisa memenuhi kewajiban yang jatuh tempo tahun ini dan mengurangi proporsi utang jangka pendeknya terhadap total utang menjadi kurang dari 15%. Moody's mengingatkan peringkat Ba1 untuk LMIRT itu bisa dipangkas lebih jauh jika terjadi empat situasi. Pertama, lingkungan bisnis grup Lippo memburuk, memicu makin anjloknya tingkat okupansi mall dan menurunkan arus kas operasi. Per Desember 2017, LMIRT memiliki portofolio berupa 23 mall dan 7 gerai toserba di Indonesia, dengan total nilai sekitar S$1,9 miliar.

Kedua, matriks keuangan LMIRT memburuk dengan total utang melonjak hingga lebih dari aset yang dimilikinya dan EBITDA (laba sebelum bunga, pajak, depresiasi, dan amortisasi) jatuh di bawah 3 kali.

Ketiga, LMIRT gagal menebus surat utang yang jatuh tempo tahun ini dengan tepat waktu. Keempat, peringkat bisa memburuk jika transaksi dengan grup Lippo meningkat. Saat ini PT Lippo Karawaci Tbk memegang 29,99% kepemilikan di produk trust yang dikelola LMIRT Management Ltd tersebut.

"Eksposur (dengan grup Lippo) menjadi faktor penurun kredit (credit negative], khususnya karena kualitas kredit di entitas kunci group tersebut memburuk, yakni PT Lippo Karawaci Tbk [peringkat B1 dengan outlook negative] dan PT Matahari Putra Prima Tbk (B1, stabil)," ujar Poh.