Rumah Bebas PPN, Summarecon Sampai Ciputra Pesta Pora

Jakarta, CNBC Indonesia - Pemerintah memberikan fasilitas Pajak Pertambahan Nilai (PPN) ditanggung pemerintah (PPN DTP) 100% untuk rumah seharga sampai Rp5 miliar. Program insentif ini tak hanya akan menguntungkan konsumen tetapi juga pengembang properti.

Fasilitas akan diberikan untuk pembeli rumah 1 rumah per 1 NIK atau 1 Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Program ini akan berlangsung selama 14 bulan, mulai November 2023 hingga Desember 2024.

Menteri Keuangan Sri Mulyani mengungkapkan, PPN ditanggung pemerintah (DTP 100%) semula akan diberikan hanya untuk pembelian rumah komersial baru dengan batas harga di bawah Rp2 miliar per unitnya. Namun insentif ini juga akan diperluas untuk pembelian rumah dengan harga sampai Rp5 miliar, atau di atas Rp2 miliar sampai Rp5 miliar.

"Kita memperluas sampai rumah Rp5 miliar, namun PPN yang di-DTP-kan hanya sampai Rp2 miliar. Artinya untuk harga rumah di atas Rp2-5 miliar masih membayar PPN-nya seperti semula. Tapi sampai dengan Rp2 miliar pertama ditanggung pemerintah," kata Sri Mulyani saat Konferensi Pers Hasil Rapat Berkala konferensi pers Komite Stabilitas Sistem Keuangan (KSSK) di Kantor Bank Indonesia (BI), Jakarta Pusat, Jumat (3/11/2023).

Artinya, jika membeli rumah dengan harga Rp 2 miliar maka PPN 100% ditanggung oleh pemerintah, tetapi jika membeli rumah dengan harga hingga Rp 5 miliar, pemerintah tetap memberikan insentif PPN dengan batas Rp 2 miliar saja.

Meski demikian, terdapat beberapa ketentuan untuk dapat menikmati insentif ini. Fasilitas PPN DTP akan diberikan untuk pembelian satu rumah per satu NIK atau NPWP yang berlangsung mulai November 2023 hingga Desember 2024. Rinciannya, kebijakan ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) yang ditargetkan terbit bulan ini.

"Saat ini PMK ini sedang dalam tahap harmonisasi dan finalisasi untuk segera ditetapkan. Diharapkan terbit mulai November ini untuk menjaga momentum pertumbuhan ekonomi dan kita melihat dari sisi demand dan supply bisa aman mendapatkan respons positif terhadap kebijakan tersebut," jelas Sri Mulyani.

Meski keputusan belum final, akan tetapi stimulus ini bisa menjadi penyangga untuk marketing sales perusahaan properti yang tentunya diharapkan bisa meningkatkan profitabilitas ditengah berbagai hal yang menghambat penjualan properti.

Adapun, survei properti Bank Indonesia (BI) hingga kuartal II/2023 mencatat ada empat faktor yang menghambat penjualan dimana faktor birokrasi/perijinan menjadi yang paling besar mempengaruhi minat konsumen, kemudian disusul faktor suku bunga kepemilikan rumah (KPR), proporsi uang muka, dan perpajakan.

Dari faktor yang ada di atas, membahas lebih dalam mengenai faktor suku bunga memang menjadi salah satu yang dilirik konsumen pertama kali ketika mau beli properti. Saat ini di era suku bunga tinggi tak heran jika masyarakat jadi enggan beli rumah karena was-was kena ongkos pinjaman yang mahal.

Namun, fakta yang terjadi menurut data Otoritas Jasa Keuangan (OJK) hingga Agustus 2023 ketika suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) dalam tren naik, rata-rata suku bunga bank umum untuk kepemilikan rumah, apartemen, dan ruko yang sama-sama malah dalam tren turun.

Kondisi tersebut menunjukkan bahwa dampak dari kenaikan suku bunga BI memiliki waktu transmisi yang cukup lambat bagi kenaikan suku bunga bank umum terutama untuk kredit di bidang properti.

Kemudian dengan adanya program insentif properti yang memberikan keringanan pajak dan memungkinkan konsumen beli properti dengan DP 0%, secara tidak langsung ini bisa menekan pengeluaran konsumen karena tak perlu keluarkan uang muka besar dan bisa menekan ongkos pinjaman.

Apalagi dengan diperluasnya insentif hingga rumah seharga Rp5 miliar, ini bisa menjadi sentimen positif bagi pengembang properti. Pasalnya ada beberapa perusahaan yang memiliki persediaan rumah paling banyak di rentang harga Rp 2 - 5 miliar.

Summarecon Hingga Ciputra Untung Gede?
PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) salah satunya memiliki porsi besar dalam penjualan rumah seharga Rp2 - 5 miliar. Melansir dari data company presentation hingga sembilan bulan pertama 2023 porsinya mencapai 70%, nilai tersebut bahkan naik dari porsi pada 2022 sebesar 61%.

Tak kalah juga, ada PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dengan segmen harga rumah di rentang Rp 2 - 5 miliar per unit mendominasi sebanyak 40% dari total pre-sales. Lainnya, ada PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) yang memang memiliki spesialisasi dalam penjualan rumah tapak lebih banyak dibandingkan porsi bisnis recurring income-nya.

BSDE sendiri mencatat pada 2022 ada permintaan peningkatan yang lebih baik terhadap rumah segmen menengah dengan harga di bawah Rp3 miliar per unit dan segmen menengah ke atas dengan harga Rp3 - 5 miliar per unit.

Bumi Serpong Damai pada 2023 juga berencana meluncurkan produk-produk baru dengan kisaran harga mulai dari Rp 1-30 miliar per unit untuk rumah tapak (segmen menengah hingga premium), produk komersial termasuk ruko, apartemen/kondominium dan kavling lahan komersial termasuk yang dijual kepada perusahaan patungan.

Secara keseluruhan terhadap sektor properti harapannya dengan program insentif bisa membuat minat konsumen meningkat yang dampaknya bisa meningkatkan marketing sales yang bisa membuat profitabilitas perusahaan semakin solid.

CNBC INDONESIA RESEARCH