Mengapa Orang yang Berhak Dapat Rumah Subsidi Justru Gagal Memilikinya
Catatan: Artikel ini merupakan opini pribadi penulis dan tidak mencerminkan pandangan Redaksi CNBCIndonesia.com
Kesuksesan program rumah subsidi selama ini bisa jadi dinilai dari satu indikator utama, seperti berapa unit rumah yang berhasil dibiayai dan dibangun. Menariknya, di region Jawa Timur, program rumah subsidi melalui program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), kinerjanya layak diapresiasi.
Diakses dari hasil monitoring Kementerian Keuangan yang ditugaskan untuk mengawal program ini melalui Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Perbendaharaan Provinsi Jawa Timur, hingga Oktober 2026, FLPP telah membantu pembiayaan sekitar 128.324 unit rumah dengan nilai mencapai Rp12,47 triliun, meningkat signifikan dibanding capaian pertengahan 2025 yang tercatat sekitar 52.095 unit rumah senilai Rp5,84 triliun. Capaian ini boleh diapresiasi tinggi karena menjelaskan komitmen pemerintah dalam memperluas akses kepemilikan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Namun, di balik angka-angka yang menggembirakan tersebut, mari kita sedikit menggeser point of view program ini dari sudut pandang makro ke sisi yang lebih mikro, yakni individu-individu yang ada di tengah masyarakat. Bagaimana jika seseorang yang ingin memiliki rumah dan secara aturan dianggap entitled (berhak) mendapatkan rumah subsidi, ternyata pada akhirnya tetap gagal memiliki rumah?
Berdasarkan berbagai temuan lapangan serta diskusi dengan pemangku kepentingan, masih terdapat calon penerima yang telah memenuhi kriteria program tetapi belum berhasil mencapai tahap kepemilikan rumah akibat kendala administratif, riwayat kredit, biaya awal transaksi, maupun hambatan kelembagaan lainnya (Report Kanwil DJPB Jatim, 2026).
Sederhananya, keberhasilan menyalurkan program belum tentu sama dengan keberhasilan memastikan masyarakat yang berhak benar-benar memperoleh manfaatnya. Ini persoalan yang perlu untuk mulai mendapat perhatian lebih besar dalam diskursus kebijakan perumahan (termasuk pembiayaan perumahan) di Indonesia.
Selama dua dekade terakhir, pemerintah telah menunjukkan komitmen kuat dalam meningkatkan akses masyarakat berpenghasilan rendah terhadap hunian layak. Salah satu instrumen utamanya adalah program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Program ini telah membantu ratusan ribu keluarga memperoleh rumah pertama mereka melalui skema pembiayaan yang lebih terjangkau (BP Tapera, 2024).
Namun di balik capaian tersebut, terdapat fenomena yang menarik sekaligus paradoksal. Banyak masyarakat yang secara formal memenuhi seluruh persyaratan penerima bantuan perumahan, tetapi pada akhirnya tetap belum berhasil memperoleh rumah subsidi. Mereka memenuhi syarat, tetapi gagal memperoleh manfaat. Mereka memiliki entitlement, tetapi belum memiliki access.
Ketika Hak Belum Berujung pada Akses
Dalam kajian kebijakan publik, kondisi ini dikenal sebagai kesenjangan antara entitlement dan access. Secara sederhana, housing entitlement dapat dipahami sebagai hak atau kelayakan formal seseorang untuk memperoleh manfaat dari suatu program perumahan. Seseorang dianggap entitled ketika seluruh persyaratan administratif telah terpenuhi.
Sebaliknya, housing access merujuk pada kemampuan nyata untuk benar-benar memperoleh dan menikmati manfaat tersebut. Perbedaan inilah yang dijelaskan Jesse C. Ribot dan Nancy Lee Peluso melalui Access Theory. Mereka berpendapat akses tidak sama dengan hak. Akses adalah "the ability to derive benefits from things" atau kemampuan nyata untuk memperoleh manfaat dari suatu sumber daya. Simpelnya, memiliki hak belum tentu berarti dapat memperoleh manfaat (Ribot and Peluso, 2003).
Fenomena rumah subsidi dapat digambarkan seperti ini. Seorang pekerja formal dengan penghasilan sesuai kriteria MBR mungkin telah memenuhi seluruh persyaratan program. Ia belum memiliki rumah, belum pernah menerima subsidi perumahan, dan secara administratif layak menjadi penerima FLPP.
Namun proses kepemilikan rumah tidak berhenti pada titik tersebut. Ketika mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), ia dapat terkendala catatan kredit lama pada Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK).
Untuk diketahui, SLIK merupakan sistem yang dikelola oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) untuk mencatat riwayat kredit atau pinjaman seseorang pada lembaga keuangan. SLIK digunakan bank dan lembaga pembiayaan untuk menilai kelayakan calon debitur sebelum memberikan kredit, termasuk KPR subsidi FLPP.
Jika seseorang dinyatakan lolos tahap "SLIK" ini, ia selanjutnya mungkin akan terbentur adanya biaya akad yang belum mampu dipenuhi karena nilainya relatif besar bagi para calon penerima subsidi.
Jika hambatan biaya akad tadi teratasi, ia masih harus berhadapan dengan keterbatasan pasokan rumah di lokasi yang belum tentu sesuai dengan kebutuhan kerja dan mobilitasnya. Sederhananya, persoalan bukan lagi tentang "berhak atau tidak berhak", tapi bergeser pada kemampuan merealisasikan hak tadi menjadi akses perumahan murah yang riil bagi para individu ini.
Dari Housing Shortage Menuju Housing Access
Selama bertahun-tahun, sebagian besar diskusi kebijakan perumahan di negara berkembang pembahasannya sering terkait dengan persoalan kekurangan rumah (housing shortage). Solusinya seperti terlihat mudah, yakni dengan membangun lebih banyak rumah. Namun tantangan kebijakan saat ini tampaknya telah bergeser seperti yang telah digambarkan sebelumnya.
Ketika pasokan rumah subsidi terus meningkat, muncul persoalan baru yang lebih kompleks, yaitu housing access failure. Bukan karena rumahnya tidak ada, melainkan karena terdapat berbagai hambatan yang membuat masyarakat yang entitled tadi ternyata tidak berhasil mengakses rumah yang tersedia.
Hambatan-hambatan ini bisa muncul dalam berbagai bentuk. Pertama, administrative barriers. Persyaratan dokumen, hasil verifikasi, dan catatan kredit sering menjadi penghalang utama bagi calon penerima manfaat.
Kedua, financial barriers. Banyak keluarga mampu mencicil rumah setiap bulan tetapi kesulitan menyediakan biaya awal yang diperlukan sebelum akad kredit dilaksanakan. Ketiga, institutional barriers. Proses memperoleh rumah melibatkan banyak aktor, mulai dari pengembang, bank, pemerintah daerah, hingga regulator. Ketika koordinasi tidak berjalan optimal, potensi kegagalan akses menjadi semakin besar.
Keempat, regulatory barriers. Persoalan perizinan, tata ruang, hingga status lahan seringnya juga turut memperlambat penyediaan rumah di lokasi yang seharusnya dapat dijangkau oleh masyarakat.
Housing Entitlement → Administrative Access → Financial Access → Institutional Access → Regulatory Access → Actual Home Ownership
Dari ilustrasi di atas, tergambar bahwa perjalanan seseorang untuk mengakses kepemilikan rumah mirip sebuah rantai, dimana kegagalan pada satu mata rantai dapat membuat seseorang kehilangan kesempatan memiliki rumah murah melalui program subsidi.
Saatnya Mengubah Cara Pandang
Sebagai sebuah alternatif, rasa-rasanya mengukur keberhasilan kebijakan perumahan dapat direkomendasikan untuk disesuaikan menjadi berapa banyak masyarakat yang sebenarnya berhak menerima bantuan, namun tidak berhasil memperoleh rumah.
Dapat direnungkan kembali pertanyaan seperti berapa banyak calon penerima yang gagal karena persoalan administratif, berapa banyak yang terhambat biaya awal, berapa banyak yang gugur karena kendala sistem kredit dan berapa banyak yang kehilangan akses karena kegagalan koordinasi antarlembaga.
Menjawab pertanyaan-pertanyaan ini akan dapat membantu pemerintah memahami bahwa persoalan perumahan ternyata tidak selalu tentang kuantitas pembangunan rumah saja. Pemerintah perlu memikirkan kembali bagaimana aksesibilitas program ini.
Menjadi pekerjaan rumah bersama, terutama bagi pemerintah dan stakeholders terkait untuk memastikan entitlement rumah bersubsidi ini dapat benar-benar diubah menjadi manfaat nyata (conversion into access). Program rumah subsidi yang digagas pemerintah akan mencapai tujuan sosialnya saat sebuah keluarga yang memang entitled (berhak) tadi benar-benar dapat menempati rumah yang layak, bukan pada angka-angka kinerja program rumah bersubsidi itu sendiri.
Agenda kebijakan perumahan masa depan tidak boleh hanya berhenti pada pertanyaan "siapa yang berhak?" saja. Perlu dipikirkan juga "Mengapa sebagian masyarakat yang berhak justru gagal mendapatkan akses?". Selama pertanyaan ini belum terjawab, kita mungkin berhasil membangun lebih banyak rumah, tetapi belum tentu berhasil memperluas akses terhadap rumah.
(miq/miq)