Awas Pengembang Ngeyel-Apartemen Mangkrak, Ini Cara Agar Tak Menyesal

Jakarta, CNBC Indonesia - Membeli apartemen dengan harga terjangkau kini kerap menjadi primadona hunian di perkotaan. Namun calon konsumen dituntut untuk ekstra waspada di tengah maraknya kasus apartemen yang gagal selesai hingga mangkrak tak bertuan.

Mengutip detikProperti, Sabtu (10/10/2026), Head of Research Department Colliers Indonesia Ferry Salanto menyoroti pasar apartemen kelas menengah memang menjadi incaran utama konsumen yang relatif sensitif terhadap harga. Kendati demikian, harga yang murah semata tidak bisa lagi dijadikan patokan mutlak saat membeli hunian bertingkat tersebut karena tingginya tingkat risiko.

"(Beli) apartemen berbeda dengan membeli barang yang sudah tersedia terutama kalau membelinya pada tahap pre-sale konsumen itu sebenarnya tidak hanya membeli unit tapi juga dia membeli janji developer. Janjinya adalah apakah developer mampu menyelesaikan proyek tersebut beberapa tahun kemudian sesuai spesifikasi dan waktu yang dijanjikan," tuturnya.

Maraknya kasus pembangunan apartemen yang terlambat bahkan mangkrak di Indonesia secara langsung menurunkan tingkat kepercayaan calon konsumen. Oleh karena itu, masyarakat sangat disarankan untuk melakukan pengecekan legalitas proyek maupun kepemilikan tanah secara mendalam sebelum melakukan transaksi.

"Setidaknya konsumen itu juga melihat beberapa hal, pertama adlaah legalitas proyek dan juga tanahnya. Kemudian mereka juga perlu pantau progres konstruksinya secara aktual," ungkapnya.

Calon pembeli juga harus mencari tahu rekam jejak pengembang serta meneliti secara detail isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), khususnya mengenai tenggat waktu serah terima dan sanksi keterlambatan.

"Di sisi lain, kalau konsumen punya kemampuan finansial yang memungkinkan dalam kondisi pasar sekarang, konsumen ini juga bisa mempertimbangkan unit yang sudah ready atau ready stock unit atau proyek yang progres konstruksinya lebih maju," papar Ferry.

"Jadi kalau untuk first time buyer ya, pembeli pertama prinsipnya itu nggak hanya sekadar, dalam bahasa Inggrisnya, 'can I afford to buy?' Apakah saya mampu membeli, tapi juga yang paling penting adalah 'can I afford the risk?' Apakah saya mampu menangung risikonya. Jadi harga tetap penting, tapi certainty atau kepastian dari delivery dan juga kualitas produk seharusnya juga memiliki yang sama pentingnya," tutupnya.

Sedot Dana Raksasa-Pengembang Ngeyel Jadi Biang Kerok

CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda menegaskan, akar masalah utama dari maraknya proyek bermasalah adalah minimnya permodalan pengembang. Biaya pembangunan apartemen dinilai tidak bisa disamakan dengan perumahan biasa karena menyedot dana raksasa.

"Memang beda dengan mengembangkan proyek landed. Proyek apartemen membutuhkan kemampuan dana dan tata kelola arus kas yang baik untuk menghindari macet proyek di tengah jalan," tegasnya.

Alasan lain yang memicu krisis ini adalah tingkat permintaan yang ternyata masih jauh di bawah pasokan unit yang tersedia di pasar. Permasalahan ini diperparah oleh harga jual yang terlampau tinggi melampaui daya beli, padahal harga ideal apartemen untuk kelompok menengah seharusnya berkisar antara Rp 300 juta hingga Rp 500 juta.

"Yang pasti demand belum sebesar pasokan yang ada. Demand ini sangat terkait harga jual apartemen yang masih lebih tinggi dibandingkan daya beli kaum menengah perkotaan. Harga termurah untuk apartemen harusnya diperkirakan Rp 300-500 jutaan, tapi di pasaran harganya sudah lebih dari itu," terang Ali.

Senada dengan hal tersebut, Direktur Global Asset Management Steve Sudijanto menambahkan bahwa banyaknya pengembang nekat dan "ngeyel" yang tidak memegang izin pembangunan turut memperparah badai krisis apartemen ini.

Beberapa pengembang yang kekurangan dana bahkan berani menjanjikan pembangunan dua menara apartemen meskipun hanya mengantongi modal cekak senilai Rp 50 miliar hingga Rp 25 miliar saja.

"Biasanya mangkrak karena developer, pengembang itu ngeyel. Izinnya tidak keluar makanya mangkrak. Makanya jangan jadi pengembang yang ngeyel. Cuma mencari untung semata, yang bukan zona untuk pembangunan apartemen atau komersil, ngotot. Akhirnya izinnya sulit, mangkrak. Kedua, dananya habis. Koar-koar mau bangun apartemen 2 tower, padahal duitnya hanya Rp 50 miliar. Kan ada pengembang yang duitnya cuma Rp 25 miliar bilang mau bangun 2 tower (padahal modal bangun apartemen bisa sampai ratusan miliar)," kata Steve.