Jaksel Juara Favorit Lokasi Tinggal Ekspatriat, Ini Titik-Tarifnya
Jakarta, CNBC Indonesia - Pasar hunian ekspatriat di Jakarta masih bergerak stabil sepanjang 2025 dan diproyeksikan berlanjut hingga 2026. Meski jumlah ekspatriat tidak tumbuh signifikan, aktivitas sewa tetap berjalan, terutama ditopang oleh kebutuhan pengganti penyewa lama atau replacement demand dari korporasi multinasional, kedutaan besar, hingga sektor migas.
Senior Associate Director Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, minat ekspatriat masih terkonsentrasi di Jakarta Selatan, khususnya koridor Simatupang hingga area penyangga CBD selatan. Kawasan ini dinilai menawarkan kombinasi akses, lingkungan, dan tipe hunian yang sesuai dengan kebutuhan ekspatriat, baik rumah tapak maupun apartemen.
"Lokasi yang paling diminati ekspatriat memang masih di Jakarta Selatan, terutama dari Simatupang ke atas sampai pinggiran CBD selatan. Itu berlaku untuk hunian tapak maupun vertikal," ujar Ferry.
Kawasan-kawasan favorit ekspatriat tersebar dari pusat hingga selatan Jakarta. Di area CBD, Sudirman dan Kuningan masih menjadi magnet dengan kisaran harga sewa sekitar US$2.000 hingga USS5.500 per bulan di Sudirman, serta US$1.700 hingga US$15.000 per bulan di Kuningan. Menteng tetap menjadi kawasan premium dengan rentang sewa yang lebar, mulai dari US$2.300 hingga mencapai US$20.000 per bulan.
Sementara itu, Jakarta Selatan menjadi kantong utama hunian keluarga ekspatriat.
Kebayoran Baru dan Pondok Indah mencatat kisaran sewa di level US$1.900 hingga US$16.000 per bulan. Kemang, yang dikenal sebagai kawasan ekspatriat sejak lama, berada di kisaran US$2.000 hingga US$8.000 per bulan. Area lain seperti Cilandak, Cipete, Pejaten, hingga Permata Hijau juga masuk radar, dengan harga sewa yang relatif lebih terjangkau dibandingkan kawasan inti CBD.
Meski lokasi masih relevan, Ferry menekankan terjadi perubahan signifikan pada perilaku penyewa dan standar hunian. Menurutnya, kualitas aset kini menjadi faktor yang jauh lebih menentukan dibandingkan sekadar alamat.
"Sekarang kualitas aset jauh lebih penting. Rumah di dalam compound yang aman, terkelola profesional, dan cocok untuk keluarga itu yang paling dicari. Masalahnya, stoknya sangat terbatas," kata Ferry.
Sebaliknya, rumah lama yang berdiri sendiri tanpa renovasi mulai kehilangan daya tarik. Kondisi bangunan, tata ruang, hingga efisiensi operasional menjadi pertimbangan utama penyewa, yang pada akhirnya memengaruhi posisi tawar pemilik properti di pasar sewa.
Perubahan lain terlihat dari meningkatnya preferensi terhadap hunian fully furnished. Ferry menyebut banyak perusahaan kini tidak lagi menyediakan anggaran tambahan untuk melengkapi rumah dengan furnitur, sehingga penyewa cenderung memilih unit yang siap huni.
"Budget perumahan ekspatriat cenderung stagnan. Bahkan sekarang harus menanggung pajak dan terpengaruh fluktuasi kurs," ujarnya.
Kondisi tersebut ikut mendorong apartemen menjadi alternatif yang semakin dilirik karena dinilai lebih efisien, baik dari sisi biaya maupun perawatan. Di segmen menengah, konsep co-living juga mulai mendapatkan tempat, terutama bagi ekspatriat muda atau profesional lajang.
Melihat ke depan, pasar expat housing pada 2026 diperkirakan tetap stabil, namun semakin selektif. Properti berkualitas, terutama rumah keluarga di dalam kompleks atau compound, diproyeksikan akan terus mencatat kinerja lebih baik dibandingkan pasar secara umum.
"Ke depan pasarnya masih jalan, tapi lebih selektif. Aset sekunder mau tidak mau harus berbenah, entah lewat renovasi, reposisi, atau strategi harga yang lebih fleksibel," pungkas Ferry.
[Gambas:Video CNBC]