Nasib Properti RI 2026, Tantangan Berat Rumah Tapak, Apartemen-Hotel
Jakarta, CNBC Indonesia - Pemerintah menyiapkan sederet stimulus untuk menjaga tumbuhnya sektor properti nasional tahun 2026 ini. Salah satu yang menjadi penopang utama adalah keberlanjutan program rumah subsidi melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).
Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait (Ara) mendorong penyaluran FLPP pada tahun 2026 melampau target.
"Tahun depan saya harap target penyaluran FLPP harus tercapai, dan jika perlu, melampaui sasaran yang telah ditetapkan. Tidak ada alasan lagi untuk menunda. Lakukan konsolidasi, bergerak cepat, dan hadirkan lebih banyak terobosan agar program perumahan benar-benar dirasakan oleh rakyat," kata Ara.
Dari sisi pengembang, Ketua Umum Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra) Ari Tri Priyono, mengatakan pemerintah telah memastikan kuota FLPP tahun depan tetap berada di angka 350.000 unit. Keputusan tersebut telah disepakati dalam perjanjian antara pemerintah, pengembang, dan bank penyalur.
"Dorongan dan stimulus di dunia properti masih sangat terasa, utamanya dari angka FLPP. Tahun depan kuotanya tetap 350.000 unit," kata Ari.
Selain FLPP, Ari menyebut program Kredit Usaha Rakyat (KUR) juga akan terus berjalan dengan plafon sekitar Rp130 triliun. Di sisi lain, insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) dipastikan berlanjut hingga 2027.
Dari seluruh segmen properti, Ari menilai sektor rumah subsidi masih akan menjadi motor utama pertumbuhan. Ia optimistis target FLPP tahun depan bisa tercapai, seiring realisasi tahun ini yang diperkirakan mendekati 300.000 unit.
"Kalau melihat capaian tahun ini yang sudah mendekati 300.000 unit, Insyaallah tahun depan target 350.000 unit bisa tercapai," katanya.
Optimisme tersebut juga ditopang oleh proyeksi ekonomi nasional. Ari mengacu pada pandangan Menteri Keuangan yang memperkirakan pertumbuhan ekonomi tahun ini berada di kisaran 5-5,5 persen, dan meningkat mendekati 6 persen pada tahun depan. Dengan kondisi itu, daya beli masyarakat dinilai akan ikut membaik.
"Saya yakin daya beli masyarakat akan naik, seiring perbaikan infrastruktur ekonomi dan masuknya investasi yang mendorong penyerapan tenaga kerja," ucapnya.
Namun demikian, Ari menegaskan bahwa tantangan utama rumah subsidi bukan pada daya beli. Backlog perumahan yang masih sangat besar membuat permintaan tetap tinggi. Persoalan justru muncul dari sisi regulasi perbankan, khususnya Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK.
"Tantangannya itu SLIK OJK. Kalau ini tidak diselesaikan, makin sulit mencari masyarakat dengan catatan kredit yang lancar. Banyak yang terbiasa pakai paylater dan pinjol," ungkapnya.
Harga Material Bahan Bangunan Jadi Tantangan
Di sisi lain, tekanan juga datang dari melonjaknya harga bahan bangunan, terutama di wilayah Jawa Barat dan Banten.
Ari menyebut penghentian izin tambang khususnya di Jawa Barat sejak pertengahan tahun lalu membuat harga material alam seperti pasir, batu kali, dan split tidak sekadar naik, tetapi sudah berganti harga.
"Kenaikannya bukan main. Ada yang di atas 50 persen, bahkan mendekati 100 persen. Batu kali untuk pondasi naik lebih dari 50 persen," katanya.
Kenaikan signifikan juga terjadi pada beton ready mix. Jika sebelumnya berada di kisaran Rp800.000-Rp900.000 per meter kubik, kini harganya sudah menyentuh Rp1,1-1,2 juta, dengan kondisi pasokan yang terbatas.
"Yang naik itu material alam. Semen relatif stabil, tapi pasir dan split mahal dan sulit didapat karena izin tambang dihentikan," jelas Ari.
Lonjakan biaya tersebut membuat pengembang semakin kesulitan menjaga Rencana Anggaran Proyek (RAP), terutama untuk rumah FLPP yang harganya sudah ditetapkan pemerintah. Akibatnya, margin pengembang tergerus.
"Tidak ada cara lain selain mendorong pemerintah untuk me-review harga FLPP. Klaim bahwa pengembang masih dapat laba Rp20-25 juta per unit itu sudah tidak relevan hari ini," tegasnya.
Kualitas bangunan juga tidak bisa lagi dikompromikan. Pada akhirnya, pengembang menjadi pihak yang paling banyak menanggung beban kenaikan biaya. Sebagai jalan keluar, sebagian pengembang mulai mengandalkan segmen komersial.
Dari sisi wilayah, Ari melihat peluang pertumbuhan justru bergeser ke luar Jawa Barat. Dengan kebijakan perizinan yang ketat di provinsi tersebut, daerah seperti Banten, Serang, dan Cilegon dinilai masih memiliki prospek positif.
"Bandung Raya sudah distop izinnya sejak sebelum kebijakan Jawa Barat berlaku menyeluruh. Sekarang pengembang di Jawa Barat hanya bisa menjual proyek yang izinnya sudah terbit sebelumnya," katanya.
Padahal, Jawa Barat selama ini menjadi tulang punggung penyediaan rumah subsidi nasional. Sekitar 24,3 persen produksi FLPP berasal dari provinsi tersebut, sekaligus menjadi wilayah dengan backlog terbesar.
Perebutan Lahan Vs Izin
Selain perizinan, tantangan besar lainnya datang dari sektor pertanahan. Penghentian alih fungsi lahan membuat pengurusan Lahan Sawah Dilindungi (LSD) semakin sulit. Banyak lahan yang sebelumnya telah mengantongi izin, tiba-tiba masuk kategori lahan pertanian.
"Kalau ini tidak segera diselesaikan, suplai rumah akan berkurang dan harga pasti naik. Ini tidak baik untuk masyarakat," kata Ari.
Senada, Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Joko Suranto mengungkapkan, LSD menjadi salah satu masalah yang membuat investasi mandek. Temuan terbaru terkait proyek-proyek yang mandek di berbagai daerah diantaranya karena masalah LSD sehingga menimbulkan ketidakpastian investasi.
"Terkait dengan investasi, kami menemukan bahwa ada sekitar 306 proyek dari 16 DPD yang terhambat karena masalah perizinan. Total nilai investasi yang terhambat mencapai Rp34,476 triliun. Masalah perizinan ini mencakup berbagai aspek, mulai dari Amdal, tata ruang, hingga Lahan Sawah yang Dilindungi (LSD)," kata Joko.
Koordinasi dengan kementerian telah dilakukan untuk mempercepat penyelesaian persoalan tersebut. Bahkan, pihaknya tengah menyiapkan surat resmi untuk memastikan isu ini masuk ke meja para pengambil keputusan. Ia menambahkan, hambatan yang teridentifikasi bukanlah angka final, karena laporan dari seluruh daerah masih terus dikumpulkan.
"Oleh karena itu, kami telah berkoordinasi dengan berbagai kementerian dan berencana mengirimkan surat resmi untuk menyampaikan masalah ini. Jika seluruh DPD atau ditambah 21 DPD lagi mengirimkan laporan, potensi investasi yang terhambat bisa mencapai Rp 55 triliun, dengan lebih dari 30.000 tenaga kerja yang seharusnya terserap," ujar Joko.
Daya Beli Vs Kenaikan Harga Properti
Ketidakpastian investasi itu lambat laun ikut mengerek biaya produksi. Di sisi lain pendapatan masyarakat juga tidak mengalami kenaikan signifikan. Konsultan properti Leads Property mencatat, tekanan harga yang tidak sejalan dengan pertumbuhan pendapatan masyarakat turut mendorong pergeseran lokasi hunian terjangkau ke kawasan pinggiran Jakarta seperti Cisauk, Cikupa, Balaraja, dan Tenjo.
Ukuran rumah juga cenderung semakin kecil meski biaya yang dikeluarkan relatif sama dibanding beberapa tahun lalu. Kondisi ini memicu perubahan pola konsumsi generasi muda.
"Harga rumah yang makin tidak terjangkau mendorong sebagian masyarakat, terutama generasi berikutnya, beralih dari membeli ke menyewa. Tinggal di Jakarta dengan menyewa dianggap lebih efisien dari sisi waktu dan biaya transportasi," ujar Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia, Martin Samuel Hutapea.
Perubahan tersebut turut tercermin pada pasar apartemen sewa Jakarta. Untuk 2026, pasokan kumulatif diproyeksikan stabil di sekitar 10.400 unit, sementara tingkat hunian diperkirakan meningkat ke kisaran 65-66%. Hal ini membuat sektor apartemen ikut tumbuh.
Tidak ketinggalan, penggerak lainnya ialah para ekspatriat yang bekerja di Indonesia. Namun durasi kerja ekspatriat yang semakin pendek membuat pengelola apartemen sewa menawarkan fleksibilitas lebih tinggi, mulai dari sewa tahunan, bulanan, hingga harian. Skema harian ini juga menyasar wisatawan domestik.
"Dengan budget perusahaan yang relatif stagnan, ekspatriat menjadi jauh lebih selektif. Mereka mencari apartemen dengan fasilitas lengkap yang benar-benar sesuai anggaran," tambahnya.
Apartemen sewa yang berfungsi sebagai pelengkap hotel dan berlokasi dekat perkantoran, pusat hiburan, sekolah internasional, serta komunitas ekspatriat masih menjadi favorit. Bahkan, pasar apartemen sewa kini mulai meluas ke kawasan PIK, Bekasi, dan Cikarang untuk mengakomodasi ekspatriat di kawasan industri.
China (Agresif) Cari Lahan
Di segmen lahan industri, Martin melihat lonjakan permintaan yang cukup signifikan. Pasokan kumulatif bertambah sekitar 60 hingga 80 hektare, sementara permintaan melonjak ke kisaran 190 sampai 200 hektare.
"Harga jual lahan industri relatif stabil di sekitar Rp 2,9 juta per meter persegi," katanya.
Ia menilai, ketegangan dagang global, termasuk dampak tarif impor Amerika Serikat, mendorong pelaku industri asal China mencari basis produksi baru di Indonesia. Opsi yang dipilih beragam, mulai dari pabrik sewa untuk jangka pendek hingga akuisisi lahan untuk jangka panjang.
Sektor data center juga masih menjadi pendorong, meski dengan segmentasi berbeda. Data center skala menengah hingga hyperscale tetap membidik kawasan industri, sementara skala mikro hingga small scale justru mengincar lahan di CBD Jakarta. Selain Jabodetabek, Batam dinilai potensial karena kedekatannya dengan Singapura, meski penyerapan kapasitas masih menjadi tantangan.
Martin menambahkan, kawasan industri kini mulai bergeser ke Timur Jakarta hingga Jawa Tengah.
"Upah minimum yang lebih rendah, ketersediaan lahan luas dan murah, serta konektivitas Tol Trans Jawa menjadi faktor utama. Subang, Batang, dan Kendal menjadi contoh nyata," ujarnya.
Untuk pasar perkantoran Jakarta, pasokan kumulatif tercatat stabil di level 11,6 juta meter persegi. Permintaan justru menunjukkan tren naik, meski terbatas, di kisaran 8.000 hingga 15.000 meter persegi.
"Harga sewa kotor masih stabil di sekitar Rp 299 ribu per meter persegi per bulan," kata Martin.
Fenomena flight-to-quality semakin terlihat, di mana tenant di luar CBD berpindah ke gedung berkualitas di kawasan CBD. Sektor keuangan, logistik, IT, FMCG, dan jasa keuangan menjadi pendorong utama permintaan. Selain itu, muncul tren konversi ruang kantor menjadi hotel, serviced apartment, kampus, hingga klinik. Akses transportasi publik seperti MRT dan LRT serta kelengkapan fasilitas menjadi faktor penentu tingkat okupansi.
"Tidak adanya pasokan baru di CBD membuat pasar mulai bergerak ke arah landlord market, terutama di SCBD," jelasnya.
Di luar CBD, Tangerang Selatan menjadi alternatif bagi perusahaan fintech dan teknologi, sementara kawasan PIK dan PIK-2 di Tangerang Utara berkembang sebagai magnet baru, khususnya bagi perusahaan asal Tiongkok yang membutuhkan akses dekat bandara.
Sementara itu pada pasar hotel Jakarta, pasokan kumulatif meningkat sekitar 572 kamar. Tingkat hunian relatif stabil di kisaran 63-64%, dengan average daily rate berada di Rp 1,5 hingga Rp 1,6 juta. Martin melihat peluang konversi ruang komersial dan unit kondominium yang belum terhuni menjadi hotel atau apartemen sewa, khususnya di luar CBD.
"Ke depan, hotel bintang 3 akan lebih dominan sebagai proyek stand-alone, sementara hotel bintang 4 dan 5 cenderung dikembangkan sebagai bagian dari mixed-use," katanya.
Pengusaha Hotel Pusing
Meski demikian, menyambut tahun 2026 pengusaha hotel di Jakarta tengah terhimpit dengan disahkannya Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) Kawasan Tanpa Rokok (KTR). Karenanya Persatuan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) DKI Jakarta PHRI Jakarta menolak setiap bentuk kebijakan KTR yang berpotensi mengganggu operasional hotel dan restoran, menurunkan tingkat hunian dan konsumsi, mengancam keberlangsungan usaha dan lapangan kerja serta menciptakan ketidakpastian hukum bagi investor dan pelaku pariwisata.
"Hotel dan restoran bukan ruang publik pasif, melainkan ruang usaha dengan karakter layanan, segmentasi tamu, dan standar internasional. Oleh karena itu tidak tepat disamakan dengan fasilitas umum non-komersial. Smoking area di hotel dan restoran tertentu tetap dibutuhkan, khususnya untuk tamu wisatawan dan kegiatan MICE. Pengaturan seharusnya berbasis standar teknis dan pengelolaan, bukan pelarangan total," kata Ketum PHRI DKI Jakarta Sutrisno Iwantono.
Regulasi yang terlalu restriktif berisiko menurunkan daya saing Jakarta dibanding kota tujuan wisata lain seperti Bangkok, Kuala Lumpur, Singapura, dan Bali. Pelaku usaha tidak boleh dibebani fungsi penegakan hukum. Pengawasan dan sanksi harus proporsional, bertahap, dan mengedepankan edukasi.
"Ketentuan larangan iklan digital harus jelas definisi dan batasannya, agar tidak menimbulkan ketidakpastian hukum atau berdampak pada promosi event dan kerja sama usaha yang sah," tulis Iwantono.
[Gambas:Video CNBC]