Apa Itu Service Charge Apartemen yang Disebut Pengembang Kemahalan?

Ferry Sandi, CNBC Indonesia

06 November 2025 12:25

Foto: Ilustrasi Apartemen (Dok: Freepik)

Jakarta, CNBC Indonesia - Ketika berbicara soal apartemen, banyak calon penghuni hanya fokus pada harga jual atau cicilan. Padahal ada satu komponen penting yang tidak kalah besar pengaruhnya terhadap biaya hidup di hunian vertikal, yakni service charge atau yang dikenal juga dengan istilah iuran pemeliharaan lingkungan (IPL).

Service charge merupakan biaya bulanan yang dibebankan oleh pengelola kepada pemilik atau penyewa unit apartemen. Tujuannya untuk menutup biaya operasional dan perawatan fasilitas bersama, seperti kebersihan area publik, keamanan, listrik untuk area komunal, lift, taman, hingga gaji petugas teknis dan kebersihan.

Nilai besarannya umumnya dihitung berdasarkan luas unit dan dapat meningkat seiring usia bangunan, kualitas manajemen, serta banyaknya fasilitas yang disediakan.

Rata-rata biaya service charge untuk apartemen kelas menengah di Jakarta saat ini berkisar antara Rp20.000 hingga Rp25.000 per meter persegi per bulan. Artinya, untuk unit berukuran 30 meter persegi, penghuni perlu menyiapkan sekitar Rp600.000 hingga Rp750.000 setiap bulan hanya untuk biaya pemeliharaan.

Sementara di beberapa proyek baru dengan fasilitas premium, tarifnya bisa mencapai Rp30.000 per meter persegi bahkan lebih.

Secara umum, komponen dalam service charge meliputi tiga hal utama: utilitas (air, listrik, dan sistem instalasi teknis), biaya operasional harian (kebersihan, keamanan, pemeliharaan fasilitas, dan gaji karyawan), serta sinking fund atau dana cadangan yang digunakan untuk penggantian fasilitas besar seperti perbaikan lift atau pengecatan eksterior bangunan di masa depan. Apartemen dengan fasilitas lengkap seperti gym, kolam renang, atau lounge biasanya mematok biaya lebih tinggi karena ongkos perawatan yang besar.

Baca:

Apartemen Susah Laku, Pengembang Minta Biaya Service Charge Dipangkas

Dampak service charge ini cukup signifikan terhadap dinamika pasar properti. Di pasar sewa, tarif service charge yang tinggi sering kali membuat calon penyewa berpikir dua kali. Mereka akan menghitung total biaya bulanan-termasuk sewa, listrik, air, dan service charge-sebelum memutuskan tinggal. Jika total biayanya mendekati harga sewa rumah tapak di lokasi serupa, apartemen menjadi kurang menarik.

Sementara bagi pembeli atau investor, biaya service charge dapat memengaruhi tingkat keuntungan. Semakin tinggi beban bulanan, semakin kecil margin yang bisa didapat dari sewa. Selain itu, pembeli end-user juga bisa merasa terbebani ketika cicilan KPR ditambah dengan iuran bulanan yang besar.

Pengembang Minta Penurunan Tarif Service Charge

Dan, asosiasi pengembang seperti Real Estate Indonesia (REI) berpendapat senada. Karena itu, REI mengusulkan agar tarif service charge dapat dipangkas, demi mendongkrak keterjangkauan harga apartemen.

Mereka mengusulkan agar apartemen dengan harga di bawah Rp1 miliar mendapat perlakuan khusus berupa penurunan tarif service charge menjadi sekitar Rp12.000-Rp14.000 per meter persegi agar lebih terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah bawah.

"Tujuannya supaya masyarakat berpenghasilan tanggung (MBT) mau membeli dan tinggal di apartemen. Kami harapkan ada solusi soal tarif service charge apartemen menengah bawah ini," kata Ketua BPO Real Estate Indonesia (REI), Paulus Totok Lusida kepada CNBC Indonesia dikutip Kamis (6/11/2025).

Faktanya, service charge memang menjadi salah satu faktor yang membedakan apartemen satu dengan lainnya.

Dua unit dengan harga jual serupa bisa memiliki beban biaya bulanan yang berbeda signifikan tergantung efisiensi manajemen dan kualitas fasilitas. Karena itu, bagi calon pembeli atau penyewa, penting untuk memeriksa secara detail besaran dan komponen service charge sebelum mengambil keputusan.

Ketua Kehormatan REI Soelaeman Soemawinata menilai, mahalnya biaya hidup di apartemen memang menjadi salah satu hambatan terbesar dalam pemulihan pasar hunian vertikal.

"Selain service charge yang mahal, di apartemen biaya kebutuhan sehari-hari seperti air bersih dan listrik juga ditetapkan sama dengan bangunan komersial. Ini tidak fair, karenanya harus dikonversi jadi tarif hunian," ujarnya.