Mal-Mal Baru Setop di DKI, di Kota Ini Terus Bermunculan

Jakarta, CNBC Indonesia - DKI Jakarta menjadi kota atau provinsi dengan jumlah mal atau pusat perbelanjaan paling banyak se-Indonesia. Berdasarkan catatan Asosiasi Pengusaha Pusat Perbelanjaan Indonesia (APPBI), ada 96 mal yang tersebar di 5 kota administrasi. Akibatnya, kini Jakarta dianggap sudah terlalu banyak mal dan banyak pengusaha yang mulai berpikir membangunnya di wilayah luar Jakarta.

"Belum ada mal baru di Jakarta. Sebaliknya, dua mal baru beroperasi di Bodetabek yaitu Carstensz Mall di Tangerang dan Cibinong City Mall 2 di Bogor. Jadi berkembang di daerah luar Jakarta seperti Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, itu berpotensi berkembang," kata Senior Associate Director Research Colliers International Ferry Salanto dalam konferensi pers, Kamis (20/7/23).

Hingga kini total pasok pusat perbelanjaan di Jakarta sebanyak 4.86 juta m2, sedangkan di Bodetabek 2.97 juta m2. Tangerang dan Bekasi akan menjadi wilayah terbesar pasok mal baru di Bodetabek.

"Tingkat hunian sudah mulai membaik walau akhir tahun prediksi akan menurun lagi terutama ada lonjakan suplai sampai akhir 2023 sehingga akan koreksi sedikit. Akan ada koreksi karena ada suplai yang masuk," ujar Ferry.

Keberhasilan mal bukan hanya dilihat dari tingkat hunian tenant, melainkan traffic pengunjung yang masuk. Banyak mal favorit yang dibuka sudah kembali didatangi pengunjung, okupansinya sudah mulai normal atau kembali mendekati 100%, seperti 80-90% lebih khususnya mal menengah ke atas. Namun Rerata tingkat hunian selama Q2 2023 di Jakarta sebesar 72.5%, sedangkan Bodetabek sebesar 70.6%.

"Mal menengah ke bawah tingkat hunian sangat rendah karena mal kelas bawah ga terlalu focus menaikkan daya Tarik, Jadi nggak banyak capital expenditure yang dibelanjakan pemilik mal sehingga nggak terlalu menarik untuk dikunjungi," sebut Ferry.

Padahal tujuan masyarakat ke mal karena yang dijual bukan cuma merchandise melainkan pengalaman. Itu yang membuat adanya gap okupansi besar antara mal menengah atas dan menengah bawah. Akibatnya, biaya sewa di mal menengah ke atas pun terpantau bakal naik.

Rata-rata tarif sewa Q2 2023 sebesar Rp563,428/m2 di Jakarta sedangkan Rp375,838/m2 di Bodetabek. Sementara biaya pemeliharaan di Q2 2023 sebesar Rp153,519/m2 di Jakarta, serta Rp118,992/m2 di Bodetabek.

"Ancang-ancang mal menengah atas mulai menyesuaikan tarif dan terus menyesuaikan tarif, paling nggak kenaikan sama dengan kenaikan inflasi untuk mal hunian di atas 90% kenaikan akan lebih tinggi lagi. Karena selama pandemic pemilik mal banyak 'berkorban' terpaksa harus bertahan di kondisi sulit. Saat ini mereka liat ada sinyal positif dilihat dari traffic tinggi, transaksi mulai membaik jadi ada alasan kuat untuk menaikkan biaya," ujar Ferry.