Saham IPO Properti VAST Dijual Premium, Masih Minat?

Jakarta, CNBC Indonesia - Sektor real estate dan property akan kedatangan satu emiten baru. PT Vastland Indonesia Tbk (VAST) akan melantai di Bursa Efek Indonesia pada 07 Februari 2023. Secara fundamental, harga saham yang ditawarkan terbilang mahal, baik dari sisi rasio harga terhadap laba (Price Earning Ratio/PER) dan rasio terhadap nilai buku (Price Book Value/PBV).

Calon emiten ini menawarkan harga pada rentang Rp100 sampai 109 per lembar saham. Dalam perhitungan PER VAST, misal harga listing nanti ada di harga 100 dengan EPS 5,96, berarti PER nya sebesar 16. Ini terbilang cukup mahal, karena rata-rata PER sektor real estate terbilang murah sekitar 10. Meskipun VAST termasuk perusahaan yang masih bisa bertumbuh, sehingga PER bukanlah satu-satunya alasan untuk menilai kewajaran harga.

Demikian juga dari sisi Book Value, VAST yang berada di BV 60 (harga wajar secara nilai buku) sedangkan harga IPO yang ditawarkan berada di harga Rp 100-109, sehingga dapat diartikan berarti saham ini ditawarkan pada harga premium. Hal yang sama juga tampak dari segi PBV, misalnya dengan harga listing Rp100, berarti PBV nya 1,7 kali. Angka ini termasuk harga yang cukup mahal karena rata-rata PBV sektor real estate property masih di bawah 1.

Secara fundamental, EPS VAST bertumbuh dilihat dari laporan keuangan 2019 hingga kuartal III-2022, apalagi periode tahun 2021 itu cukup tinggi EPS nya di 57,04. Lalu dari GPM (Gross Profit Margin) sebesar 75%, itu angka yang cukup besar, yang berarti selisih atau gap antara pendapatan dan hpp cukup jauh, efisien dalam menghasilkan keuntungan.

Dari segi hutang terhadap modal, DER (Debt to Equity Ratio), di bawah 1, VAST masih 0,41 berarti kemampuan modal untuk membayar hutangnya masih bagus. Selain itu, VAST juga memberi statement bahwa akan membagikan dividen tunai sebesar 30% dari laba tahun 2022.

Dari segi arus kas (cash flow) juga terus bertambah, salah satunya didukung sama arus kas operasional dari penerimaan pelanggan, yang berarti ada peningkatan pendapatan dari costumer.

Sebagai acuan yang lain, pembanding dari kompetitor untuk VAST adalah PT Mega Manunggal Property Tbk (MMLP) yang memiliki bisnis yang sama. Jika kita kita bandingkan secara fundamental antara VAST dengan MMLP cukup berbeda, misal kita bandingkan dari PER nya cukup jauh, MMLP di PER 34 sedangkan VAST PER 16, namun jika dilihat secara PBV memang masih lebih murah MMLP di range 0,80 masih di bawah 1. Dan MMLP memiliki client Yamaha Indonesia Motor.

Untuk pembanding lainnya, secara aset memang MMLP lebih unggul dengan aset Rp 7 triliun dimana jauh berbeda dengan VAST yang hanya memiliki aset Rp 276 miliar. Namun, MMLP juga mengalami penurunan kinerja pada kuartal II-2022 berdasarkan laporan keuangan di BEI, berbeda dengan VAST yang kinerjanya terus bertumbuh selama periode 2022.

VAST akan menyebar sahamnya ke masyarakat sebesar 7 juta lot atau setara dengan 700 juta lembar dengan harga penawaran di range 100-109. Estimasi dana segar yang akan diterima VAST adalah sekitar 70 miliar. Dari dana segar tersebut, VAST berencana akan menggunakannya untuk membeli aset berupa tanah dan bangunan sekitar 33 milyar, melunasi hutang ke pihak berelasi sekitar 16 milyar, dan sisanya 30% untuk modal kerja.

VAST juga menerbitkan waran 140jt lembar, yang berarti setiap pembelian 5 saham VAST gratis 1 waran seri 1. Nah warannya ini dapat di exchange menjadi 1 saham dalam rasio 1:1. Hasil waran juga akan digunakan untuk modal kerja.

Gambaran Bisnis VAST

VAST memiliki bisnis sewa pergudangan dalam bentuk Built-To-Suit (gudang dirancang kebutuhan client) Dan General Warehouses. Penyewaannya ini seperti gudang untuk kebutuhan Fast Moving Consumer Goods (FMCG), perdagangan komoditas, penyedia 3PL (Third Party Logistics, yaitu penyedia jasa logistik pihak ketiga).

Yang menarik dari VAST, ia memiliki beberapa client besar seperti PT Tiga Raksa Satria Tbk (TGKA), PT Coca-Cola Distribution Indonesia, PT Bank Tabungan Negara Tbk (BBTN), PT Indomarco Adi Prima (distributor produk-produk Indofood), PT Tirta Investama (produk aqua).

Melihat para client VAST adalah perusahaan di bidang consumer, maka ini menjadi daya tarik sendiri. Diketahui data dari BPS (Bada Pusat Statistik) melaporkan produk domestik bruto (PDB) Indonesia tumbuh 5,72% pada kuartal III-2022 dibanding kuartal III-2021 (year-on-year/yoy). Pertumbuhan PDB dalam tiga bulan ketiga tahun ini dipicu oleh terjaganya daya beli kelompok masyarakat bawah karena adanya bantuan sosial dan subsidi energi. Demikian pula aktivitas kelompok masyarakat kelas menengah-atas khususnya untuk kebutuhan tersier.

Jika dirinci lagi, PDB komponen pengeluaran konsumsi rumah tangga tumbuh 5,39% (yoy) pada kuartal III-2022 serta memberi kontribusi terbesar, yakni 50,3% terhadap pertumbuhan PDB nasional.

Komponen pengeluaran konsumsi lembaga non-profit rumah tangga (LNPRT) tumbuh 6,09% (yoy). Pengeluaran LNPRT ini berkontribusi sebesar 1,15% terhadap PDB. Komponen pengeluaran konsumsi pemerintah pada kuartal III-2022 mengalami kontraksi 2,88% (yoy) dengan kontribusi 7,57%, komponen pembentukan modal tetap bruto (PMTB) tumbuh 4,96% (yoy) dengan kontribusi 28,55%, lalu komponen ekspor barang dan jasa tumbuh 21,64% (yoy) dengan kontribusi 26,23%. Kemudian komponen dikurangi impor barang dan jasa tumbuh 22,98% (yoy) pada kuartal III-2022, dengan kontribusi sebesar 21,65% terhadap PDB nasional.

Dari data di atas berarti tingkat konsumsi masyarakat Indonesia terus bertumbuh, hal itu menjadi salah satu pendorong sektor consumer meningkatkan penjualannya, yang berimbas ketika perusahaan consumer di atas mengalami peningkatan permintaan, maka mereka akan butuh lapak untuk produk mereka jauh lebih besar, hal itu akan mendorong kinerja VAST yang akan menambahkan pendapatan mereka dari sewa pergudangan.

TIM RISET CNBC INDONESIA 

Sanggahan: Artikel ini adalah produk jurnalistik berupa pandangan CNBC Indonesia Research. Analisis ini tidak bertujuan mengajak pembaca untuk membeli, menahan, atau menjual produk atau sektor investasi terkait. Keputusan sepenuhnya ada pada diri pembaca, sehingga kami tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari keputusan tersebut.