Hati-hati Krisis Sub-Prime Mortgage, Bu Sri Mulyani...

Efek Beragun Aset (EBA) atau dalam bahasa Inggris dikenal dengan istilah asset-backed security adalah efek (surat berharga) yang dijamin oleh underlying aset seperti sekumpulan aset seperti tagihan kartu kredit, pemberian kredit dan lain sebagainya, termasuk KPR yang di luar negeri dikenal sebagai mortgage-backed securities (MBS).

KIK-EBA dan EBA-SP sendiri pada dasarnya merupakan MBS di mana BTN sebagai kreditor awal (originator) mengalihkan aset keuangannya kepada para pemegang EBA. MBS dibuat dari gabungan sekumpulan tagihan KPR yang biasanya memiliki tenor dan bunga yang sama dan kemudian dijual kepada berbagai pihak termasuk bank investasi, hedgefund atau manajer investasi pengelola dana.

Selanjutnya bank investasi dapat menyatukan aset tersebut dan dijadikan entitas lalu dipecah menjadi fraksi yang lebih kecil untuk ditawarkan kepada investor lain. MBS dapat dibeli dan dijual melalui broker dan investasi minimum bervariasi antar penerbit.

Baca: Orang Makin Susah Beli Rumah, Solusinya Apa Bu Sri Mulyani?

Pada dasarnya, EBA dari tagihan KPR ini mengubah bank menjadi perantara antara pembeli rumah dan industri investasi. Bank dapat memberikan KPR kepada pembeli rumah dan kemudian menjualnya dengan harga diskon untuk dimasukkan ke dalam MBS.

Bagaimana Sekuritisasi Bikin Harga Rumah Turun?

Dengan sistem KPR saat ini, bank tempat Anda meminjam akan membeli rumah impian Anda lalu dijual kepada Anda dengan cara mencicil yang sebagian tenornya mencapai 30 tahun. Artinya butuh waktu yang lama bagi bank untuk memperoleh kembali investasinya, meskipun Anda telah membayar biaya muka dan bunga yang relatif.

Pengembalian yang relatif lama, membuat kemampuan bank untuk membiayai masyarakat lain yang ingin membeli rumah menjadi kian terbatas. Hal ini secara tidak langsung ikut mendongkrak harga rumah karena ketersediaan yang terbatas, tetapi permintaannya meningkat tajam terus menerus.

Baca: Sri Mulyani Sebut Beli Rumah Makin Sulit, BTN Saran PPN 0%

Ide awal dibuatnya MBS adalah untuk menyelesaikan permasalahan ini, di mana bank bukan lain yang membiayai akan tetapi hanya sebagai perantara. Artinya pembelian rumah dibiayai oleh investor dan Anda akan membayarkan cicilan kepada investor melalui bank.

Bank dapat memperoleh keuntungan dari berbagai biaya atau komisi yang dibayarkan, selanjutnya kumpulan tagihan KPR akan dijual kepada bank investasi yang berminat. Sebagai contoh, misalkan 1.000 rumah masing-masing seharga Rp 1 miliar sudah diberikan dalam bentuk KPR ke masyarakat, berarti bank tersebut telah berinvestasi Rp 1 triliun dan harus menunggu sekian tahun sebelum bisa diinvestasikan kembali.

Dalam skema MBS, bank dapat menjual langsung kepada bank investasi atau hedgefund dengan harga Rp 1 triliun dan memperoleh kembali investasinya secara kilat dan mendapatkan untung dari biaya-biaya lain yang dibayarkan pemilik rumah.

Baca: Dapat Tambahan Modal, Ini Janji BTN Buat yang Mau Ambil KPR

Pengembalian cepat tersebut akhirnya dapat memberi keleluasaan bagi bank untuk membiayai KPR baru dan pada akhirnya secara tidak langsung mampu menurunkan harga rumah karena bank mampu menyedia pasokan yang lebih banyak dari semula. Penambahan pasokan yang tidak diiringi kenaikan permintaan yang lebih tinggi akan menekan harga rumah.

Bank investasi atau hedgefund dapat memegang instrumen tersebut sampai akhir jatuh tempo dan memperoleh fix income dari cicilan KPR. Selain itu mereka juga dapat membuat entitas baru yang menggabungkan aset tersebut dan dijual dalam fraksi yang lebih kecil kepada investor lain, termasuk ritel.

Sebagai contoh investasi Rp 1 triliun yang disebutkan sebelumnya masing-masing memiliki bunga KPR 10% dan tenor 10 tahun. Bank investasi dapat memecahnya menjadi 10 juta surat berharga (MBS) sehingga masing-masing berharga Rp 100.000.

Untuk memperoleh keuntungan, instrumen tersebut akan dijual di harga premium misalkan Rp 105.000 per lembar, yang artinya bank investasi dalam memperoleh keuntungan 5% atau Rp 50 miliar dari penjualan MBS tersebut. Selanjutnya investor yang memesan MBS akan memperoleh keuntungan dari pembayaran cicilan KPR ditambah bunga 10%, yang artinya jika membeli satu lembar MBS seharga Rp 105.000 dalam sepuluh tahun instrumen tersebut akan bernilai total Rp 200.000.

(fsd)

Pages

Next