Properti China 'Batuk Menahun', Pasar Saham Global Waswas?

Market - Feri Sandria, CNBC Indonesia
29 October 2021 09:10
Helicopters fly in formation to create the number 100 as they fly over the central business district during an event to commemorate the 100th anniversary of China's Communist Party in Beijing, Thursday, July 1, 2021. China's ruling Communist Party is marking the 100th anniversary of its founding with speeches and grand displays intended to showcase economic progress and social stability to justify its iron grip on political power. (AP Photo/Mark Schiefelbein)

Jakarta, CNBC Indonesia - Tindakan keras China terhadap perusahaan di sektor real estat yang terlilit utang telah menyebabkan jumlah gagal bayar (default) meningkat sejak akhir 2020.

Kondisi keuangan yang tertekan ini juga membuat investor khawatir jika pasar properti akan ambruk, yang jika terjadi dapat memicu krisis sistemik, karena sektor properti menyumbang sekitar sepertiga dari total ekonomi China.

Tindakan keras tersebut dimulai ketika Presiden Xi Jinping yang memiliki mimpi agar seluruh rakyat China dapat merasakan kesejahteraan bersama (common prosperity) telah kehabisan kesabaran dengan ekses sektor properti dan menerapkan aturan 'three red lines' (tiga garis merah) untuk mengurangi tingkat utang di sektor tersebut.


Aturan tersebut mengakibatkan perusahaan properti semakin susah memperoleh pendanaan dan utang karena harus memenuhi tiga aturan yang diberlakukan, hal tersebut akhirnya bermuara pada tekanan likuiditas dengan Evergrande menjadi korban raksasa pertama.

Terpuruknya beberapa perusahaan pengembang utama secara signifikan menekan sektor properti China yang lebih luas. Total rasio utang terhadap aset rata-rata melebihi 80% dan rasio cadangan kas rata-rata telah jauh di bawah tingkat utang jangka pendek sejak 2017.

'Kecanduan utang' sebagai bahan bakar ekspansi bisnis di sektor ini telah menciptakan lingkaran setan, dengan kebutuhan pendanaan baru mendorong banyak perusahaan melanggar ambang batas yang diatur pemerintah.

Hal tersebut menyebabkan tertutupnya akses terhadap pembiayaan bank domestik, memaksa banyak perusahaan, khususnya Evergrande, untuk melakukan proses peminjaman di luar buku dan aktivitas finansial underground yang kerap disebut shadow banking.

Demi memperlancar kegiatan bisnis, Evergrande menjual produk manajemen kekayaan (wealth management products/WMP) kepada karyawan serta keluarga dan kerabat dekat mereka dengan janji pengembalian 10, 15, 20% dari investasi.

Selain itu, dalam memenuhi pendanaan jangka pendek mereka juga menjual produk tersebut kepada kontraktor dan pemasok untuk 'memperlancar kerja sama'.

Namun, kebijakan pengurangan utang Beijing telah secara signifikan menekan sumber pendanaan ini, memperparah kekhawatiran investor atas kemungkinan ambruknya pasar properti.

Meluas ke sektor ekonomi lain?

Meski kondisi yang cukup suram, Chi Lo, ekonomis dari BNP Paribas Asset Management menilai bahwa risiko sistemik yang ditakutkan oleh investor akan menyebar ke sistem ekonomi yang lebih luas relatif rendah.

Dalam blog resmi BNP Paribas Asset Management, Chi Lo mengatakan kondisi ini urung terjadi berkat kondisi pasar perumahan China yang terfragmentasi dan neraca bank yang kuat.

Analis dari bank investasi asal Prancis tersebut menyampaikan tidak ada satu pun pengembang besar yang menyumbang lebih dari 5% dari penjualan properti negara; bahkan total utang RMB2 triliun (sekitar US$ 300 miliar, atau setara Rp 4.290 triliun, kurs Rp 14.300/US$) dari Evergrande hanya sekitar 1% dari total pinjaman bank China.

Hingga kuartal pertama tahun ini, Dana Moneter Internasional (IMF) memperkirakan bahwa bank-bank China memiliki rasio modal tingkat 1 (tier 1 capital ratio) rata-rata 12%, yang menunjukkan bahwa perbankan China memiliki bantalan keuangan yang kuat untuk menghadapi potensi guncangan.

Rasio modal tingkat 1 sendiri digunakan untuk mengukur modal ekuitas inti bank terhadap total risk-weighted asset-yang mencakup semua aset yang dimiliki bank yang ditimbang secara sistematis untuk risiko kredit.

Pasar global perlu khawatir?

Jatuhnya pasar properti karena kejutan yang dihasilkan dari pertumbuhan China dapat meredam pertumbuhan global dan tekanan inflasi karena tingginya beban permintaan global China.

Hal tersebut tentu menimbulkan kekhawatiran Global, dengan wilayah Asia kemungkinan terdampak paling parah.

Data dari CEIC, HSBC dan BNP Paribas menunjukkan bahwa laju pertumbuhan ekonomi di Asia lebih sensitif terhadap perubahan pertumbuhan PDB di Cina daripada perubahan pertumbuhan di Eropa dan AS.

Dampak pertumbuhan ekonomi Asia terhadap perubahan PDB China, AS dan Eropa (sumber: BNP Paribas Asset Management)Foto: BNP Paribas
Dampak pertumbuhan ekonomi Asia terhadap perubahan PDB China, AS dan Eropa (sumber: BNP Paribas Asset Management)

Hal ini menunjukkan bahwa jika pertumbuhan di China melambat tajam, bahkan pertumbuhan yang kuat di Eropa dan AS mungkin tidak dapat mengimbangi dampak China terhadap Asia.

Seluruh dunia juga dapat merasakan efek perlambatan pertumbuhan China yang pada gilirannya dapat meredam tekanan inflasi regional, atau bahkan global.

Di pasar modal, sinyal dampak mulai terasa dengan kejatuhan saham-saham di bursa utama Asia, mulai dari Indeks Shanghai, Hang Seng, Nikkei, dan bahkan Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) pun gagal menembus 6.700, malah melorot ke 6.500-an.

TIM RISET CNBC INDONESIA


[Gambas:Video CNBC]

(fsd/fsd)
Terpopuler
    spinner loading
Features
    spinner loading