Moody's: Industri Properti RI Mulai Bangkit, Ini Tandanya

Market - Ferry Sandria, CNBC Indonesia
26 August 2021 14:40
Awal Desember 2017, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) mencatat capaian Program Satu Juta Rumah sebanyak 765.120 unit rumah, didominasi oleh pembangunan rumah bagi  masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sebesar 70 persen, atau sebanyak 619.868 unit, sementara rumah non-MBR yang terbangun sebesar 30 persen, sebanyak 145.252 unit.
Program Satu Juta Rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo, sekitar 20 persen merupakan rumah yang dibangun oleh Kementerian PUPR berupa rusunawa, rumah khusus, rumah swadaya maupun bantuan stimulan prasarana dan utilitas (PSU), 30 persen lainnya dibangun oleh pengembang perumahan subsidi yang mendapatkan fasilitas KPR FLPP, subsisdi selisih bunga dan bantuan uang muka. Selebihnya dipenuhi melalui pembangunan rumah non subsidi oleh pengembang.
Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Junaidi Abdillah mengungkapkan, rumah tapak masih digemari kelas menengah ke bawah.
Kontribusi serapan properti oleh masyarakat menengah ke bawah terhadap total penjualan properti mencapai 70%.
Serapan sebesar 200.000 unit ini, akan terus meningkat pada tahun 2018 menjadi 250.000 unit.

Jakarta, CNBC Indonesia - Lembaga pemeringkat internasional Moody's Investors Service mengatakan dalam sebuah laporan terbaru bahwa permintaan untuk properti residensial (tempat tinggal) Indonesia akan meningkat, yang pada gilirannya akan meningkatkan penjualan para pengembang di tahun 2021 dan metrik kredit utama lain- meskipun akan tetap lebih lemah dan berada di bawah level pra-pandemi.

"Laju pertumbuhan pinjaman perumahan telah meningkat sejak awal 2021, didorong oleh pemulihan permintaan untuk properti residensial dan peningkatan pinjaman oleh bank," kata Jacintha Poh, Wakil Presiden dan Senior Credit Officer Moody.

"Ini menunjukkan bahwa pembiayaan tersedia untuk pembeli rumah, yang akan meningkatkan penjualan properti residensial," tambah Jacintha.


Meskipun properti untuk tempat tinggal memperoleh prospek positif, permintaan akan tetap mengalami pelemahan di semua segmen lain selama 6-12 bulan ke depan.

Ritel yang masih tumbang dengan penjualan yang masih belum pulih terus menekan permintaan untuk akan aset ritel, sementara maraknya adopsi kerja dari rumah (WFH) yang terus berlanjut karena kebijakan PPKM akan membebani permintaan untuk pembangunan dan persediaan kantor.

Penjualan lahan industri akan tetap lemah karena perusahaan masih menahan belanja modal akibat ketidakpastian ekonomi.

Sedangkan hanya permintaan properti residensial yang diproyeksikan akan meningkat, didorong oleh proyek perumahan dengan harga sekitar Rp1 miliar, walaupun peningkatan jumlah infeksi virus corona baru dapat memperlambat laju pemulihan.

Pemulihan permintaan properti residensial akan mendorong peningkatan marketing sales tahun 2021. Penjualan pemasaran gabungan dari enam pengembang yang memiliki peringkat akan meningkat sekitar 5% tahun ini, turun dari perkiraan awal Moody's pada Februari 2021 yang mengharapkan kenaikan sekitar 10%.

Moody's juga menambahkan sebagian besar pengembang sudah berada di jalur yang tepat untuk memenuhi target penjualan pemasaran mereka pada tahun 2021. Para pengembang juga sudah jauh di depan untuk memenuhi proyeksi revisi yang lebih rendah dari Moody's, mengingat penjualan pemasaran yang dicapai pada paruh pertama tahun 2021 sudah mencapai lebih dari 60% dari total proyeksi tahunan.

Dalam laporannya, Moody's menyatakan bahwa metrik kredit utama akan meningkat pada 2021-22, tetapi tetap lebih lemah dari tingkat pra-pandemi. Leverage dan cakupan bunga pengembang dengan peringkat dinilai akan naik pada 2021-22 seiring dengan pemulihan pendapatan.

Namun, tingkat utang yang tinggi ditambah dengan pendapatan yang belum kembali ke tingkat sebelum pandemi akan menjaga leverage, yang diukur menggunakan agregat utang dibagi dengan EBITDA (Pendapatan perusahaan sebelum bunga, pajak, depresiasi, dan amortisasi) pembangunan rumah, lebih dari 5,0x dan agregat cakupan bunga EBIT pembangunan rumah kurang dari 2,0x. Pada 2019, leverage adalah 3,9x sementara cakupan bunga adalah 2,4x.

Dari sisi likuiditas, Moody's menilai masih memadai selama 12-18 bulan ke depan, tetapi terdapat satu pengembang yang menghadapi risiko gagal bayar yang cukup tinggi.

Moody's juga mengatakan tidak terdapat risiko refinancing dalam waktu dekat bagi sebagian besar pengembang berperingkat pada tahun 2021 dan 2022.

Ketergantungan pada hasil penjualan aset untuk memenuhi kebutuhan uang tunai akan meningkatkan risiko gagal bayar oleh PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) yang memiliki peringkat (Caa1 negatif).

PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) (Caa1 stable) menyelesaikan penawaran pertukaran penukaran dua obligasi senior pada Oktober 2020 sementara Modernland Realty Tbk (P.T.) (Ca negatif) sedang dalam proses restrukturisasi semua surat utang dalam mata uang dolar AS.


[Gambas:Video CNBC]
Artikel Selanjutnya

Kacau! Ini Penampakan Demo Ratusan Investor Raksasa Properti


(hps/hps)
Terpopuler
    spinner loading
Features
    spinner loading