Analisis
Berinovasi di KPR, BTN Bertahan di Tengah Lesunya Properti
14 August 2019 15:52
Jakarta, CNBC Indonesia- Di tengah perlambatan sektor properti lima tahun terakhir, PT Bank Tabungan Negara Tbk (BBTN) mampu menjaga kinerja positifnya hingga mendekati titik balik properti-yang diprediksi terjadi secepatnya akhir tahun ini.
Mengutip data Real Estate Indonesia (REI), bisnis properti mengalami kemunduran sejak 2014 sampai 2017 dengan penurunan penjualan hingga mencapai 30%. Namun, kondisi diharapkan membaik mulai 2018 yang terindikasi dari peningkatan investasi hampir 16%.
Catatan pelaku usaha ini sejalan dengan temuan pemerintah, dalam hal ini Badan Kebijakan Fiskal Kementerian Keuangan (Kemenkeu). Pertumbuhan sektor properti pada 2018 dilaporkan hanya 3,58% atau di bawah pertumbuhan ekonomi nasional.
Jika ditarik mundur, pertumbuhan sektor properti selalu lebih rendah dari pertumbuhan ekonomi Indonesia sejak tahun 2015. Kontribusi sektor properti terhadap ekonomi selalu di bawah 3% selama periode tersebut.
Terbaru, survei Bank Indonesia (BI) menyebutkan pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) di kuartal II-2019 hanya sebesar 1,47% secara tahunan (year-on-year/YoY). Angka pertumbuhan tersebut merupakan yang terkecil setidaknya sejak tahun 2012.
Di tengah kondisi demikian, BTN sebagai penguasa pasar kredit pemilikan rumah (KPR) masih membukukan kinerja positif, dengan laba bersih Rp 1,3 triliun per Juni. Kredit tumbuh 18,78% menjadi Rp 251,04 triliun, sedangkan dana pihak ketiga (DPK) naik 6,7% ke Rp 219,75 triliun.
Kunci rahasianya ada pada kekuatan BTN, yakni KPR. Perseroan memang menguasai pasar KPR subsidi dengan pangsa pasar 92,43% sedangkan KPR non-subsidi mencapai 39,56% per Maret 2019.
Sampai dengan Juni, kredit KPR non-subsidi dari BTN melejit 13,2% ke angka Rp 81,5 triliun. KPR subsidi meroket lebih tinggi, yakni 28,8% menjadi Rp 107,3 triliun. Capaian ini tak jauh dari rerata pertumbuhan tahunannya 14,3% (KPR non-subsidi) dan 29,8% (KPR subsidi).
Pertumbuhan tersebut tak terlepas dari inovasi yang dilakukan BTN dengan berbagai produk KPR baru, yang mendapat sambutan positif dari pasar, seperti KPR mikro yang menyasar masyarakat kecil dengan iuran harian, KPR atlet (untuk olahragawan), KPR ABCG (untuk MBR bekerja sama dengan pemerintah), dan KPR Gaeesss (milenial).
Menyambut Tahun Insentif Properti
Untuk mendongkrak sektor properti, pemerintah menyiapkan beberapa insentif untuk menggeliatkan kembali sektor ini. Jika sektor properti digenjot kembali, dampaknya bakal luas hingga ke sektor lain seperti perdagangan, konstruksi, dan bahan baku.
Beberapa kebijakan yang dikeluarkan untuk sektor properti antara lain peningkatan batas tidak kena pajak pertambahan nilai (PPN) untuk rumah sederhana berdasarkan daerah masing-masing.
Kenaikan ini mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 81/PMK.010/2019, yang terbit 20 Mei 2019. PMK ini merupakan perbaikan dari PMK Nomor 113/PMK.03/2014 tentang Perubahan Keempat atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007.
Selain itu, tarif pajak penghasilan (PPh) pasal 22 hunian mewah pun akan diturunkan dari 5% menjadi 1%. Validasi PPh penjualan tanah, juga akan disederhanakan oleh pemerintah dari 15 hari jadi 3 hari.
Tak berhenti di situ, rumah mewah di bawah Rp 30 miliar pun bebas pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM). Sebelumnya, batasan tersebut berada di kisaran Rp 5 miliar sampai dengan Rp 10 miliar.
Ini sejalan dengan terbitnya PMK 86/PMK.10/2019. Dalam beleid aturan tersebut, daftar jenis barang kena pajak yang dikategorikan mewah selain kendaraan bermotor yang dikenai PPnBM dengan tarif 20%.
Menurut catatan Tim Riset CNBC Indonesia, pemerintah telah berupaya memulihkan sektor properti sejak 2015. Kala itu, pemerintah meluncurkan Program Nasional 1 Juta Rumah, diikuti penyederhanaan peraturan dan percepatan proses perizinan mendirikan rumah bagi MBR.
Ketua Umum DPP REI Soelaeman Soemawinata menilai peluang pembalikan properti bisa terjadi pada tahun ini, terlihat dari tingginya aktivitas pembangunan rumah non-MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) tahun lalu yang mencapai 180.000 unit, dan ditargetkan naik menjadi 200.000 unit.
Melihat insentif properti yang jor-joran dan dukungan Bank Indonesia (BI) berupa penurunan suku bunga acuan pada Juli lalu, tidak berlebihan jika optimisme tersebut mengemuka, karena transmisi kebijakan suku bunga tersebut paling cepat memengaruhi industri dalam 6 bulan.
Kita bisa melihat tren kenaikan BI 7-Day Reverse Repo Rate yang dimulai pada Mei 2018 (dari 4,25% ke 4,5%) berujung pada perlambatan pertumbuhan KPR dan KPA (kredit pemilikan apartemen) mulai bulan Oktober 2018, sebagaimana terlihat dalam rekam data BI.
Artinya, jelang akhir tahun ini konsumen berpeluang melihat bunga KPR cenderung menurun, mengikuti penurunan BI Repo Rate dari 6% menjadi 5,75% pada Juli. Kondisi ini diharapkan memberi ruang bagi konsumen untuk kembali membeli aset properti, karena bunga KPR menjadi satu dari tiga faktor utama penghambat pembelian properti di Indonesia.
"Menurut responden, beberapa faktor yang menyebabkan penurunan penjualan adalah melemahnya daya beli, suku bunga KPR yang cukup tinggi dan tingginya harga rumah," tulis BI dalam laporan hasil survei IHPR.
Di sisi lain, lanjut BI, pembelian properti residensial sebagian besar masih menggunakan fasilitas KPR sebagai sumber pembiayaan utama. Situasi ini bakal memberikan angin segar bagi bank BTN, selaku penguasa pasar KPR.
TIM RISET CNBCÂ INDONESIA
(dob)
Mengutip data Real Estate Indonesia (REI), bisnis properti mengalami kemunduran sejak 2014 sampai 2017 dengan penurunan penjualan hingga mencapai 30%. Namun, kondisi diharapkan membaik mulai 2018 yang terindikasi dari peningkatan investasi hampir 16%.
Catatan pelaku usaha ini sejalan dengan temuan pemerintah, dalam hal ini Badan Kebijakan Fiskal Kementerian Keuangan (Kemenkeu). Pertumbuhan sektor properti pada 2018 dilaporkan hanya 3,58% atau di bawah pertumbuhan ekonomi nasional.
Jika ditarik mundur, pertumbuhan sektor properti selalu lebih rendah dari pertumbuhan ekonomi Indonesia sejak tahun 2015. Kontribusi sektor properti terhadap ekonomi selalu di bawah 3% selama periode tersebut.
Terbaru, survei Bank Indonesia (BI) menyebutkan pertumbuhan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) di kuartal II-2019 hanya sebesar 1,47% secara tahunan (year-on-year/YoY). Angka pertumbuhan tersebut merupakan yang terkecil setidaknya sejak tahun 2012.
 Foto: Sumber: Bank Indonesia (BI) |
Di tengah kondisi demikian, BTN sebagai penguasa pasar kredit pemilikan rumah (KPR) masih membukukan kinerja positif, dengan laba bersih Rp 1,3 triliun per Juni. Kredit tumbuh 18,78% menjadi Rp 251,04 triliun, sedangkan dana pihak ketiga (DPK) naik 6,7% ke Rp 219,75 triliun.
Kunci rahasianya ada pada kekuatan BTN, yakni KPR. Perseroan memang menguasai pasar KPR subsidi dengan pangsa pasar 92,43% sedangkan KPR non-subsidi mencapai 39,56% per Maret 2019.
Sampai dengan Juni, kredit KPR non-subsidi dari BTN melejit 13,2% ke angka Rp 81,5 triliun. KPR subsidi meroket lebih tinggi, yakni 28,8% menjadi Rp 107,3 triliun. Capaian ini tak jauh dari rerata pertumbuhan tahunannya 14,3% (KPR non-subsidi) dan 29,8% (KPR subsidi).
Pertumbuhan tersebut tak terlepas dari inovasi yang dilakukan BTN dengan berbagai produk KPR baru, yang mendapat sambutan positif dari pasar, seperti KPR mikro yang menyasar masyarakat kecil dengan iuran harian, KPR atlet (untuk olahragawan), KPR ABCG (untuk MBR bekerja sama dengan pemerintah), dan KPR Gaeesss (milenial).
Menyambut Tahun Insentif Properti
Untuk mendongkrak sektor properti, pemerintah menyiapkan beberapa insentif untuk menggeliatkan kembali sektor ini. Jika sektor properti digenjot kembali, dampaknya bakal luas hingga ke sektor lain seperti perdagangan, konstruksi, dan bahan baku.
Beberapa kebijakan yang dikeluarkan untuk sektor properti antara lain peningkatan batas tidak kena pajak pertambahan nilai (PPN) untuk rumah sederhana berdasarkan daerah masing-masing.
Kenaikan ini mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 81/PMK.010/2019, yang terbit 20 Mei 2019. PMK ini merupakan perbaikan dari PMK Nomor 113/PMK.03/2014 tentang Perubahan Keempat atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007.
Selain itu, tarif pajak penghasilan (PPh) pasal 22 hunian mewah pun akan diturunkan dari 5% menjadi 1%. Validasi PPh penjualan tanah, juga akan disederhanakan oleh pemerintah dari 15 hari jadi 3 hari.
Tak berhenti di situ, rumah mewah di bawah Rp 30 miliar pun bebas pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM). Sebelumnya, batasan tersebut berada di kisaran Rp 5 miliar sampai dengan Rp 10 miliar.
Ini sejalan dengan terbitnya PMK 86/PMK.10/2019. Dalam beleid aturan tersebut, daftar jenis barang kena pajak yang dikategorikan mewah selain kendaraan bermotor yang dikenai PPnBM dengan tarif 20%.
Menurut catatan Tim Riset CNBC Indonesia, pemerintah telah berupaya memulihkan sektor properti sejak 2015. Kala itu, pemerintah meluncurkan Program Nasional 1 Juta Rumah, diikuti penyederhanaan peraturan dan percepatan proses perizinan mendirikan rumah bagi MBR.
Ketua Umum DPP REI Soelaeman Soemawinata menilai peluang pembalikan properti bisa terjadi pada tahun ini, terlihat dari tingginya aktivitas pembangunan rumah non-MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) tahun lalu yang mencapai 180.000 unit, dan ditargetkan naik menjadi 200.000 unit.
Melihat insentif properti yang jor-joran dan dukungan Bank Indonesia (BI) berupa penurunan suku bunga acuan pada Juli lalu, tidak berlebihan jika optimisme tersebut mengemuka, karena transmisi kebijakan suku bunga tersebut paling cepat memengaruhi industri dalam 6 bulan.
Kita bisa melihat tren kenaikan BI 7-Day Reverse Repo Rate yang dimulai pada Mei 2018 (dari 4,25% ke 4,5%) berujung pada perlambatan pertumbuhan KPR dan KPA (kredit pemilikan apartemen) mulai bulan Oktober 2018, sebagaimana terlihat dalam rekam data BI.
 Foto: Ist |
Artinya, jelang akhir tahun ini konsumen berpeluang melihat bunga KPR cenderung menurun, mengikuti penurunan BI Repo Rate dari 6% menjadi 5,75% pada Juli. Kondisi ini diharapkan memberi ruang bagi konsumen untuk kembali membeli aset properti, karena bunga KPR menjadi satu dari tiga faktor utama penghambat pembelian properti di Indonesia.
"Menurut responden, beberapa faktor yang menyebabkan penurunan penjualan adalah melemahnya daya beli, suku bunga KPR yang cukup tinggi dan tingginya harga rumah," tulis BI dalam laporan hasil survei IHPR.
Di sisi lain, lanjut BI, pembelian properti residensial sebagian besar masih menggunakan fasilitas KPR sebagai sumber pembiayaan utama. Situasi ini bakal memberikan angin segar bagi bank BTN, selaku penguasa pasar KPR.
 Foto: Infografis/Kinerja BTN/Edward Ricardo |
TIM RISET CNBCÂ INDONESIA
(dob)
