Bunga BI Diramal Turun 75 bps, Emiten Properti Bakal Kinclong

Market - Irvin Avriano A., CNBC Indonesia
29 April 2019 19:16
Bunga BI Diramal Turun 75 bps, Emiten Properti Bakal Kinclong
Jakarta, CNBC Indonesia - PT Morgan Stanley Sekuritas Indonesia memprediksi industri properti akan berbalik bangun dari tidur pada semester II-2019 ketika suku bunga acuan Indonesia akan diturunkan sebesar 75 basis poin (bps) dan pertumbuhan ekonomi yang semakin membaik. 

Mulya Chandra, Equity Analyst PT Morgan Stanley Sekuritas Indonesia, dalam risetnya pada tengah bulan ini (14/4/19) mengatakan faktor lain yang dapat mendorong industri properti beserta pergerakan saham emiten industri tersebut adalah potensial kembalinya investor setelah pilpres.  

"Kami memprediksi pendapatan prapenjualan [presales] akan naik dari 1% YoY pada 2018 menjadi 10% pada 2019E dan 14% pada 2020E vs. -1% YoY pada 2019E dan 2% YoY pada 2020E yang diprediksi pasar," ujar Mulya Chandra dan Research Associate Morgan Stanley Yulinda Hartanto dalam riset tersebut. 


Mulya mencatat pengembang properti sudah menaikkan tingkat utangnya menjadi 44%-125% pada 2018, dan sudah menggunakan dananya untuk ekspansi persediaan lahan (land bank) dan konstruksi bangunan tinggi, sehingga membebani neraca keuangan dan laba bersih.  

Menurut dia, tren tersebut akan membaik karena tiga hal. 

Pertama, filosofi baru bahwa mengakumulasi land bank justru negatif karena nilai keuntungan transaksi yang minimal. 

Kedua, arus kas yang membaik dari relaksasi makro prudensial Bank Indonesia seperti relaksasi kebijakan inden pembelian. 

Ketiga, usaha de-leveraging dari aksi penerbitan saham tambahan (rights issue), penjualan lahan dalam numlah besar, dan pelepasan aset.  

Saat ini, saham properti yang masuk dalam pantauan riset Morgan Stanley masih berkinerja di bawah Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) 46% sejak 2016, karena lemahnya presales dan pendapatan, bersamaan dengan naiknya beban bunga dan melemahnya rupiah. 

Patut dipertimbangkan juga bahwa 65%-94% dari nilai gabungan utang itu berdenominasi dolar AS, kecuali PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA). 



Kondisi tersebut telah membebani valuasi raio harga saham per nilai buku (price to book value, P/BV) yang sudah 0,5-1,5 standard deviasi di bawah rerata 5 tahunan, dan mencerminkan ekspektasi pasar yang rendah. 

Morgan Stanley dan tim memprediksi tren makro yang berubah akan mendukung kinerja laba pengembang properti yang juga akan mendorong kinerja sahamnya, dibanding dengan perubahan rekomendasi berdasarkan rasio harga saham per laba (price to earnings ratio, P/E ratio). 

Untuk itu, sekuritas yang menginduk pada bank investasi multinasional Morgan Stanley di New York tersebut memilih CTRA dan PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) di antara saham properti lainnya.  

Seiring dengan kenaikan prediksi kinerja sektor perbankan, sekuritas berkode broker MS itu juga meningkatkan jumlah emiten properti yang masuk dalam wawasan risetnya, yaitu dengan menaikkan rekomendasi overweight untuk CTRA, karena diprediksi akan diuntungkan dari pemangkasan suku bunga karena eksposur yang lebih besar pada konsumen pengguna daripada pembeli yang niatnya berinvestasi. 

Morgan Stanley juga masih merekomendasi overweight (OW) untuk BSDE, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), dan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI).  

Untuk BSDE, perusahaan itu memiliki alasan yang sama dengan CTRA, sedangkan neraca PWON dan ASRI akan membaik akibat pemangkasan suku bunga, meskipun dengan besaran yang lebih kecil daripada BSDE dan CTRA.  

Mereka juga menaikkan rekomendasi Summarecon menjadi equal-weight (EW) yang akan diuntungkan dari pemangkasan suku bunga, tetapi kenaikan utangnya masih menjadi risiko perusahaan.  

Overweight berarti total return saham tersebut diprediksi akan melampaui rerata total return dari industri yang diperhatikan analis, berdasarkan basis risiko yang disesuaikan (risk-adjusted basis), hingga 12-18 bulan ke depan. 

Equal-weight berarti total return saham tersebut diprediksi akan sejalan dengan rerata total return dari industri yang dianalisis analis, dengan basis dan tenor yang sama.   



TIM RISET CNBC INDONESIA


(irv/irv)
Terpopuler
    spinner loading
Features
    spinner loading