Harga Rumah Mulai Jinak, Kecuali Untuk Tipe Ini

Jakarta, CNBC Indonesia - Bank Indonesia (BI) merilis Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) nasional yang kembali mencatat kenaikan pada kuartal II 2025, meskipun laju pertumbuhannya melambat dibandingkan periode sebelumnya. IHPR nasional berada di level 110,13, naik dari 109,15 pada kuartal II 2024.

Kenaikan harga tercatat di seluruh segmen properti. Rumah tipe kecil naik menjadi 113,33, tipe menengah mencapai 113,07, dan tipe besar berada di level 107,68. Secara pertumbuhan (year-on-year/yoy), pertumbuhan harga untuk rumah tipe kecil mencapai 1,04%, tipe menengah naik 1,25 %, dan tipe besar meningkat 0,70%.

Total pertumbuhan IHPR nasional tercatat 0,90%, lebih rendah dibandingkan pertumbuhan 1,76% pada kuartal II 2024.

Tren Kenaikan Harga Sejak 2019 Tapi Melambat dalam Dua Tahun Terakhir

Data historis menunjukkan bahwa harga properti residensial di Indonesia terus mengalami tren kenaikan dalam enam tahun terakhir. Pada kuartal II 2019, IHPR nasional berada di posisi 101,16 dan terus menanjak hingga menyentuh 110,13 pada kuartal II 2025. Rumah tipe kecil menjadi segmen yang konsisten mencatat pertumbuhan lebih tinggi dibanding tipe menengah dan besar.

Kenaikan tertinggi dalam periode tersebut tercatat pada kuartal II 2023, di mana pertumbuhan tahunan IHPR nasional mencapai 1,92%, dipimpin oleh kenaikan 2,22% pada rumah tipe kecil dan lonjakan 2,72% pada rumah tipe menengah.

Kenaikan harga properti residensial dalam enam tahun terakhir tidak lepas dari faktor meningkatnya permintaan, ketersediaan lahan yang terbatas di kawasan strategis, serta penyesuaian biaya konstruksi.

Namun, laju pertumbuhan tersebut mulai melambat. Pertumbuhan tahunan IHPR yang sempat berada di 1,92% pada kuartal II-2023 turun menjadi hanya 0,90% pada kuartal II-2025. Pelemahan ini sejalan dengan melambatnya penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Di sisi lain, melambatnya pertumbuhan pada kuartal II 2025 dipengaruhi oleh normalisasi daya beli masyarakat pasca lonjakan harga di tahun-tahun sebelumnya, serta meningkatnya suku bunga KPR.

Jika melihat indeks, perlambatan kenaikan harga paling terasa ada di tipe kecil. Perlambatan sangat terasa sangat terasa dalam tiga tahun terakhir. Hal ini bisa disebabkan oleh menurunnya permintaan. Sebaliknya, tipe menengah adalah kelompok yang paling sulit turun harganya. Hal ini terlihat dari perlambatan yang lebih landai.

Perlambatan Pertumbuhan KPR

Di tengah tren kenaikan harga rumah, sektor pembiayaan justru menunjukkan tanda perlambatan. Hingga Juni 2025, pertumbuhan kredit KPR hanya tumbuh 7,7% (yoy), sedikit turun dari bulan sebelumnya yang mencatat pertumbuhan 8,0%.

Angka tersebut bahkan jauh lebih rendah dibandingkan capaian pada awal tahun, di mana Januari dan Februari 2025 masing-masing mencatat pertumbuhan sebesar 10,6% dan 10,5%.

Perlambatan ini mencerminkan adanya tekanan pada kemampuan beli masyarakat, yang kemungkinan dipengaruhi oleh tingginya suku bunga acuan BI dan pengetatan kebijakan perbankan dalam penyaluran kredit. Dengan biaya cicilan yang semakin tinggi, sebagian calon pembeli memilih menunda pembelian rumah atau mencari alternatif pembiayaan yang lebih terjangkau.

Jika tren perlambatan ini berlanjut, pasar properti residensial berpotensi menghadapi tantangan pada sisi permintaan di semester II 2025, meskipun harga rumah secara umum masih menunjukkan tren kenaikan.

CNBC INDONESIA RESEARCH 

[email protected]