Biaya IPL Naik Tahun Depan, Emiten Properti Bakal Sempoyongan?

1. Pengenaan PPN pada IPL apartemen dapat mengakibatkan berkurangnya minat hunian
2. Rencana kenaikan PPN 12% juga dapat menurunkan daya beli apartemen
3. Saham-saham di properti apartemen tercatat masih banyak yang memiliki valuasi murah

Jakarta, CNBC Indonesia - Beban masyarakat Indonesia akan bertambah berat di tahun depan. Lantaran Iuran Pemeliharaan Lingkungan (IPL) rumah susun-apartemen akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 11%. Tantangan lainnya, jika PPN akan naik menjadi 12% pada 2025, tentu akan menjadi lebih berat lagi.

Beban tersebut pun dapat berimbas buruk terhadap performa kinerja penjualan apartemen di beberapa perusahaan properti terutama yang telah melantai di Bursa Efek Indonesia (BEI).

Memburuknya performa kinerja penjualan di sektor properti terutama pada lini bisnis apartemen akan berimbas pada penurunan laba hingga anjloknya pergerakan harga saham-saham di sektor properti. Meskipun kini Bank Indonesia (BI) telah lebih dovish terhadap suku bunga, namun pengenaan PPN tersebut akan menjadi beban baru bagi penghuni apartemen, sekaligus mengurangi minat investor terhadap pembelian apartemen sebagai instrumen investasi. Lantaran akan berefek pada sepi peminat terhadap penyewaan apartemen.

Rencana Pengenaan PPN IPL Apartemen

Kabar jika Iuran Pemeliharaan Lingkungan (IPL) pada rumah susun dan apartemen akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Hal ini bermula dari surat Direktorat Jenderal Pajak Kementerian Keuangan wilayah Jakarta Barat mengenai sosialisasi pengelola apartemen.

Dari surat yang diterima CNBC Indonesia, terpantau ada 19 apartemen yang masuk ke dalam daftar undangan, mulai dari PSSRS Komersial Campuran Seasons City Jakarta, Apartemen Grand Tropic, Apartemen Menara Latumeten hingga Apartemen Maqna Residence.

Dalam surat tersebut, akan dilakukan kegiatan sosialisasi PPN atas Jasa Pengelolaan/Service Charge kepada para pengelola apartemen oleh Kanwil DJP Jakarta Barat.

Akan tetapi, wacana tersebut di tolak mentah-mentah oleh warga penghuni rusun dan juga apartemen.

Mengenai surat tersebut, Kalangan penghuni rumah susun dan apartemen keberatan. Ketua Umum Persatuan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Indonesia (P3RSI) Adjit Lauhatta menilai kebijakan itu tidak tepat karena banyak penghuninya merupakan kalangan menengah yang saat ini daya belinya tengah terganggu.

"Jangan kira penghuni apartemen itu kaya semua, tidak. Saya tahu kondisi warga saya, banyak juga IPL saja sulit untuk bayar, apalagi ditambah PPN. Orang yang tinggal di apartemen justru banyak yang menengah, kalau orang kaya tinggalnya di rumah tapak, sekalipun di dalam gang ya, karena harga rumah tapak di Jakarta sudah mahal," ungkap Adjit kepada CNBC Indonesia, Rabu (25/9/2024).

Saat ini banyak kalangan menengah yang tengah kesulitan ekonomi akibat menurunnya daya beli. Ia pun sudah mendapat laporan dari warganya mengenai kesulitan untuk membayar IPL hingga rencana kepindahan sejumlah warga keluar apartemen.

Kinerja Harga Saham

Sejak Bank Indonesia (BI) memangkas suku bunganya menjadi 6% pada September 2024, harga saham-saham properti mengalami kenaikan. Namun, setelah surat sosialisasi pengenaan PPN pada IPL apartemen mendorong sedikit penurunan saham-saham properti terutama di segmen apartemen.

Kinerja Keuangan

Berdasarkan kinerja keuangan semester I 2024, empat dari lima saham properti yang memiliki bisnis apartemen, mampu mencatatkan kenaikan laba bersih. Bahkan salah satu emiten grup Lippo yakni PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) mampu mencatatkan kenaikan laba bersih sebesar 1.629,68%.

Namun diketahui, melejitnya laba bersih LPKR bukan didorong dari peningkatan penjualan, melainkan dari pendapatan lainnya per Juni 2024 sebesar Rp21,14 triliun.

Dari sisi pendapatan usaha ataupun penjualan, PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) justru yang mencatatkan penurunan pendapatan.

Dari sisi segmen kontribusi pendapatan, sebagian emiten mencatatkan kontribusi besar dari pendapatan lini bisnis apartemen.

Valuasi Saham

Secara valuasi harga wajar sahamnya, tercatat emiten di sektor properti yang memiliki lini bisnis apartemen masih memiliki valuasi yang murah, terutama LPKR dan BSDE yang masih tercatat Price Book Value (PBV) di bawah satu.

Secara industri maupun sektoral, Price Earning Ratio (PER) di sektor properti dapat dikatakan murah jika berada di bawah PER 13. Sehingga deretan emiten diatas tercatat murah, kecuali PWON yang sudah berada di harga wajarnya di PER 13,94.

Tantangan Bisnis

Wacana mengenai pengenaan PPN terhadap IPL apartemen maupun rumah susun dapat berdampak pada pengurangan minat terhadap segmen apartemen sebagai tempat tinggal maupun investasi. Hal ini dapat menjadi ancaman bagi sektor properti yang memiliki lini bisnis apartemen.

Selain itu, rencana kenaikan PPN 12% pada tahun 2025 juga akan memberatkan segmen properti. Lantaran akan menambah beban para calon customer karena harus membayar lebih mahal, yang berakibat berkurangnya minat terhadap pembelian apartemen.

Sanggahan: Artikel ini adalah produk jurnalistik berupa pandangan CNBC Indonesia Research. Analisis ini tidak bertujuan mengajak pembaca untuk membeli, menahan, atau menjual produk atau sektor investasi terkait. Keputusan sepenuhnya ada pada diri pembaca, sehingga kami tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari keputusan tersebut.

CNBC Indonesia Research

[email protected]