SMDM: Suryamas Duta Makmur

Jakarta, CNBC Indonesia - Perusahaan properti memiliki prospek yang cukup menarik mengingat suku bunga berpotensi mulai diturunkan. Hal ini akan berdampak positif pada sektor properti, sebab terdapat beberapa faktor properti mengalami lonjakan.

Faktor pertama berasal dari bunga KPR yang mengalami penurunan, sehingga investor dan pembeli properti akan berpotensi memperoleh keuntungan dari murahnya biaya pendanaan.

Faktor kedua perusahaan properti dapat memperoleh keuntungan dari partumbuhan ekonomi yang semakin pesat akibat peningkatan likuiditas yang akan memacu aktivitas ekonomi.

Faktor ketiga adalah peningkatan aktivitas ekonomi akan memacu perindustrian. Sehingga, permintaan daya listrik akan meningkat dan harga komoditas akan ikut terdorong. Indonesia yang PDB-nya ditopang dari komoditas akan mengalami pertumbuhan ekonomi signifikan, sehingga daya beli masyarakat terhadap properti akan meningkat.

Hal ini sejalan dengan teori Fred Harrison bahwa terdapat sebuah pola dalam siklus properti yang terjadi setiap 18 tahun sekali. Fase tersebut terdiri dari kejatuhan atau resesi, recovery, koreksi terbatas (mid cycle dip), dan eksplosif.

Saat ini, Indonesia sedang menghadapi fase mid cycle dip atau koreksi terbatas yang ditandai dengan suku bunga tinggi dan penurunan harga properti pasca inflasi semasa recovery pandemi. Namun, era tersebut sudah hampir mencapai penghujung, mengingat pelaku pasar memproyeksi Bank Indonesia akan mulai menurunkan suku bunganya pada tahun 2024.

Oleh sebab itu, Indonesia diprediksi akan memasuki fase eksplosif tahun 2024, sehingga terjadi property boom dan emiten properti memasuki fase bullish.

Perusahaan yang diuntungkan dari potensi property boom ini yaitu emiten yang memiliki land bank cukup besar dan telah diakuisisi beberapa waktu lalu. Ketika terjadi lonjakan permintaan yang mendorong kenaikan harga jual, emiten tersebut akan mendapat berkah berupa margin laba yang cukup tebal.

SMDM mengalami era recovery pada tahun 2022 dengan laba bersih mencapai all time high Rp 164 miliar, yang juga didukung margin yang juga mencapai all time high. Margin laba kotornya 61% dan margin laba bersih 29%.

Kinerja luar biasa SMDM yang masih pada era recovery dapat mencapai PE ratio (PER) 5,2x dengan asumsi harga saat ini. Valuasi tersebut terhitung relatif murah, karena setara earning yield 18,8%.

Tidak hanya valuasi yang murah secara perbandingan harga dan laba bersih (PER), PT Suryamas Duta Makmur Tbk (SMDM) juga memiliki total area perizinan proyek 2198 ha.

Saat ini, tanah siap dijual seluas 33 hektar (ha), tanah yang sedang dikembangkan 23 ha, dan aset tanah yang lain 1.000 ha. Dari hanya perhitungan aset persediaan tanah tersebut dengan asumsi harga tanah siap dijual Rp 2 juta per meter persegi, tanah yang sedang dikembangkan Rp 1 juta per meter persegi, dan aset tanah lainnya Rp 200 ribu per meter persegi, kapitalisasi pasar saham SMDM undervalued dibandingkan aset tanahnya yang mencapai Rp 2,89 triliun.

Berdasarkan hal tersebut, emiten ini dapat dikategorikan sebagai saham asset play, mengingat kapitalisasi pasar, emiten ini hanya dihargai Rp 869 miliar. Apabila seluruh persediaan aset tanah dan kas dikurangi seluruh utangnya, SMDM memiliki aset bersih sebesar Rp 2,7 triliun.

Terdapat selisih sebesar Rp 1,8 triliun antara kapitalisasi pasar dan aset bersihnya. Jika SMDM dapat melikuidasi seluruh asetnya investor akan mendapatkan kembalian 2 kali lipat.

Berdasarkan hal tersebut, potensi capital gain emiten SMDM mencapai 413% jika kapitalisasi pasarnya dapat diapresiasi pasar senilai dengan aset bersihnya. Dengan margin of safety 30%, investor masih mendapat keuntungan 206%.

Namun, persoalannya adalah saham asset play biasanya perlu sebuah sentimen khusus untuk mendapat perhatian pelaku pasar, sehingga harga sahamnya dapat terapresiasi.

Sentimen yang berpotensi mendorong harga saham SMDM berasal dari prospeknya mendapatkan berkah dari property boom kedepan. Hal tersebut didukung oleh proyek perumahan (landed house) yang dikembangkan SMDM memiliki kelebihan.

SMDM utamanya bergerak sebagai perusahaan properti di kota satelit Jakarta yaitu Bogor. Hal tersebut menjadi kelebihan dari SMDM didukung oleh perumahan daerah tersebut memiliki harga yang relatif lebih murah, memiliki akses jalan tol ke Jakarta yang baik, dan memiliki suhu yang nyaman untuk digunakan sebagai tempat tinggal.

Foto: Public Expose SMDM Real Estate Location

Kelebihan tersebut dapat menyokong property boom SMDM untuk turut mendapatkan peluangnya. Pada masa recovery properti Indonesia saja, SMDM dapat memperoleh PER 5,2x. Apalagi, fase eksplosif mendatang, emiten ini dapat mengalami lonjakan laba bersih yang lebih signifikan dan pasar akan menyadari aset tersembunyi SMDM. Hal tersebut berpotensi mendapat apresiasi pasar yang akan mendorong harga sahamnya.

Berdasarkan hal tersebut, saham SMDM sebagai emiten asset play dapat unlock value nya bersamaan dengan property boom yang berpotensi terjadi pada 2024-2027 mendatang. Sebagai tambahan, emiten ini juga merupakan afiliasi dari grup Sinarmas yang telah berpengalaman dalam sektor properti dalam beberapa dekade ke belakang.

Dengan asumsi konservatif, berinvestasi pada emiten SMDM berpotensi memberikan capital gain 209% selama 4 tahun atau setara imbal hasil 51,5% per tahunnya.

Bagi investor yang memiliki preferensi ke saham syairah, SMDM juga bisa menjadi salah satu koleksi. Ini karena SMDM menjadi salah satu konstituen Indeks Saham Syariah Indonesia (ISSI).

Namun, terdapat juga risiko berinvestasi dari saham SMDM yaitu bisnis perseroan yang berfokus pada properti residensial. Biasanya, perusahaan tipe ini memiliki permasalahan tanah yang bermasalah. Selain itu, penjualan properti yang termasuk dalam kategori siklikal juga akan bergantung terhadap faktor eksternal seperti daya beli masyarakat rendah, suku bunga tinggi, dsb. Hal ini tercermin dari kinerja kuartal-I 2023 yang anjlok secara kuartalan dan tahunan. 

Oleh sebab itu, investor perlu terus mengikuti perkembangan kinerja dari SMDM, khususnya jika terjadi perubahan fundamental bisnis atau terjadi risiko bisnis yang signifikan terhadap kinerja keuangan. Dalam menghadapi hal tersebut, investor perlu mempertimbangkan untuk melepas saham SMDM.