Harga Rumah Subsidi Naik, BBTN Makin Cuan!

- Harga rumah Subsidi resmi naik per 23 Juni 2023 lalu sekitar 8% dari sebelumnya dalam kisaran Rp162 - 234 juta. 

- Naiknya harga rumah subsidi ternyata tidak terlalu berpengaruh ke kredit perumahan, malah kenaikan harga bahan bangunan yang menjadi faktor tertinggi penghambat penjualan properti. 

- BBTN menjadi emiten yang diuntungkan karena posisinya sebagai market leader penyaluran kredit perumahan subsidi mencapai 83% di Indonesia

Jakarta, CNBC Indonesia - Pemerintah secara resmi telah menaikkan batas harga rumah tapak subsidi melalui penerbitan Keputusan Menteri (Kepmen) PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023. Aturan ini telah ditetapkan sejak ditandatangani Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) pada 23 Juni 2023 lalu.

Kenaikan harga maksimum rumah tapak subsidi menjadi kisaran Rp162-234 juta, atau naik sekitar 8% dari harga sebelumnya dan hanya berlaku bagi rumah baru atau yang belum terjual.

Melansir dari laman detikfinance, Direktur Jenderal (Dirjen) Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan Herry Trisaputra Zuna menekankan, harga baru ini hanya berlaku untuk rumah baru alias rumah yang belum terjual. "Hanya untuk yang baru," kata Herry,Selasa (4/7/2023).

Kenaikan harga rumah subsidi tersebut terbilang melampaui inflasi Indonesia yang tercatat pada Juni 2023 sebesar 3,52% secara tahun (yoy), menurut Badan Pusat Statistik (BPS). Oleh karena itu, beberapa pihak juga menyayangkan karena bisa memberatkan masyarakat menengah ke bawah yang makin susah beli rumah.

Disisi lain, pengamat properti sekaligus CEO Property Watch, Ali Tranghanda menilai kenaikan harga rumah subsidi masih terjangkau untuk masyarakat, mengingat besaran kenaikan juga sejalan dengan melonjaknya harga bahan bangunan.

Ali melanjutkan "Terkait daya beli juga ada kenaikan dari UMR setiap tahunnya. Saat ini patokan harga rumah subsidi relatif masih cukup affordable untuk masyarakat luas," kata Ali

Pandangan serupa juga diutarakan Ketua Umum DPP Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI), Junaidi Abdillah. Ia menilai, kenaikan harga ini tidak terlalu berpengaruh terhadap minat beli masyarakat karena dari segi angsurannya sendiri tidak terlalu berpengaruh signifikan. "Sebenarnya angsurannya di KPR tidak pengaruh signifikan. Tidak menambah angsuran yang sangat signifikan, kurang lebih 50-100 ribu angsuran. Itu saya kira jalan terbaik untuk semua," kata Junaidi.

Sependapat dengan hal tersebut, survei Bank Indonesia (BI) pada penjualan properti residensial triwulan I-2023 bahwa kenaikan suku bunga sebagai faktor penghambat penjualan properti masih lebih rendah dibandingkan-kan pengaruh melonjaknya harga bahan bangunan.

Foto: Bank Indonesia Survei Bank Indonesia tentang Properti Residensial per Kuartal I-2023

Terkait dengan kredit perumahan (KPR) , salah satu emiten perbankan BUMN yang memiliki porsi besar dalam penyaluran KPR adalah PT Bank Tabungan Negara Tbk (BBTN). Emiten ini memiliki 90% portofolio kredit perumahan.

Walaupun dari sisi angsuran tidak terlalu meningkat banyak, akan tetapi BBTN tetap mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga rumah subsidi. Ini karena KPR yang disalurkan rata-rata dalam tenor jangka panjang yang memungkinkan bank bisa memberikan plafon kredit lebih tinggi dan dalam jangka waktu beberapa tahun bank bisa menaikkan suku bunga sesuai floating rate acuan BI.

Lantas, bagaimana dengan kinerja keuangan-nya?
Berdasarkan data company presentation per kuartal I-2023, BBTN mencatatkan laba bersih sebesar Rp801 miliar, naik 3,42% yoy. Sedangkan dari top line atau pendapatan bunga bersih malah menyusut 12,68% yoy menjadi Rp3,12 triliun, ini terjadi karena beban bunga yang naik 42,48% yoy, melebihi pendapatan bunga yang hanya naik 10,31%.

Kendati demikian, secara ketahanan keuangan BBTN masih terbilang cukup baik hingga tiga bulan pertama 2023. Menilai dari sisi likuiditas terlihat dari Liquidity Coverage Ratio (LCR) yang berada di 247,26% masih cukup untuk memenuhi perusahaan menyalurkan kredit tetap ekspansif.

Penyaluran kredit hingga triwulan pertama 2023 tercatat berhasil tumbuh 8,16% yoy. Kemudian, dari sisi total dana pihak ketiga juga ada penguatan dari Rp290,53 triliun pada kuartal I-2022 menjadi Rp319,60 triliun pada kuartal I-2023.

Selain itu terjadi perbaikan kualitas aset, nampak dari Non Performing Loan (NPL) Gross yang turun dari 3,60% menjadi 3,54% secara tahunan, serta ada peningkatan struktur modal terlihat dari Capital Adequacy Ratio (CAR) dari 18,15% menjadi 21,21%.

Valuasinya oke?

Menilai dari sisi valuasi menggunakan metrik Price to Book Value (PBV), saat in BBTN dihargai 0,66 kali. Nilai tersebut masih lebih rendah dibandingkan rata-rata PBV selama lima tahun terakhir sebesar 0,88 kali. Artinya, secara teoritis valuasi BBTN masih murah atau terdiskon sekitar 25%.

Prospek Bisnis dan Industri

Sebagai bank yang berfokus pada penyaluran kredit perumahan, BBTN menjadi market leader di industri dengan market share mencapai 83%. Posisi yang kuat di industri juga didukung dengan faktor makro yang kian membaik dimana Bank Indonesia (BI) telah menahan suku bunga selama lima bulan beruntun.

Suku bunga yang ditahan akan memberikan relaksasi bagi bank karena beban bunga bisa lebih ditekan. Prospek BI bisa memulai pivot juga sudah semakin terlihat ke depan karena inflasi yang sudah kian melandai. Per Juni 2023, Inflasi IHK dan inti sudah berada dalam target BI dalam rentang 2% - 4%.

Ketika suku bunga BI nantinya sudah bisa dipangkas ini bisa menjadi katalis positif bagi BBTN karena kenaikan suku bunga simpanan akan lebih terbatas, sehingga margin diharapkan bisa meningkat yang akan berdampak pada bottom line yang tumbuh positif. .

Tantangan bagi BBTN saat ini lebih kepada menjaga minat beli masyarakat agar penyaluran kredit tetap ekspansif dengan mempertahankan suku bunga kredit yang kompetitif.

CNBC INDONESIA RESEARCH
[email protected] 

Sanggahan : Artikel ini adalah produk jurnalistik berupa pandangan CNBC Indonesia Research. Analisis ini tidak bertujuan mengajak pembaca untuk membeli, menahan, atau menjual produk atau sektor investasi terkait. Keputusan sepenuhnya ada pada diri pembaca, sehingga kami tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari keputusan tersebut.