Harga Rumah Makin Mahal, Rumah Lelang-Rumah Bekas Jadi Alternatif?

Jakarta, CNBC Indonesia - Pasar properti primer atau rumah baru menghadapi tantangan di tengah kenaikan harga material bangunan dan biaya pembangunan. Kondisi ini membuat harga rumah yang ditawarkan pengembang semakin sulit dijangkau sebagian masyarakat. Di sisi lain, pasar properti sekunder atau rumah bekas berpotensi menjadi alternatif karena menawarkan pilihan harga dan lokasi yang lebih beragam.

Pengamat Properti Panangian Simanungkalit menilai, salah satu persoalan yang membuat pasar rumah baru sulit bergerak adalah keinginan pengembang untuk terus menaikkan harga jual, sementara kemampuan konsumen tidak selalu mengikuti kenaikan tersebut. Akibatnya, rumah yang sudah dipasarkan selama bertahun-tahun belum tentu terserap oleh pembeli.

"Kalau harga bangunan naik dan macam-macam biaya ikut naik, tetapi harga rumah tidak bisa disesuaikan, pengembang juga menjadi malas membangun. Sementara kalau harga jualnya terlalu tinggi, konsumen juga tidak mau membeli. Jadi, harus ada penyesuaian dengan kondisi pasar," ujar Panangian, dikutip Rabu (4/11/2026).

Konsumen yang tidak menemukan rumah baru dengan harga sesuai kemampuan pada akhirnya bisa beralih ke pasar sekunder. Apalagi, rumah bekas memiliki keunggulan tersendiri, mulai dari pilihan lokasi, variasi harga, hingga ketersediaan unit yang bisa langsung ditempati. Kondisi tersebut membuat pasar sekunder semakin menarik, terutama ketika harga rumah baru terus mengalami kenaikan.

Panangian bahkan memperkirakan potensi perputaran pasar properti sekunder di wilayah Jabodetabek bisa mencapai empat kali lipat dibandingkan pasar rumah primer. Perhitungan tersebut didasarkan pada jumlah rumah yang sudah ada dan kebutuhan masyarakat untuk berpindah tempat tinggal dalam periode tertentu.

Sebagai pembanding, penyaluran rumah subsidi melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) selama ini berada di kisaran 200.000-250.000 unit per tahun. Dengan asumsi tersebut, Panangian menilai pasar rumah sekunder memiliki potensi transaksi yang jauh lebih besar dibandingkan penyaluran rumah melalui skema subsidi tersebut. 

Besarnya pasar sekunder juga membuat pergerakan harga rumah bekas berpotensi memengaruhi pasar rumah baru. Menurut Panangian, ketika harga rumah primer dinilai terlalu mahal, konsumen akan membandingkannya dengan rumah bekas yang tersedia di lokasi lain. Jika selisih harga cukup besar, pilihan konsumen bisa bergeser ke pasar sekunder.

"Secondary market itu sangat dinamis. Bahkan perputarannya bisa empat kali lipat dari primary market. Makanya broker-broker properti juga hidup karena pasar sekunder. Ini memang sudah menjadi bagian terbesar dari pasar properti," katanya.

Di tengah kondisi tersebut, program lelang properti yang digelar beberapa bank seperti BTN dinilai bisa menambah daya tarik pasar sekunder. Selain menawarkan aset dengan harga yang berpotensi lebih kompetitif, calon pembeli juga memiliki kesempatan mengakses fasilitas pembiayaan melalui KPR. Skema ini membuat properti lelang tidak hanya menyasar masyarakat yang ingin membeli rumah untuk dihuni, tetapi juga investor yang ingin mendapatkan aset untuk dikembangkan atau dijual kembali.

BTN diketahui menyiapkan sekitar 10.000 aset properti untuk dilelang, dengan realisasi sekitar 3.000 unit. Mayoritas objek yang ditawarkan berupa properti residensial atau rumah tinggal, yakni sekitar 80%, sementara sisanya mencakup ruko, gudang, tanah kosong, hingga aset lainnya. Kisaran harga yang paling banyak diminati berada di rentang Rp200 juta hingga Rp500 juta, meskipun tersedia pula aset dengan nilai lebih tinggi.

Panangian menilai, keberadaan rumah lelang bisa menjadi alternatif bagi konsumen yang kesulitan mendapatkan rumah baru dengan harga sesuai kemampuan. Apalagi, pasar sekunder menawarkan variasi aset yang lebih luas dan tidak hanya terbatas pada rumah subsidi maupun rumah komersial kelas menengah.

"Kalau memang ada rumah yang bisa dilelang, kemudian ada peminatnya, kenapa tidak? Bagus untuk masyarakat. Apalagi kalau ada diskon dan bisa mendapatkan KPR juga. Jadi, masyarakat punya pilihan lain untuk mendapatkan properti," ungkap Panangian.

Meski demikian, ia mengingatkan bahwa tidak semua properti otomatis menarik bagi pembeli. Lokasi, kondisi bangunan, harga penawaran, serta waktu pembelian tetap menjadi faktor penentu. Rumah dengan lokasi kurang strategis atau harga yang tidak sesuai pasar tetap berpotensi sulit terjual meskipun ditawarkan melalui mekanisme lelang.

"Properti itu barang langka, jadi pasti ada peminatnya. Cuma masalahnya adalah harga dan timing. Kalau lokasinya kurang bagus, tetapi harganya tinggi, orang juga tidak akan mau beli. Jadi, semua kembali kepada lokasi, harga, dan waktu yang tepat," tutup Panangian.