Ini Syarat Dapat PPN 0% Beli Rumah Baru dari Purbaya
Jakarta, CNBC Indonesia - Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa masih membebaskan pengenaan pajak pertambahan nilai (PPN) untuk pembelian rumah tapak maupun rumah susun sepanjang 2026.
Kebijakan insentif yang ia tetapkan dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025 itu diberikan dalam bentuk pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah alias PPN DTP sebesar 100%. Sebagai kelanjutan dari pemberlakuan tahun sebelumnya yakni 2023, 2024, dan 2025.
"Agar pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap terjaga, pemerintah memberikan paket kebijakan ekonomi untuk kesejahteraan berupa insentif pajak pertambahan nilai atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang ditanggung pemerintah tahun anggaran 2026," dikutip dari bagian menimbang PMK 90/2025, Senin (5/1/2026).
Insentif yang diberikan itu untuk PPN terutang atas penyerahan rumah tapak ataupun rumah susun yang terjadi saat ditandatanganinya akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah; atau ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris, sejak tanggal 1 Januari 2026 sampai dengan tanggal 31 Desember 2026.
Serta dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 Januari 2026 sampai dengan tanggal 31 Desember 2026.
Adapun syarat untuk mendapat insentif fiskal PPN DTP itu ialah harga jual rumahnya paling banyak Rp 5 miliar rupiah dan merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni.
PPN yang ditanggung pemerintah itu diberikan sebesar 100% dari PPN yang terutang dari bagian Harga Jual sampai dengan Rp 2 miliar untuk rumah tapak atau satuan rumah susun dengan Harga Jual paling banyak Rp 5 miliar.
"PPN ditanggung pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 dimanfaatkan untuk setiap 1 (satu) orang pribadi atas perolehan 1 (satu) rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun," sebagaimana tertera dalam Pasal 5 PMK 90/2025.
Jika transaksi pembelian dilakukan si pembeli rumah tapak atau rumah susun sebelum tanggal 1 Januari 2026 namun melakukan pembatalan atas transaksi pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun, tidak dapat memanfaatkan insentif PPN yang ditanggung pemerintah berdasarkan ketentuan Peraturan Menteri ini untuk unit rumah tapak atau satuan rumah susun yang sama.
Insentif pembelian rumah ini bukan hanya untuk orang pribadi Warga Negara Indonesia (WNI) saja, melainkan juga WNA. Asalkan, si WNA, sebagaimana diatur dalam Pasal 6 memiliki nomor pokok wajib pajak sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai kepemilikan rumah tapak atau satuan rumah susun bagi warga negara asing.
"PPN ditanggung pemerintah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan untuk Masa Pajak Januari 2026 sampai dengan Masa Pajak Desember 2026," sebagaimana tertera dalam Pasal 7.
Dalam PMK ini, juga ditetapkan contoh transaksi dan pembuatan faktur pajaknya, sebagaimana berikut ini:
Ibu N melakukan pembelian rumah tapak dengan kode identitas rumah SBY0870312025T003A8 seharga Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah). Pembayaran dilakukan dengan metode tunai bertahap selama 4 (empat) kali, masing-masing sebesar Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) yang dibayarkan ke pengembang PT X pada bulan Januari 2026 sampai dengan bulan April 2026. Rumah selesai dibangun pada bulan Mei 2026.
Penandatanganan akta jual beli dan serah terima yang dibuktikan dengan berita acara serah terima dilakukan pada bulan Mei 2026. Atas transaksi tersebut berlaku ketentuan sebagai berikut:
1. Pembayaran uang muka atau cicilan pertama yang dilakukan Ibu N tidak lebih cepat dari 1 Januari 2026.
2. PPN ditanggung pemerintah diberikan atas PPN terutang untuk pembayaran bulan Januari 2026 sampai dengan bulan April 2026 sebesar 100% (seratus persen).
3. Atas pembayaran yang dilakukan Ibu N bulan Januari 2026 sampai dengan bulan April 2026 masing-masing sebesar Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah), PT X membuat Faktur Pajak: menggunakan kode transaksi 07 (nol tujuh); dasar pengenaan pajak sebesar 11/12 x Rp500.000.000,00 = Rp458.333.333,33; dan PPN terutang sebesar 12% x Rp458.333.333,33 = Rp55.000.000,00 ditanggung pemerintah.
4. Faktur Pajak pada angka 3 dicantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang dan diberikan keterangan "PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR ... TAHUN 2025". Faktur Pajak tersebut dilaporkan pada Surat Pemberitahuan Masa PPN Masa Pajak Januari 2026 sampai dengan Masa Pajak April 2026.
5. PT X harus mendaftarkan berita acara serah terima tersebut dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah bulan penyerahan yaitu tanggal 30 Juni 2026.
(arj/haa)[Gambas:Video CNBC]