Proyek TOD di Jakarta Belum Moncer, Ini Biangnya Keroknya

Jakarta, CNBC Indonesia - Hunian berbasis Transit Oriented Development (TOD) di Jakarta semestinya bisa menjadi primadona baru bagi masyarakat urban. Namun, kenyataannya, sejumlah proyek TOD justru terlihat lesu, bahkan belum berkembang sebagaimana harapan.

Padahal, konsep TOD diyakini mampu menjawab tantangan mobilitas dan keterbatasan lahan di ibu kota. Dengan mengintegrasikan hunian, transportasi massal, dan fasilitas publik dalam satu kawasan, TOD seharusnya punya nilai tambah besar di mata konsumen. Sayangnya, kondisi ekonomi yang belum sepenuhnya pulih menjadi batu sandungan utama.

Baca: Area Stasiun MRT Lebak Bulus Bakal Disulap Lebih Keren, Ini Bocorannya

"Seharusnya apartemen di kawasan TOD berpotensi bagus akan tetapi karena kondisi ekonomi daya beli menurun TOD tidak berkembang saat ini karena faktor di atas," ujar Pengamat Properti Aleviery Akbar kepada CNBC Indonesia, Rabu (8/10/2025).

Minat masyarakat terhadap hunian TOD memang masih terbatas. Banyak kawasan yang dibangun dengan pendekatan TOD tidak menunjukkan geliat komunitas yang hidup. Hal ini membuat kawasan tersebut kurang menarik, meskipun secara lokasi dan akses transportasi sudah sangat memadai.

Menurut Aleviery, kunci untuk menghidupkan kawasan TOD bukan semata soal fisik bangunan.

Foto: PT Mass Rapid Transit (MRT) Jakarta menyediakan tiga Solar Charging Station yang tersebar di area TOD I Dukuh Atas. (CNBC Indonesia/ Muhammad Sabki) PT Mass Rapid Transit (MRT) Jakarta menyediakan tiga Solar Charging Station yang tersebar di area TOD I Dukuh Atas. (CNBC Indonesia/ Muhammad Sabki)

"Skemanya harus menghidupkan area yang dibangun TOD dengan kegiatan masyarakat atau marketing campaign secara berkala," lanjutnya.

Menariknya, dukungan dari sisi regulasi dan insentif fiskal sebenarnya sudah cukup kuat. Pemerintah telah memberikan berbagai kemudahan, mulai dari insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) hingga pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) di beberapa proyek tertentu.

"Regulasi sudah cukup diberikan pemerintah bahkan sampai insentif pajak PPN & bahkan ada yang memberikan free BPHTB," kata Aleviery.

Meski infrastruktur dan insentif sudah tersedia, tantangan nyata tetap ada pada sisi permintaan. Tanpa strategi pemasaran yang aktif dan kehadiran aktivitas sosial yang konsisten, kawasan TOD sulit menarik minat pembeli.

Baca: Tanah Abang Mau Disulap Jadi Kawasan Bisnis Baru-Hunian Nempel Stasiun

Dalam kesempatan lain, Head Research Department Colliers, Ferry Salanto mengungkapkan apartemen di sekitaran TOD seharusnya lebih menguntungkan dari wilayah lain. Sebab, hunian ini bisa memangkas waktu perjalanan, tetapi pada kenyataannya tidak demikian.

"TOD idealnya harusnya lebih bagus daripada bukan TOD kalau secara logika. Tetapi kenyataannya nggak. Kita lihat proyek TOD yang dibuat BUMN tidak sebagus non-TOD," kata Ferry dalam Colliers Virtual Media Briefing beberapa waktu lalu.

(fys/wur)
[Gambas:Video CNBC]
Next Article Kabar Terbaru Meikarta: Manajemen Sebut Tak Mangkrak, 19.000 Terjual