Jakarta, CNBCÂ Indonesia -Â Ada beberapa faktor rumah-rumah elite di Jakarta sulit dijual, dan beberapa alasan orang kayak mengobral propertinya.
Pandemi Covid-19 yang berkepanjangan membuat sebagian pemilik properti untuk menjual asetnya termasuk hunian di kawasan elite di DKI Jakarta seperti Menteng hingga Pondok Indah dan lainnya.
Country Manager Rumah.com Marine Novita menjelaskan kenaikan pasokan rumah di area Menteng dan Pondok Indah sudah terjadi sejak Q3-2020. Saat memasuki tahun 2021 masih terjadi kenaikan suplai tapi tidak setinggi pada semester kedua 2020.
"Banyak pemilik rumah memang ingin menjual rumah di kedua daerah itu sejak Q3-2020, namun sampai sekarang belum terjual. Harga juga semakin turun dari periode itu," jelasnya dalam keterangan resmi dikutip Selasa (13/7).
Hal ini karena menjual rumah mewah saat ini tidak mudah karena banyak tantangan. Selain suplai di pasaran yang begitu besar sementara peminat sedikit, juga ada faktor kondisi pandemi.
"Survey lokasi, viewing dengan prokes untuk rumah yang masih dihuni penjual kemudian mindset yang salah bahwa cari harga murah harus di bawah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) PBB. Padahal harga NJOP PBB bukan acuan harga pasar," kata Ketua DPC Asosiasi Real Estat Broker Indonesia Jakarta Barat Tommy Tanuwidjaja.
Banyak masyarakat yang mencari rumah dengan standar harga di bawah NJOP. Jika dirasa masih tinggi, maka ada anggapan bahwa harganya masih tergolong mahal. Hal ini membuat calon pembeli senang untuk menunggu untuk mendapatkan rumah elite sampai harganya benar-benar jatuh atau di bawah NJOP.
Kawasan elite di Jakarta Selatan ada Pondok Indah, kemudian Jakarta Pusat dengan Menteng dan Jakarta Utara dengan Kelapa Gading, maka Jakarta Barat juga mengenal wilayah lainnya.
"Untuk lokasi perumahan elite Jakarta Barat seperti Puri Indah, Permata Buana, Puri Kencana, TKJ (Taman Kebon Jeruk) Intercon permintaan meningkat sebelum dilakukan PPKM untuk tipe rumah sampai dengan 200m2 dan atau di bawah Rp 5 miliar," kata Tommy.
Bagi investor yang memiliki uang, momen waktu yang tepat untuk mendapatkan aset yang bernilai relatif lebih murah.
Ketua DPC Arebi Jakarta Utara Jopie Hori mengklaim ada peningkatan penawaran sebanyak 20% khususnya di kawasan Kelapa Gading, Sunter, Muara Karang, Pluit & PIK. Namun, ada juga tantangan dari aspek lainnya.
"Bila sudah deal, kendala di BPN & kantor pajak yang bergantian libur dan harus perlu waktu yang lebih panjang. Di saat PPKM, kantor notaris juga tidak termasuk golongan esensial, jadi untuk transaksi harus cari tempat yang bisa diadakan penandatanganan," sebut Jopie.
Bisnis Orang Kaya Terpuruk
Setelah 1,5 tahun badai pandemi masih belum berhenti dan terus menimbulkan dampak keras pada ekonomi. Banyak usaha yang kinerjanya menurun hingga bangkrut. Salah satu jalan keluarnya adalah menjual asetnya tersebut demi membantu usaha yang sedang abnormal.
Ketua DPD Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) DKI Jakarta Clement Francis mengungkapkan bahwa kondisi ini erat kaitannya dengan kondisi pemilik. Memang kondisinya beragam, namun tidak sedikit yang keuangannya terganggu hingga akhirnya harus menjual rumah.
"Dengan kondisi saat ini banyak sekali pengusaha-pengusaha atau berbagai kebutuhan bahwa mereka mau jual properti mereka. Kenapa? mungkin ada beberapa yang buat usahanya atau keperluan yang lain. Kondisi saat ini kita rasakan sejak pertengahan 2020," kata Clement Francis.
Spekulan ke Spekulan
Fenomena maraknya penjualan rumah mewah diduga terjadi akibat banyaknya orang kaya yang menjadi spekulan dengan menyimpan asetnya di properti sebelum ada pandemi. Di sisi lain, akibat ulah itu harga rumah sempat tinggi sehingga banyak kelas menengah bawah susah punya rumah termasuk generasi milenial.
"Orang kaya seperti itu yang punya rumah mewah nggak cuma punya rumah satu, punya selusin dengan tanah. Jadi numpuk-numpuk untuk spekulasi seperti itu nggak ada gunanya dalam situasi sekarang. Apalagi mereka memerlukan untuk keperluan pribadi atau usaha, itu udah pasti dijual," kata Ekonom Senior yang juga Rektor Universitas Paramadina Didik J. Rachbini kepada CNBC Indonesia.
Saat ini, properti seperti rumah bukan lagi menjadi aset untuk spekulasi karena pamor mulai menurun. Menjual saat ini lebih berpotensi mendapatkan keuntungan.
Harga Berpotensi Makin Turun
Akibat tingginya suplai, harga pun kian anjlok. Namun, untuk mendapatkan pembeli saat ini juga sangat sulit karena banyak orang juga butuh uang tunai. Jika terus menganggur dan stok rumah di pasar makin banyak di tengah pandemi masih belum jelas kapan selesai, maka harga makin turun.
"Sekarang penyelesaian Covid-19 nggak tahu sampai kapan. Ditunggu-tunggu malah tambah ambruk (harganya), paling yang beli spekulan. Itu kerjaan spekulan, nggak ada hubungan dengan ekonomi rakyat publik sekarang ini. Yang mau beli rumah mewah sekarang siapa dalam keadaan sekarang ini? Nggak mungkin orang normal, yang beli pasti spekulan, yang jual spekulan," kata Ekonom senior INDEF Didik J. Rachbini.
Pasar Rumah Sewa Ekspatriat Turun
Rumah mewah di kawasan elite Pondok Indah, Kelapa Gading serta Menteng kerap menjadi tempat tinggal bagi ekspatriat yang bekerja di Indonesia. Pemilik aset menjadikan rumah ini sebagai bisnis penyewaan. Namun, petaka datang ketika pra ekspatriat tidak lagi menyewa rumah dan memilih untuk pulang kampung.
"Jika dilihat seperti Pondok Indah sudah banyak yang mau jual dari 2019. Kemudian datang pandemi ini sudah kelihatan makin menjamur karena kondisi yang disewa tidak ada. Ekspatriat makin dikit mereka berpikir untuk menjual rumah-rumahnya," jelas Head of Advisory Colliers Indonesia Monica Koesnovagril, Rabu (7/7).
Monica mengatakan pernah melakukan pembicaraan dengan para pemilik rumah di kawasan elite di DKI Jakarta. Tren ini sudah terjadi sejak 2019 yang merujuk pada kawasan Pondok Indah Jakarta Selatan. Penyebabnya saat itu permintaan dari ekspatriat untuk sewa rumah menurun, apalagi saat ini pandemi makin memperparah kondisi.
