Memahami Tingkat Suku Bunga Tetap dan Floating di KPR

My Money - Lalu Rahadian, CNBC Indonesia
14 February 2022 18:00
Pengendara motor melintas di depan rumah yg dijual di kawasan Kelapa Gading, Jakarta, Senin, 24/1/2022. Sektor properti di tahun 2021 lalu masih mengalami tekanan meski sudah lebih baik dari tahun 2020. Kala itu, harga tanah mengalami penurunan cukup dalam. Memasuki tahun 2022, arah perbaikan diakui mulai terlihat namun masih jauh dari normal. Pasalnya, harga-harga tanah termasuk di kawasan Kelapa Gading masih terpangkas hingga jutaan rupiah. Ketua DPC Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) Jakarta Utara Jopie Hori mengakui memang masih ada penurunan harga tanah. Pantauan CNBC Indonesia dilapangan beberapa toko dijual dan disewa dari berbagai macam loan properti yang berbeda. Meski dikenal kerap tergenang banjir, namun tanah atau hunian di wilayah Kelapa Gading tetap menjadi incaran banyak orang, utamanya mereka yang biasa beraktivitas di wilayah tersebut. Meski banyak dicari namun harganya tetap terkoreksi, terutama di wilayah yang paling mahal di kawasan Jakarta Utara, misalnya perumahan Bukit Gading Villa kawasan Kelapa Gading.  (CNBC Indonesia/ Muhammad Sabk)

Jakarta, CNBC Indonesia - "Ajukan KPR Sekarang, Bunga 5% Fixed 3 tahun". Kalimat ajakan tersebut mungkin kerap dilihat pemburu Kredit Pemilikan Rumah (KPR) saat berselancar mencari hunian yang ingin dibeli. Tidak ada yang salah dari kalimat promosi tersebut. Akan tetapi, pemburu KPR harus tahu apa maksud dari bunga fixed yang ditawarkan pada iklan terkait.

Seperti pada penyaluran pinjaman jenis lain, bank memiliki suku bunga khusus yang diberikan untuk KPR. Jumlah suku bunga ini berbeda-beda tiap bank, tergantung kebijakan dan perhitungan masing-masing.

Informasi mengenai besar suku bunga KPR terkini bisa dilihat pada laman resmi masing-masing bank, atau melalui kontak pelanggan masing-masing. Sementara untuk informasi mengenai Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR bisa dilihat melalui laman resmi Otoritas Jasa Keuangan (OJK).


Umumnya, ada dua jenis suku bunga yang diberlakukan bank untuk KPR. Kedua jenis suku bunga yang dimaksud adalah suku bunga tetap atau fixed, dan mengambang atau floating. Lantas, apa perbedaan antara keduanya?

1. Suku Bunga Tetap (fixed)

Mengutip keterangan OJK, suku bungafixedberarti tingkat bunga yang nilainya tetap alias tidak berubah. Ketetapan suku bungafixedbiasanya dibatasi waktu, meski ada juga bank yang memberi suku bungafixedsepanjang masa kredit yang dimiliki konsumer.

Suku bunga tetap memberi keuntungan bagi debitur atau pemilik utang, karena jumlah cicilan yang harus dibayar tiap bulan nilainya tidak akan berubah selama kurun waktu yang diatur. Nilai cicilan tidak akan terpengaruh naik-turunnya kondisi perekonomian dan tingkat suku bunga yang ditetapkan perbankan.

Kalimat promosi pada awal artikel ini menjadi contoh penawaran suku bunga fixed yang memiliki batasan waktu, yaitu selama 3 tahun. Artinya, jika pemburu KPR sukses mendapatkan pinjaman untuk membeli hunian yang diiklankan menggunakan jasa bank terkait, maka ia akan dikenakan bunga tetap sebesar 5% dari pinjamannya selama 3 tahun pertama. Setelah itu, pada tahun keempat debitur biasanya dikenakan tarif bunga mengambang atau sesuai pergerakan pasar.

Contoh perhitungan suku bunga fixed bisa dilihat sebagai berikut:

Andi sukses diterima pengajuan KPR-nya selama 20 tahun oleh Bank A untuk membeli rumah harga Rp500 juta di daerah Bekasi. Karena mengajukan KPR di masa promo, Andi berhak mendapat suku bungafixed8% selama masa KPR. Lantas, berapa besar cicilan yang harus Andi bayar?

Nilai cicilan yang harus dibayar Andi bisa dihitung menggunakan rumus: Plafon KPR x suku bunga x tenor dalam hitungan tahun / jumlah bulan. Apabila angka-angka di atas dimasukkan, maka nilai ciiclan Andi per bulan adalah: 500.000.000 x 8% x 20 / 240 = Rp3.333.333 

2. Suku Bunga Mengambang (floating)

Suku bunga mengambang memiliki arti nilai bunga yang berubah mengikuti pergerakan harga di pasar. Apabila suku bunga di pasar trennya naik, maka suku bunga mengambang juga akan bertambah.

Sebagai contoh: debitur KPR yang memasuki masa suku bungafloatingpada Januari 2022 membayar cicilan sebesar Rp5 juta atas pinjamannya dengan bunga 7%. Akan tetapi, cicilan yang ia bayar pada Februari 2022 naik menjadi Rp6 juta karena adanya kenaikan bunga kredit di atas 7%.

Sifat suku bunga mengambang yang mengikuti tren pasar memberi keuntungan bagi debitur jika tren bunga kredit sedang menurun. Debitur bisa mendapat bunga yang rendah sesuai penurunan yang terjadi. Akan tetapi, jumlah cicilan bisa kembali naik jika suku bunga pasar dalam tren naik.

Biasanya, suku bunga mengambang mulai berlaku dalam kurun beberapa tahun setelah seseorang mendapat KPR. Jika menggunakan contoh di awal tulisan, maka pemburu KPR yang mendapat rumah tersebut akan mendapat suku bunga floating saat memasuki tahun ke-4 setelah bank mencairkan pinjaman.

Besaran suku bunga yang harus dibayar debitur saat memasuki masa bunga mengambang ditentukan oleh pihak bank. Biasanya, bank menentukan besaran suku bunga floating dalam kurun 6 - 12 bulan sekali.

Ada dua cara menghitung cicilan KPR dengan suku bunga floating, yaitu menggunakan skema efektif dan anuitas. Skema efektif menjadikan saldo pinjaman sebagai acuan perhitungan angsuran tiap bulan. Rumus perhitungan skema efektif adalah: angsuran pokok ditambah angsuran bunga.

Angsuran pokok adalah nilai total pinjaman dibagi tenor kredit dalam bulan. Kemudian, angsuran bunga adalah saldo pinjaman bulan sebelumnya x suku bunga x (30 hari/360 hari).

Pada skema anuitas, perhitungan dilakukan menggunakan rumus yang menggabungkan skema cicilan flat plus skema efektif. Skema ini banyak digunakan bank di Indonesia yang memberikan KPR. Dengan skema ini, jumlah cicilan yang dibayar debitur setiap bulan bisa sama. Perbedaan hanya ada di peruntukan uang cicilan yang dibayar tiap bulan: apakah untuk menyicil bunga pinjaman, atau pokok pinjaman.


[Gambas:Video CNBC]
Artikel Selanjutnya

Mau KPR? Ini Daftar Suku Bunga Perbankan!


(bul/bul)

ADVERTISEMENT

ADVERTISEMENT

Terpopuler
    spinner loading
Features
    spinner loading