Sejarah KPR: Dulu Cuma 15 Tahun, Sekarang Bisa Sampai 40 Tahun
Jakarta, CNBC Indonesia -Â Kredit Pemilikan Rumah atau KPR di Indonesia mengalami perkembangan signifikan. Tenor kredit rumah semakin panjang.
Pada 2010, sebagian besar bank besar masih menawarkan tenor maksimum sekitar 15-20 tahun, mulai dari PT Bank Tabungan Negara (BTN), Bank Mandir, PT Bank Negara Indonesia (BNI), PT Bank Central Asia (BCA), OCBC, Bank Permata dan CIMB Niaga.
Sepuluh tahun kemudian, batas tersebut bergeser menjadi 20-30 tahun. Pada 2026, muncul program KPR khusus dengan jangka waktu sampai 40 tahun.
Perpanjangan tenor dapat memperkecil cicilan bulanan dan membuka akses kepemilikan rumah kepada lebih banyak orang. Namun, tenor yang semakin panjang juga membuat nasabah berpotensi membayar akumulasi bunga lebih besar selama masa kredit.
Perbandingan Tenor KPR Bank Sejak 2010
Tabel berikut memperlihatkan tenor KPR terpanjang yang berhasil terdokumentasi pada masing-masing bank. Seluruh angka dinyatakan dalam tahun.
Perkembangan Tenor KPR Bank Besar
Pada 2010, tenor KPR bank besar masih terkonsentrasi pada kisaran 15-20 tahun. BCA, BRI, Bank Mandiri, BTN, OCBC dan PermataBank berada pada batas sekitar 15 tahun. BNI dan CIMB Niaga telah mempunyai produk yang menawarkan tenor sampai 20 tahun.
Memasuki 2020, persaingan KPR mulai bergeser ke tenor yang lebih panjang. BCA dan PermataBank berada pada kisaran 20 tahun. BRI, Bank Mandiri, CIMB Niaga dan OCBC mencapai 25 tahun. Sementara itu, BNI dan BTN sudah menawarkan tenor sampai 30 tahun.
Angka BRI sebesar 25 tahun pada 2020 mencakup program khusus bagi aparatur sipil negara. Karena itu, tenor tersebut belum tentu tersedia untuk seluruh kelompok pemohon KPR.
Pada 2026, tenor maksimum yang relatif umum di bank besar berada di kisaran 25-30 tahun. BCA, BRI, CIMB Niaga dan OCBC mencapai 25 tahun. BNI, Bank Mandiri dan PermataBank menawarkan tenor sampai 30 tahun.
BTN menjadi pengecualian dengan program KPR sampai 40 tahun. Tenor tersebut disiapkan untuk program khusus hunian berbasis transit di kawasan Manggarai. Produk KPR reguler BTN pada umumnya masih memiliki batas maksimum sekitar 30 tahun.
Angka dalam tabel menunjukkan tenor terpanjang dari produk atau program KPR yang berhasil terdokumentasi. Angka tersebut bukan rata-rata tenor yang dipilih nasabah. Persetujuan akhir tetap dipengaruhi usia, penghasilan, jenis pekerjaan, nilai properti dan hasil analisis kredit bank.
Perbandingan Tenor KPR BTN
BTN mulai menyalurkan KPR pertama di Indonesia pada 1976. Namun, angka tenor maksimum yang dapat ditemukan secara tegas dalam dokumen pemerintah dimulai pada program KPR akhir 1978.
Perjalanan Tenor KPR BTN
BTN menyalurkan KPR pertamanya pada 10 Desember 1976 untuk pembelian rumah di Semarang dan Surabaya. Arsip mengenai penyaluran pertama tersebut menjelaskan jumlah rumah dan nilai kredit, tetapi tidak mencantumkan tenor maksimum akadnya secara tegas.
Angka tenor yang lebih jelas ditemukan pada akhir 1978. Ketika itu, KPR BTN untuk rumah sederhana yang dibangun Perumnas mempunyai jangka waktu antara 5-20 tahun. Sementara itu, pembelian rumah yang dibangun perusahaan swasta memiliki tenor maksimum sekitar 15 tahun. Karena tabel menggunakan tenor tertinggi, angka BTN pada 1978 ditempatkan pada 20 tahun.
Pada 1980, batas tenor tertinggi KPR BTN masih mencapai 20 tahun. Tenor tersebut ditujukan terutama untuk pembiayaan rumah Perumnas bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah. Skema KPR berjangka 20 tahun tetap ditemukan menjelang 1990 dan pada sejumlah produk BTN pada awal 2000-an.
Angka BTN kemudian terlihat turun dari 20 tahun pada 2000 menjadi 15 tahun pada 2010. Penurunan tersebut bukan salah penulisan dan bukan pula berarti BTN berhenti mampu memberikan kredit jangka panjang.
Pada 2010, pemerintah mengubah sistem subsidi perumahan menjadi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan atau FLPP. Dalam skema awal tersebut, pemerintah menyediakan sekitar 60% sumber pendanaan, sedangkan sisanya berasal dari bank.
Penempatan dana dibuat agar sesuai dengan jangka waktu KPR yang diberikan kepada nasabah. Batas tenor yang digunakan pada tahap awal ditetapkan maksimal 15 tahun.
BTN menyalurkan skema tersebut melalui KPR BTN Sejahtera Tapak dan KPR BTN Sejahtera Susun. Suku bunganya dibuat tetap selama masa kredit, tetapi tenornya dibatasi maksimal 15 tahun. Pada periode yang hampir sama, KPR BTN Platinum sebagai produk nonsubsidi utama juga memiliki tenor maksimum 15 tahun.
Dengan demikian, penurunan pada 2010 terjadi karena perubahan desain produk dan skema pendanaan. BTN sebelumnya mempunyai program tertentu dengan tenor sampai 20 tahun, tetapi produk utama yang diluncurkan dan paling jelas terdokumentasi pada 2010 menggunakan batas 15 tahun.
Tenor FLPP kemudian kembali berkembang menjadi 20 tahun. Perubahan tersebut terjadi setelah pemerintah dan perbankan menyesuaikan struktur pendanaan, ketentuan program serta target cicilan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Pada 2020, BTN mulai menawarkan sejumlah program KPR dengan tenor sampai 30 tahun. Perpanjangan ini terutama digunakan untuk memperkecil cicilan bulanan dan menjangkau pembeli rumah berusia muda.
Pada 2026, BTN membawa tenor KPR ke level baru melalui program sampai 40 tahun untuk hunian berbasis transit di kawasan Manggarai. Skema tersebut menjadi tenor terpanjang yang pernah ditawarkan bank besar di Indonesia.
Tenor 40 tahun masih merupakan program khusus dan belum menjadi ketentuan untuk seluruh KPR BTN. Produk KPR reguler BTN umumnya tetap berada pada batas maksimum sekitar 30 tahun. Karena itu, angka 40 tahun lebih tepat dibaca sebagai batas baru yang sedang diterapkan secara terbatas, bukan sebagai standar untuk seluruh nasabah BTN.
-
Sanggahan: Artikel ini adalah produk jurnalistik berupa pandangan CNBC Indonesia Research. Analisis ini tidak bertujuan mengajak pembaca untuk membeli, menahan, atau menjual produk atau sektor investasi terkait. Keputusan sepenuhnya ada pada diri pembaca, sehingga kami tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari keputusan tersebut.
CNBC INDONESIA RESEARCH
(gls/gls)