Saham PANI Sudah Terbang 40%, Sanggupkah CBDK Nyusul?

Jakarta, CNBC Indonesia - Saham PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) sudah melesat nyaris 40% dalam sebulan. Akankah anaknya, PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK) ikutan terbang?

Terlihat pada grafik teknikal di bawah ini, saham PANI sudah terbang dan sudah mau dekat resistance di level 18.000-an. Namun, saham anak usahanya, CBDK malah masih betah konsolidasi di level 6000.

Dalam sebulan, CBDK baru baik sekitar 3,65% saja. Sangat berbanding jauh dengan saham induknya, PANI.

Foto: Tradingview Teknikal PANi dan CBDK

Biasanya, saham-saham dalam satu grup cenderung bergerak searah. Namun, katalis tersebut belum sepenuhnya tercermin pada pergerakan saham CBDK. Padahal, Bank Indonesia (BI) telah memangkas suku bunga sebanyak tiga kali sepanjang tahun ini.

Penurunan suku bunga seharusnya menjadi sentimen positif bagi sektor properti, karena dapat mendorong minat masyarakat untuk membeli rumah. Apalagi, sebagian besar pembelian properti masih bergantung pada fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Selain dari suku bunga, kami menilai masih ada beberapa story positif yang bisa mendorong saham PANI dan harapannya, bisa mendukung saham CBDK juga.

Land Bank Masih Besar dan Belum Banyak Dikembangkan

PANI tengah menapaki jalur strategis sebagai pengembang utama dalam megaproyek kota mandiri seluas 6.000 hektare di utara Jakarta, PIK2. Kawasan ini dirancang untuk menjadi pusat pertumbuhan baru yang menyatukan hunian, bisnis, hiburan, serta infrastruktur kelas dunia dalam satu ekosistem yang terintegrasi.

Di balik proyek ambisius ini, PANI memegang peran krusial dengan cadangan lahan yang sangat besar dan potensi ekspansi jangka panjang yang menjanjikan.

Saat ini, PANI tercatat memiliki land bank seluas 1.845 hektare, menjadikannya salah satu pemilik lahan terbesar di kawasan PIK2. Dari jumlah itu, sebagian besar masih belum tergarap, membuka ruang yang sangat luas untuk pengembangan bertahap dalam beberapa dekade ke depan.

Foto: Perumahan di PIK 2 (CNBC Indonesia/Muhammad Sabki/File Photo) Perumahan di PIK 2 (CNBC Indonesia/Muhammad Sabki/File Photo)

Tak hanya itu, anak usaha strategisnya, CBDK turut mengelola sekitar 735 hektare tambahan di area yang sama. Menurut manajemen, peluang untuk memperoleh lahan tambahan pun masih terbuka, khususnya dari induk usaha, Agung Sedayu Group, yang juga menjadi salah satu penggagas utama pengembangan kawasan ini bersama Salim Group.

Dengan cadangan lahan sebesar itu, PANI memiliki fleksibilitas tinggi untuk melakukan ekspansi sesuai kebutuhan pasar dan tren pembangunan ke depan. Tapi lebih dari sekadar menguasai lahan, PANI juga menunjukkan visi yang jelas dalam membangun ekosistem kota.

Pengembangan PIK2 tak hanya berfokus pada perumahan, melainkan mencakup berbagai jenis properti yang saling melengkapi. Proyek hunian seperti Pasadena dan Permata Hijau Residence berdiri berdampingan dengan kawasan komersial seperti SOHO The Bund, Petak 9, dan Lau Pa Sat-sebuah ilustrasi nyata bagaimana PANI membangun kota yang hidup, bukan hanya tempat tinggal.

Rentang harga tanah di PIK2 cukup bervariasi, berkisar antara Rp23 juta hingga Rp80 juta per meter persegi. Ini mencerminkan strategi PANI yang menyasar berbagai segmen pasar, dari kelas menengah hingga atas, serta kalangan investor dan pelaku bisnis yang mencari potensi jangka panjang di kawasan dengan infrastruktur tumbuh pesat.

Tol Kataraja Sudah Launching

Selain itu, yang membuat kawasan ini semakin menarik bukan hanya propertinya, tetapi juga infrastruktur pendukung yang dibangun bersamaan. Salah satu yang paling krusial adalah Tol Kamal-Teluknaga-Rajeg (Tol Kataraja).

Fase satu sudah dibuka pada Mei - Juni 2025, jalan tol ini mempercepat aksesdari Bandara Soekarno-Hatta ke PIK2 hanya dalam waktu tujuh menit.

PANI dan CBDK tentu akan merasakan manfaat langsung dari kenaikan aksesbilitas dan nilai properti di sekitar-nya.

Foto: CNBC INDONESIA Tol Kataraja Bakal Dioperasikan, Akses Baru Masuk PIK 2

NICE, Venue terbesar kedua di Indonesia

Selain infrastruktur transportasi, PANI juga membangun infrastruktur ekonomi berbasis event dan hiburan. Salah satu proyek andalan adalah Nusantara International Convention and Exhibition (NICE), sebuah pusat konvensi yang akan menjadi yang terbesar kedua di Indonesia dengan luas area mencapai 40 hektare.

Target operasional awalnya dimulai pada September 2025 dengan pembukaan gedung C. Diperkirakan, NICE akan menyumbang pendapatan hingga Rp307 miliar per tahun pada 2027, sekitar 5% dari total proyeksi pendapatan PANI.

Catat! Masih Ada Tantangan Juga

Namun, tantangan tetap ada. Realisasi prapenjualan (marketing sales) pada kuartal pertama 2025 baru mencapai Rp466 miliar, atau sekitar 9% dari target tahunan sebesar Rp5,3 triliun.

Capaian ini menunjukkan awal tahun yang cukup berat, yang sebagian besar dipengaruhi oleh tekanan eksternal seperti suku bunga tinggi dan fluktuasi nilai tukar, dua faktor yang kerap memengaruhi daya beli konsumen di sektor properti.

Namun demikian, rekam jejak PANI sejauh ini memberikan alasan untuk tetap optimistis. Dalam empat tahun terakhir, perusahaan berhasil mencatat rata-rata pertumbuhan prapenjualan tahunan (compound annual growth rate/CAGR) sebesar 51%. Bahkan, pada 2024 lalu, PANI menembus rekor dengan membukukan marketing sales hingga Rp6 triliun, menandai performa tertingginya sejak transformasi bisnis dimulai.

Tantangan ke depan adalah bagaimana menjaga momentum tersebut di tengah kondisi pasar yang fluktuatif. Selama minat beli masyarakat dan investor tetap terjaga, serta harga properti di kawasan PIK2 mampu bertahan. 

PANI maupun anak usahanya, CBDK, masih memiliki ruang untuk mempertahankan dan melanjutkan tren penguatan. Dalam konteks jangka panjang, kekuatan land bank, sinergi infrastruktur, dan strategi pembangunan kawasan tetap menjadi fondasi utama untuk menjaga pertumbuhan yang berkelanjutan.

CNBC INDONESIA RESEARCH