Modal Mini & Likuiditas Ketat, IPO GRIA Layak Koleksi?

• GRIA bakal IPO Agustus mendatang dengan target raihan dana Rp353,91 M dengan nyaris setengahnya digunakan untuk membayar utang.
• Dari sisi neraca yang lain kas juga tipis dan utang tinggi, tak heran GRIA butuh suntikan modal untuk menyehatkan kinerja keuangan-nya.
• Kendati demikian, dari sisi profitabilitas terpantau mulai pulih dengan laba bersih berhasil turnaround dari rugi ke laba walaupun sempat rugi dan margin tipis.

Jakarta, CNBC Indonesia - Sektor properti bakal kedatangan pemain baru yaitu PT Ingria Parama Capitalindo Tbk (GRIA) yang akan melantai di Bursa Efek Indonesia pada Agustus mendatang dengan menerbitkan saham baru sebanyak-banyaknya 2,94 miliar atau setara 37,81% kepemilikan publik.

Harga penawaran dari penawaran perdana atau Initial Public Offering (IPO) ini di rentang Rp115 - 120 per lembar saham, sehingga raihan dana segar yang bisa dicapai perseroan maksimal mencapai Rp353,91 miliar dan potensi kapitalisasi pasar dapat mencapai Rp936 miliar ketika melantai. 

Sebagai catatan, modal perusahaan hingga periode Februari 2023 tercatat tidak sampai setengah dari target IPO yang hanya sebesar Rp82,21 miliar.

Penggunaan Dana IPO

Dari jumlah raihan dana IPO sebesar Rp353,91 miliar, sekitar Rp151,92 miliar akan digunakan untuk membayar utang kepada pihak ketiga diantaranya Mansur, Asgan Abdul Gani, Dadan Sudarman, Helmi Alwi, Endin, Saom, dan Intang yang sehubungan dengan pembelian lahan untuk dikembangkan.

Dari total dana tersebut perseroan membeli lahan di lima daerah yakni di kota Samarinda, Kalimantan Timur, kemudian di Karawang dan Sumedang. Lalu di Cibarusa, Bekasi dan di Cikancung, Bandung.

Pembelian lahan yang cukup ekspansif oleh perseroan ini membuat nilai tanah untuk dikembangkan melonjak 76,37% dari akhir 2021 sebanyak Rp123,16 miliar menjadi Rp217,22 miliar pada dua bulan pertama 2023 yang setara dengan tanah seluas 128 hektar (ha) dalam bentuk hak guna bangnan sluas 14 ha dan dalam proses pelepasan hak seluas 114 ha.

Kemudian sekitar Rp35,07 miliar akan digunakan untuk modal kerja untuk pembangunan proyek Mahakam Grande City (MCG) yang terletak di kota Samarinda. Perlu diketahui proyek ini memakan cadangan lahan perusahaan paling jumbo senilai Rp72,95 miliar.

Lalu sisa dana dari IPO akan digunakan untuk biaya operasional seperti pembayaran bunga pinjaman, pembayaran gaji, jasa profesional, biaya perizinan, keperluan kantor, pajak penghasilan, biaya sewa kantor, biaya marketing, dan biaya transportasi.

Secara lebih rinci berikut penggunaan dana IPO GRIA :

Melihat dari data diatas memang hampir setengahnya digunakan untuk bayar utang, akan tetapi karena utang digunakan untuk beli lahan yang menjadi sumber daya penting untuk kelangsungan perusahaan, maka bisa dibilang penggunaan dana IPO mayoritas digunakan untuk ekspansi.

Adapun jadwal IPO GRIA sebagai berikut
- Masa Penawaran Awal (Bookbuilding) : 20 - 24 Juli 2023
- Perkiraan Tanggal Efektif : 31 Juli 2023
- Perkiraan Masa Penawaran Umum Perdana Saham : 2 - 4 Agustus 2023
- Perkiraan Tanggal Penjatahan : 4 Agustus 2023
- Perkiraan Tanggal Distribusi Saham : 7 Agustus 2023
- Perkiraan Tanggal Pencatatan Saham di Bursa Efek Indonesia : 8 Agustus 2023

Sekilas Tentang GRIA

Menelisik lebih dalam mengenai PT Ingria Pratama Capitalindo Tbk (GRIA) ini sudah berdiri sejak 2013 dengan fokus kegiatan usaha yang benar-benar dilaksanakan perusahaan di real estate. Hingga kini kegiatan usaha perseroan ada di beberapa lokasi sebagai berikut :

Provinsi Jawa Barat
- Bukit Esma Cicalengka, Jawa Barat
- The Valley of Esma, Cikancung Jawa Barat
- Gria Panorama Cimanggung, Cimanggung, Jawa Barat
- Griya Panorama Sumedang, Cimalaka, Jawa Barat
- Gria Indah Cibarusah, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat
- Puri Artha Kencana, Karawang Barat, Kabupaten Karawang, Jawa Barat
- Puri Epicentrum Karawang, Cibalongsari, Kabupaten Karawang, Jawa Barat

Kabupaten Tangerang, Banten:
- Apartemen Epicentrum Sepatan, Kabupaten Tangerang, Banten

Kota Samarinda, Kalimantan Timur:
- New Mahakam Grande, Lok Bahu, Kota Samarinda
- Mahakam Grande City, Lok Bahu, Kota Samarinda

Sempat Merugi dan Margin Tipis, Tapi Profitabilitas Mulai Bangkit

Hingga kini kegiatan operasional yang benar-benar dilakukan GRIA adalah mengembangkan properti. Dengan begitu, segmen ini menjadi satu-satunya saluran pendapatan bagi perusahaan.

Tercatat hingga hingga Februari 2023 pendapatan emiten properti ini senilai Rp4,33 miliar, meningkat signifikan dari periode yang sama tahun sebelumnya sebesar Rp1,80 miliar. Sayangnya untuk pertumbuhan pendapatan sejak tiga tahun ke belakang sampai 2022 tercatat menyusut terus menerus akibat efek pandemi Covid-19.

Kendati demikian, pada periode terbaru tahun ini berdasarkan data prospektus pendapatan yang bertumbuh menunjukkan pemulihan pada profitabilitasnya. Ini juga tercermin dari bottom line atau laba bersih per akhir Februari yang turnaround menjadi laba Rp130,03 juta, dari rugi sebesar -Rp530,17 juta pada periode yang sama tahun sebelumnya.

Namun, GRIA nampaknya masih menghadapi margin laba operasional (OPM) dan margin laba bersih (NPM) yang bisa dibilang tipis. Kedua margin ini turun drastis dari akhir 2021 di angka lebih dari 13% pada 2022 susut lebih dari setengah menjadi 6%. Pada dua bulan pertama 2023 juga makin merosot hanya di 3%.

Margin yang kecil haruslah diatasi oleh perusahaan karena gap-nya teramat jauh dibandingkan margin laba kotor yang mencapai 37,20% pada akhir Februari 2023. Hal ini menunjukkan beban operasional perusahaan terlampaui besar menggerus laba kotor, diperlukan efisiensi yang berkelanjutan agar ekspansi perusahaan ke depan juga akan optimal bagi profitabilitas.

Bagaimana Ketahanan Neracanya?

Dari sisi neraca hingga dua bulan pertama 2023 terpantau memiliki kas dan setara kas senilai Rp8,68 miliar, apabila dibandingkan dengan jumlah utang lancar senilai Rp88,27 miliar akan mengaplikasikan rasio kas sebesar 9,8%. Nilai ini meningkat dibandingkan periode akhir 2022 sebesar 8,84% yang menunjukkan perbaikan kemampuan bayar kewajiban perusahaan dalam jangka waktu kurang dari setahun.

Hanya satu secara nominal masih minim yang menunjukkan cash perusahaan tipis, hal ini jadi satu alasan aksi IPO memang dibutuhkan perusahaan untuk meningkatkan kas.

Sementara itu dari sisi jumlah utang dan modal pada periode yang sama tercatat masing-masing senilai Rp312,64 miliar dan Rp82,21 juta. Kedua hal ini menghasilkan rasio debt to equity (DER) sebagai indikator pengukur tingkat utang perusahaan sebesar 3,8 kali, meningkat dari akhir 2022 sebesar 3,78 kali.

Perlu diketahui, nilai DER di atas satu kali menunjukkan tingkat utang perusahaan yang terlampau tinggi melebihi modalnya. Tak heran perusahaan membutuhkan suntikan dana segar agar tingkat utang menyusut supaya neraca mejadi lebih sehat.

Prospek Bisnis dan Industri

Secara industri properti sektor properti di paruh kedua tahun ini nampaknya mendapatkan angin segar dari kebijakan longgar Bank Indonesia (BI) yang telah menahan suku bunga sehingga minat pasar untuk beli properti harus-nya masih bisa terjaga.

Satu hal yang menarik dari aksi IPO GRIA ini ternyata memiliki jumlah tanah yang belum dikembangkan paling banyak di kota Samarinda, Kalimantan Timur tepatnya di proyek Mahakam Grande City senilai Rp72,95 miliar. Proyek ini juga akan menjadi fokus pembiayaan melalui dana IPO lebih dari Rp30 miliar yang potensi menjadi daya tarik perusahaan di lokasi yang dekat dengan Ibu Kota Baru Nusantara.

Apakah Valuasinya oke?

Pendekatan valuasi yang kami pakai untuk GRIA menggunakan metrik price to book value (PBV) yang dihitung berdasarkan nilai ekuitas ditambah dengan raihan dana IPO sebesar Rp436,13 miliar dan jumlah saham beredar setelah melantai di bursa mencapai 8,6 miliar lembar. Ini akan menghasilkan data book value per share (BVS) sebesar 50,71. Dari data BVS yang dibagi dengan harga penawaran di rentang Rp115 - 120 per saham akan mendapatkan PBV di angka 2,26 kali - 2,36 kali.

Untuk menentukan mahal atau murahnya kami membandingkan dengan kompetitor di industri sama yaitu PT Andalan Sakti Primaindo Tbk (ASPI), PT Perdana Gapuraprima Tbk (GPRA), PT Citra Buana Prasida Tbk (CBPE), PT Natura City Development Tbk (CITY), dan PT Bukit Darmo Property Tbk (BKDP) yang menghasilkan rata-rata industri sebesar 1,35 kali. Dengan begitu, secara teoritis valuasi GRIA sudah bisa dibilang mahal atau premium.

CNBC INDONESIA RESEARCH
[email protected] 

Sanggahan : Artikel ini adalah produk jurnalistik berupa pandangan CNBC Indonesia Research. Analisis ini tidak bertujuan mengajak pembaca untuk membeli, menahan, atau menjual produk atau sektor investasi terkait. Keputusan sepenuhnya ada pada diri pembaca, sehingga kami tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari keputusan tersebut.