Outlook Properti 2022 dan Prasyarat Pertumbuhannya

Sektor perumahan melibatkan banyak pelaku ekonomi. Mulai dari pengembang (developer), kontraktor, pekerja konstruksi, investor (homeowner), penyewa (renter), dan lembaga keuangan. Pengaruh sektor perumahan bagi perekonomian juga relatif besar. Dampak multiplier (multiplier effect) yang timbul dari kegiatan di sektor perumahan sangat beragam. Banyak kegiatan ekonomi yang tumbuh seiring dengan pertumbuhan sektor perumahan, mulai dari penyediaan bahan baku hingga industri besi baja. Itulah kenapa di banyak negara, otoritasnya memberikan perhatian besar terhadap setiap perkembangan di sektor perumahan.

Tahun 2021 ini, sektor properti dapat disebut baru mulai pulih. Karena baru pulih, maka pertumbuhannya pun masih sangat terbatas. Hal itu terlihat dari kinerja pertumbuhan sektor ekonomi yang terkait dengan properti. Selama 9 bulan pertama 2021, sektor real estate dan konstruksi baru tumbuh masing-masing 2,40% (year on year/yoy) dan 2,43% (yoy). Pertumbuhan yang masih sangat terbatas tersebut karena memang konsumsi masyarakat belum pulih. Ini terlihat, selama 9 bulan pertama tahun 2021, konsumsi rumah tangga (RT) baru tumbuh 1,50% (yoy) (lihat Grafik 1).

Foto: Grafik Outlook Properti 2022 Grafik Outlook Properti 2022

Salah satu faktor yang turut mendukung pertumbuhan sektor properti tersebut adalah sokongan dari pemerintah dan Bank Indonesia (BI). Sebagaimana kita ketahui, sejak Maret 2021, pemerintah memberlakukan insentif berupa Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) terhadap setiap pembelian rumah tapak atau unit hunian rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp5 miliar. Ketentuan insentif PPN DTP tersebut adalah (i) sebesar 100% dari PPN yang terutang atas penyerahan rumah tapak atau unit hunian rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp2miliar, (ii) sebesar 50% dari PPN yang terutang atas penyerahan rumah tapak atau unit hunian rumah susun dengan harga jual di atas Rp2-5 miliar. Insentif PPN DTP tersebut diberikan maksimal satu unit properti per satu orang dan tidak boleh dijual kembali dalam jangka waktu satu tahun.

Bersamaan dengan keluarnya insentif PPN DTP, BI juga menerbitkan insentif berupa pelonggaran rasio Loan To Value (LTV) untuk Kredit Properti dan rasio Financing to Value (FTV) untuk Pembiayaan Properti. Melalui kebijakan pelonggaran LTV/FTV tersebut maka rasio LTV/FTV bagi kredit/pembiayaan properti menjadi paling tinggi 100% untuk semua jenis properti (rumah tapak, rumah susun, serta ruko/rukan), bagi bank yang memenuhi kriteria non-performing loan (NPL)/non performing financing (NPF) tertentu. Selain itu, BI juga menghapus ketentuan pencairan bertahap properti inden untuk mendorong pertumbuhan kredit/pembiayaan di sektor properti.

"Scarring Effect" di Sektor Properti

Kinerja sektor properti kita selama dua tahun terakhir sangat terdampak oleh pandemi Covid-19. Seiring dengan aktivitas perekonomian yang "lumpuh", terutama di 2020, kinerja sektor properti juga turut "lumpuh". Tidak hanya secara sektoral, kinerja korporasi juga terdampak yang ditandainya dengan menurunnya sejumlah indikator keuangan korporasi. Secara korporasi, hal ini terlihat dari indikator keuangan seperti rasio solvabilitas, rasio likuiditas, rasio turn over dan rasio profitabilitas yang mengalami pelemahan. Di tahun 2021 ini, korporasi di sektor properti mengalami luka memar (scarring effect) yang perlu dipulihkan sebagai dampak dari "lumpuhnya" aktivitas usaha selama tahun 2020.

Berdasarkan data dari BI, rasio solvabilitas dari korporasi-korporasi properti yang listed di Bursa Efek Indonesia (BEI) memperlihatkan terdapat peningkatan rasio utang terhadap ekuitas (debt to equity ratio/DER) maupun rasio utang terhadap aset (debt to asset rasio/DAR) (lihat Grafik 2).

Foto: Grafik Outlook Properti 2022 Grafik Outlook Properti 2022

Kenaikan rasio utang ini terjadi karena komitmen utang telah terealisasi, di sisi lain ekuitas dan aset tidak mengalami peningkatan bahkan justru menurun seiring dengan menurunnya penjualan dan laba. Penjualan dan profitabilitas yang menurun menyebabkan kondisi likuiditas korporasi properti juga mengalami tekanan, terutama selama tahun 2020 (lihat Grafik 3).

Foto: Grafik Outlook Properti 2022 Grafik Outlook Properti 2022

Tidak hanya di Indonesia, kondisi sektor properti di dunia juga mengalami pelemahan, termasuk pada sisi korporasinya. Bahkan beberapa korporasi properti besar dinyatakan gagal bayar (default) oleh lembaga pemeringkat (rating) global. Fitch Ratings, misalnya, pada 9 Desember lalu menurunkan peringkat dari CC ke C terhadap surat utang milik Evergrande, perusahaan properti terbesar kedua di China. Sejumlah media menyebut Evergrande telah masuk ke status restricted default atau gagal bayar karena tidak mampu memenuhi kewajiban finansialnya.

Namun yang menarik, pelemahan kinerja di sektor properti tersebut ternyata bertolak belakang dengan perkembangan harga rumah. Logikanya, bila sektor properti melemah bahkan terkonstraksi semestinya harga properti juga ikut melemah atau turun. Namun justru sebaliknya, harga properti hampir di berbagai kawasan, baik negara-negara maju (advanced economies/AE) maupun negara-negara berkembang (emerging market/EM), masih mengalami kenaikan. Bahkan, di AE kenaikan harga properti terjadi cukup tinggi, seolah tidak terpengaruhi dengan krisis akibat pandemi Covid-19, sebagaimana tercermin dari indeks harga properti yang meningkat dan mengalami pertumbuhan (lihat Grafik 4).

Foto: Grafik Outlook Properti 2022 Grafik Outlook Properti 2022

Kondisi ini berbeda dengan di Indonesia, dimana harga properti praktis tidak mengalami kenaikan selama masa pandemi.

Terdapat beberapa faktor yang menyebabkan fenomena harga properti yang terbentuk di luar negeri (khususnya di AE) berbeda dengan di Indonesia. Pertama, selama pandemi likuiditas perbankan di berbagai negara melimpah akibat kredit (lending) yang tidak tumbuh. Kondisi tersebut mendorong penurunan suku bunga simpanan sehingga menurunkan minat pemilik dana kaya menempatkan dananya di perbankan terlalu lama. Di sisi lain, investasi pada instrumen di pasar modal juga berisiko seiring kondisi pasar modal yang pada umumnya tertekan (bearish) akibat pandemi. Kondisi ini kemudian mendorong pemilik dana kaya menempatkan kelebihan likuiditasnya pada instrumen non-keuangan, terutama properti sehingga mendorong kenaikan demand dan harga properti. Kedua, sewa rumah sudah menjadi kebutuhan dasar perumahan terutama kalangan muda (milenial) di AE. Harga sewa hampir setiap tahunnya meningkat yang kemudian turut mempengaruhi harga jual properti. Ketiga, stimulus pemerintah selama pandemi Covid-19, terutama di China, dalam bentuk insentif suku bunga KPR turut mendorong kenaikan demand terhadap properti. Keempat, tren baru dalam bentuk work from home (WFH) juga mendorong demand rumah meningkat seiring dengan kebutuhan penduduk akan ruang hidup yang lebih luas.

Outlook Properti 2022

Pertanyaannya, apakah pemulihan sektor properti akan berlanjut pada tahun 2022 mendatang? Bila melihat prospek pemulihan ekonomi pada tahun 2022 yang diperkirakan lebih baik dibanding 2021, sektor properti juga diperkirakan akan mengalami pemulihan. Tahun 2022, diperkirakan pertumbuhan ekonomi Indonesia lebih tinggi dibanding tahun 2021. IMF, dalam outlook-nya pada Oktober lalu, memproyeksikan pertumbuhan ekonomi Indonesia di 2022 akan mencapai 5,9% lebih tinggi dibanding proyeksi pertumbuhan ekonomi di tahun 2021 ini sebesar 3,2%. Proyeksi IMF ini juga senada dengan proyeksi dari lembaga lainnya. Lembaga pemeringkat S&P, misalnya, September lalu mengeluarkan outlook-nya, dimana pertumbuhan ekonomi Indonesia di 2022 diperkirakan mencapai 5,6% lebih tinggi dibanding tahun 2021 ini sebesar 3,4%.

Sejumlah analisis juga memproyeksikan kondisi sektor properti, termasuk kondisi korporasi di sektor properti. Lembaga pemeringkat Moody's, misalnya, memproyeksikan kondisi korporasi sektor properti membaik di 2022 khususnya perbaikan pada posisi leverage-nya (lihat Grafik 5).

Foto: Grafik Outlook Properti 2022 Grafik Outlook Properti 2022

Perbaikan posisi leverage ini antara lain dipengaruhi oleh membaiknya penjualan dan profitabilitas sehingga korporasi mampu memupuk aset dan memperbaiki posisi permodalannya.

Sektor properti tidak hanya membutuhkan pertumbuhan, tetapi juga memerlukan stabilitas terutama dari sisi harganya. Pertumbuhan diperlukan terutama untuk menjaga kelangsungan usaha sektor properti, terutama untuk menyembuhkan scarring effect akibat krisis pandemi Covid-19. Sementara itu, stabilitas diperlukan agar kenaikan demand terhadap properti tidak mendorong kenaikan harga properti secara tidak wajar yang pada ujungnya dapat merugikan kepentingan masyarakat. Terlebih lagi, pemerintah juga sangat berkepentingan dalam mewujudkan perumahan yang terjangkau (affordable) di tengah masih lemahnya pertumbuhan pendapatan masyarakat.

Prasyarat untuk mendorong pertumbuhan sektor properti kuncinya adalah dengan mendorong pertumbuhan konsumsi rumah tangga (RT). Ini mengingat, tinggi rendahnya pertumbuhan konsumsi RT akan sangat menentukan tinggi rendahnya demand terhadap properti. Korelasi kinerja pertumbuhan konsumsi RT dengan pertumbuhan sektor properti ini terlihat cukup kuat selama tahun 2021 ini. Terlihat bahwa ketika pertumbuhan konsumsi RT rendah juga diikuti oleh pertumbuhan sektor properti yang rendah pula. Oleh karenanya, untuk mendorong pertumbuhan sektor properti, maka pertumbuhan konsumsi RT perlu dipulihkan.
Strategi memulihkan pertumbuhan konsumsi RT beragam caranya. Pertama, dengan mengembalikan daya beli dengan memulihkan pendapatan rumah tangga. Namun, strategi pemulihan ini butuh waktu karena memang sektor-sektor ekonomi yang menjadi sumber bagi rumah tangga memperoleh pendapatan belum sepenuhnya pulih. Sehingga, sektor-sektor ekonomi belum mampu membayar upah/gaji secara penuh kepada pekerja (baca: rumah tangga) yang bekerja di sektor ekonomi tersebut.

Di negara-negara lain, untuk menjaga pendapatan rumah tangga tidak terganggu akibat sektor ekonomi tidak mampu membayar gaji/upah secara penuh, maka gaji pekerjanya disubsidi oleh pemerintah, terutama pekerja di sektor UMKM. Di Selandia Baru, misalnya, pemerintahnya memberikan hibah hingga 15 ribu dollar Selandia Baru atau sekitar Rp150 juta per pelaku UMKM untuk menutupi pembayaran gaji karyawannya. Pemerintah Singapura juga menganggarkan sekitar 8% dana hibahnya untuk diberikan kepada pelaku UMKM dalam rangka menutupi pembayaran gaji karyawannya. Dengan cara ini, pemutusan hubungan kerja (PHK) dapat diperkecil dan pendapatan pekerja relatif tidak berkurang terjaga sehingga daya beli juga terjaga.

Kedua, adalah melalui insentif pemerintah. Insentif tersebut berupa penurunan pajak, seperti yang diberikan pemerintah saat ini melalui PPN DTP. Kemudian, untuk memberikan kemudahan masyarakat memiliki rumah, kelonggaran LTV/FTV properti diberikan oleh BI. Kedua kebijakan terlihat memberikan hasil yang nyata bagi antusiasme warga untuk membeli rumah. Kredit kepemilikan rumah (KPR) pun meningkat karena banyak warga yang memanfaatkan insentif PPN DTP dan kelonggaran LTV/FTV untuk setiap pembelian rumah baru. Kredit properti pun meningkat relatif tinggi, dimana pada September 2021 lalu, KPR rumah tinggal tumbuh 9,32% (year on year/yoy), bahkan KPR apartemen tumbuh 10,93% (yoy).

Sayangnya, di saat sektor properti baru mulai pulih, kebijakan insentif PPN DTP dan pelonggaran LTV tersebut akan berakhir pada akhir tahun 2021 ini. Kebijakan insentif fiskal dan pelonggaran LTV hingga maksimal sebagaimana yang berlaku saat ini sebaiknya memang tidak diberlakukan dalam jangka panjang. Selain berpotensi dapat menimbulkan distorsi di pasar properti juga berpotensi mendorong kenaikan harga properti kelas menengah kebawah yang justru berpotensi menghambat affordabilitas rumah dalam jangka menengah dan panjang. Namun demikian, mengingat bahwa sektor properti baru mulai pulih, tidak ada salahnya bila insentif PPN DTP dan pelonggaran LTV tersebut diperpanjang hingga tahun 2022.

Kita berharap bahwa pemulihan ekonomi yang kini terjadi terus berlanjut di tahun 2022. Bila pemulihan ekonomi berlanjut, sektor properti (yang didalamnya meliputi pelaku usaha, pekerja dan konsumennya) juga akan turut pulih. Kita optimis bahwa di tahun 2022 kondisinya akan semakin lebih baik seiring dengan penanganan Covid-19 yang juga memperlihatkan perkembangan yang semakin positif.