Muncul Kabar Banyak Hotel di Bali Dilego Online, Bisnis Lagi Ambruk?
Jakarta, CNBC Indonesia - Sejumlah hotel di Bali belakangan ditawarkan untuk dijual. Fenomena tersebut memunculkan pertanyaan mengenai kondisi bisnis perhotelan di Pulau Dewata, termasuk apakah menjamurnya akomodasi murah tanpa izin ikut menekan kinerja hotel-hotel formal.
Kepala Departemen Riset Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan penawaran hotel untuk dijual tidak serta-merta menunjukkan bisnis perhotelan Bali sedang memburuk. Dalam investasi properti, aksi penjualan aset dapat terjadi karena berbagai kebutuhan dan strategi pemilik.
"Menurut saya, fenomena ini jangan langsung diartikan bahwa bisnis hotel di Bali sedang tidak bagus. Menjual hotel itu sendiri merupakan bagian yang normal dari siklus investasi properti. Biasanya pemilik memang ingin melakukan divestasi, ada yang memerlukan likuiditas, melakukan restrukturisasi portofolio, atau melihat ini sebagai momentum yang tepat untuk merealisasikan capital gain," ujar Ferry.
Di tengah aksi jual tersebut, pasar hotel Bali memang menghadapi persaingan yang semakin ketat. Pertumbuhan wisatawan mulai melambat ketika jumlah akomodasi terus bertambah, termasuk pada segmen hotel kelas atas.
Tingkat hunian hotel di Bali masih berada di kisaran 69%-70%. Artinya, permintaan wisatawan tetap tersedia meskipun pelaku usaha harus berhadapan dengan pilihan akomodasi yang semakin beragam.
"Memang kondisi pasar saat ini cukup kompetitif. Pertumbuhan wisata mulai melambat, sementara akomodasi terus bertambah, termasuk hotel-hotel di segmen atas. Tapi tingkat hunian yang kami monitor masih sekitar 69%-70%. Jadi sebenarnya demand masih ada dan Bali memang merupakan pasar pariwisata yang sangat besar," kata Ferry.
Menurut Ferry, bisnis hotel di Bali tetap memiliki daya tarik bagi investor. Namun, strategi investasi ke depan tidak bisa lagi hanya mengandalkan pertumbuhan jumlah wisatawan, melainkan harus mempertimbangkan kualitas aset dan kemampuan menghasilkan pendapatan yang lebih besar dari setiap tamu.
"Hotel di Bali menurut saya masih menarik, tetapi akan menjadi lebih selektif. Investor tidak lagi hanya mengandalkan pertumbuhan jumlah wisatawan, tetapi juga melihat lokasi, positioning, kualitas produk, operatornya siapa, kemampuan mempertahankan room rate, serta bagaimana menciptakan pendapatan dari F&B, wellness, dan sumber revenue lainnya," ujar Ferry.
Perubahan strategi itu membuat pelaku usaha perlu mengejar nilai ekonomi wisatawan, bukan sekadar memperbanyak jumlah kunjungan. Lama tinggal wisatawan dan besarnya belanja selama berada di Bali menjadi bagian penting dalam menjaga kinerja hotel.
"Di Bali ada shifting yang diperlukan, dari hanya sekadar mengejar volume menjadi mengejar value. Artinya, tidak hanya mengejar tamu sebanyak mungkin, tetapi bagaimana meningkatkan nilai ekonomi dari setiap tamu, termasuk memperpanjang length of stay dan mendorong spending yang tidak hanya berasal dari kamar, tetapi juga dari sumber revenue lainnya," kata Ferry.
Persaingan juga datang dari akomodasi dengan tarif lebih rendah. Villa, homestay, hingga short-term rental yang tidak mengantongi izin menjadi salah satu bagian dari lanskap pariwisata yang dinilai perlu mendapat perhatian.
"Fenomena akomodasi murah, terutama villa, homestay, dan short-term rental yang tidak berizin, memang menjadi salah satu faktor yang menambah tekanan terhadap hotel-hotel yang punya izin. Mereka bisa menawarkan harga lebih rendah karena struktur biaya dan kewajiban pajaknya berbeda. Tapi saya tidak mengatakan itu sebagai satu-satunya penyebab hotel dijual," tuturnya.
Sementara itu Sekretaris Jenderal Persatuan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Maulana Yusran menyebut bahwa akomodasi liar muncul karena tidak mengantongi izin usaha sesuai ketentuan.
"Nah kalau kita perhatikan keluhan dari sektor akomodasi, banyaknya akomodasi yang liar itu tidak memiliki perizinan berusaha yang sesuai dengan jenis usahanya. Padahal di dalam perizinan berusaha itu sudah diatur," ucapnya kepada CNBC Indonesia beberapa waktu lalu.
Fenomena Wajar
Melansir detiktravel, hotel-hotel di Bali dilaporkan ramai dijual lewat situs online. Lokasinya tersebar mulai dari Badung, Tabanan, Gianyar, hingga Karangasem dengan harga bervariasi hingga puluhan miliar rupiah.
Kepada detiktravel, Wakil Ketua PHRI Bali, I Gusti Agung Ngurah Rai Suryawijaya menyampaikan, fenomena banyaknya hotel-hotel di Bali dijual disebabkan oleh berbagai faktor.
Mulai dari tingkat hunian yang rendah, keputusan internal perusahaan, pemilik hotel hendak mengetes nilai asetnya, hingga alasan tidak mampu lagi mengoperasikan hotelnya.
"Jadi dari perspektif kita biasanya jual-beli itu wajar. Tapi orang akan bangun di tempat lain, bisa saja. Itu kembali kepada masing-masing," katanya, dikutip dari detiktravel, Selasa (7/10/2026).
"Bisa saja pertama mungkin tingkat hunian yang terendah. Kedua mungkin juga karena internal dari pemegang saham ingin menjual. Ketiga, ada yang ingin mengetes harganya, berapa nilai propertinya mereka. Keempat mungkin juga karena tidak bisa mengoperasikan," tambahnya.