Krisis Properti China Diramal Tak Jadi Bola Panas, Kenapa?

Jakarta, CNCB Indonesia - Kegagalan dua pengembang properti terbesar di China, China Evergrande Group dan Kaisa Group Holdings, menandakan periode volatilitas yang berkepanjangan untuk pasar real estate China yang bermasalah soal utang. Meski demikian, analis memperkirakan bahwa Beijing akan menahan dampak tersebut.

Lembaga pemeringkatan internasional, Fitch Ratings pada hari Kamis (9/12) lalu menyatakan Evergrande dalam default terbatas setelah gagal membayar pemegang obligasi luar negeri 82,5 juta. Sementara itu, Kaisa dalam default terbatas setelah gagal membayar kembali obligasi senilai USD 400 miliar yang jatuh tempo pada Selasa.

Dikutip dari Al Jazeera, Direktur Pelaksana China Beige Book International Shehzad Qazi mengatakan bahwa sektor real estate China akan menghadapi tekanan di masa mendatang. Namun, tidak akan terjadi krisis pasar yang lebih luas.

"Beijing berusaha melindungi sektor properti yang lebih luas dari ledakan Evergrande," kata Qazi, dikutip, Sabtu (11/12/2021).

Sementara itu, Kepala Penelitian CBRE Asia-Pasifik Henry Chin mengharapkan adanya controlled landing, bahkan ketika Beijing tetap mengkampanyekan untuk mengurangi ketergantungan ekonomi pada sektor real estat.

"Pemerintah pusat China kemungkinan akan tetap berkomitmen pada sikap kebijakannya bahwa 'perumahan adalah untuk ditinggali, bukan untuk spekulasi', dan 'three red lines' terus mengekang spekulasi yang berlebihan dan memanfaatkan sektor ini secara berlebihan," kata dia.

"Akibatnya, volatilitas pasar akan terus berlanjut dengan lebih banyak default yang akan datang, puncak jatuh tempo utang real estat perusahaan adalah pada tahun 2022, dengan utang USD 55 miliar. Tetapi kami kemungkinan akan melihat controlled landing dan regulator baru-baru ini mengeluarkan lebih banyak sinyal pelonggaran untuk memenuhi kebutuhan pembiayaan yang wajar di sektor real estat," lanjut dia.

Chin mengatakan, Beijing telah melakukan berbagai langkah untuk menghindari crash landing termasuk dukungan yang untuk penerbitan obligasi oleh pengembang dalam mendanai aktivitas merger dan akuisisi, peningkatan modal oleh pengembang yang kurang leverage melalui obligasi perusahaan untuk membayar utang luar negeri yang jatuh tempo, dan relaksasi kebijakan pembelian rumah untuk memasukkan meningkatkan permintaan.

Analis di Trivium China di Beijing, Janz Chiang, mengatakan menjadi prioritas bagi pihak berwenang untuk memastikan pembangunan rumah baru terus berlanjut.

"Segalanya akan menjadi lebih berantakan untuk Evergrande karena secara formal default dan klausa cross-default dipicu pada utang lainnya," kata Chiang.

"Seperti yang ditunjukkan dalam susunan komite manajemen risiko Evergrande yang baru-baru ini dibentuk, negara bagian akan memainkan peran yang lebih menonjol dalam menemukan solusi untuk masalah Evergrande dan merumuskan rencana restrukturisasi yang dapat diterima. Bailout tetap tidak mungkin, tetapi perusahaan milik negara kemungkinan akan bertindak sebagai investor strategis atau membeli beberapa proyek Evergrande untuk memastikan bahwa unit dikirimkan," lanjut dia.

Diketahui, sektor real estat menyumbang lebih dari seperempat perekonomian China. Namun sejak Agustus 2020, pembatasan pinjaman "three red lines" Beijing memberi tekanan terhadap pengembang swasta, seperti Evergrande.

Evergrande dengan obligasi luar negeri senilai USD 19 miliar dan Kaisa dengan utang luar negeri senilai USD 12 miliar hanyalah dua di antara pengembang Tiongkok yang dilanda krisis likuiditas. Analis telah memperkirakan lebih banyak default di pengembang properti China lainnya kemungkinan dalam waktu dekat.

Evergrande memiliki kewajiban melebihi USD 300 miliar sehingga membuat pengamat khawatir default dapat meruntuhkan pasar properti China dan ekonomi nasional negara itu. Evergrande melewatkan serangkaian pembayaran bunga mulai September dan menghindari default hingga minggu ini dengan mentransfer dana sebelum akhir masa tenggang 30 hari.

Chin dari CBRE mengatakan era pertumbuhan yang dipimpin oleh real estat perumahan di China dapat berakhir karena properti komersial menjadi pendorong ekspansi ekonomi yang lebih besar.

"Berkat komitmen pemerintah terhadap ekonomi berbasis inovasi dalam jangka menengah hingga panjang, pasar real estat komersial berkembang pesat di berbagai bidang seperti properti logistik, pusat data, dan fasilitas ilmu hayati. Kami tetap optimis pada sektor real estat komersial China sebagai mesin pertumbuhan, didukung oleh pendorong utama seperti urbanisasi dan pertumbuhan kelas menengah," lanjut dia.

Adapun default Evergrande kemungkinan akan berdampak pada pasar dan ekonomi negara lain. Australia, salah satu mitra dagang terbesar China, telah mengalami penurunan tajam harga bijih besi karena konstruksi melambat di pasar China.

"Perlambatan pasar properti China akan menyebabkan pertumbuhan ekonomi yang lebih lemah secara keseluruhan. Produsen komoditas logam dan energi akan merasakan dampak pertama baik di dalam maupun di luar negeri. Tetapi ini akan meluas ke berbagai industri, mulai dari mesin dan manufaktur logam industri hingga pedagang grosir dan pengecer furniture dan peralatan," jelas dia.

Qazi mengatakan sifat ekonomi China yang tidak jelas dan akurasi statistik resmi yang dipertanyakan akan mempersulit prediksi kondisi ke depan.

"Satu-satunya cara untuk memahami bagaimana Beijing mengelola restrukturisasi pasar properti adalah dengan melacak bagaimana kinerja bisnis, jika mereka mengakses kredit, dan jika kredit itu digunakan secara produktif," katanya.

(hoi/hoi)
[Gambas:Video CNBC]
Next Article Video: Properti "Hantu" Marak di China, Ada Apa?